Балицкий новым законом признал право украинцев на недвижимость в Мелитополе - но есть нюанс
Оккупационные власти Запорожской области приняли новый закон, который на первый взгляд должен обнадежить владельцев квартир, домов и земли на захваченной территории. В документе за подписью Евгения Балицкого прямо говорится: право собственности, возникшее до полномасштабного вторжения России, сохраняется.
Речь идет о новом законе так называемой Запорожской области №164 «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Запорожской области», подписанном Балицким 15 сентября 2026 года. Документ устанавливает переходные правила регистрации недвижимости и земельных отношений, большинство которых будет действовать до 1 января 2028 года.
В статье 3 закона содержится весьма недвусмысленная формулировка:
«Право собственности на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, возникшее до 24 февраля 2022 года сохраняется».
скриншот закона, принятого оккупационной властью Запорожской области
Причем эта норма распространяется не только на граждан РФ. В документе прямо перечислены физические и юридические лица, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранные юридические лица.
Еще одна статья устанавливает, что существовавшее ранее право частной и общей собственности регистрируется соответственно как право частной и общей собственности уже по российскому законодательству.
Получается, спустя четыре с половиной года после захвата Мелитополя оккупационная власть сама официально записала: квартиры, дома и земельные участки, которыми люди владели до войны, остаются их собственностью.
Но есть существенный нюанс. Все предыдущие годы Россия последовательно выстраивала систему, которая позволяла ограничивать возможность украинцев зарегистрировать свои права, а их имущество — объявлять «бесхозяйным» и переводить в собственность оккупационной власти.
Списки на отъем имущества начали составлять задолго до нового закона
Механизм поиска и оформления так называемого бесхозяйного имущества появился задолго до нынешних деклараций о защите собственности.
Еще в 2022–2023 годах российские и оккупационные власти начали принимать нормативные акты, позволявшие выявлять, учитывать и переоформлять имущество на захваченной территории. 13 сентября 2023 года оккупационное правительство Запорожской области приняло постановление №328 «Об утверждении Временного порядка признания имущества, расположенного на территории Запорожской области, бесхозяйным и о приобретении права государственной собственности Запорожской области на такое имущество».
скриншот постановления оккупантов
Фактически списки имущества, которое оккупанты намеревались забрать, начали формироваться с первых этапов оккупации. Сначала особый интерес представляли наиболее ценные активы — предприятия, производственные объекты, магазины, кафе, базы отдыха и другая коммерческая недвижимость. Затем дело дошло до домов и квартир обычных граждан, которые были вынуждены покинуть оккупированную территорию.
Со временем масштабы только росли. РИА Пивдень показывал, как частная собственность украинцев превращалась в «бесхозное имущество»: комиссии проводили поквартирные и подомовые обходы, а одним из признаков для включения объекта в перечень могла стать длительная неоплата коммунальных услуг.
Для украинцев придумали специальное разрешение
Одновременно возникла другая проблема: украинец мог иметь на руках документы, подтверждающие право собственности, но зарегистрировать это право в созданной Россией системе оказалось значительно сложнее.
Особенно наглядно это стало видно после указа президента РФ №145 от 14 марта 2025 года, которым были внесены изменения в указ №1103 от 24 декабря 2024 года.
скриншот указа Путина
Документ установил, что до 1 января 2028 года запрещается государственная регистрация прав граждан так называемых «недружественных иностранных государств» на недвижимость на оккупированных территориях без специального разрешения. Украина включена Россией в перечень таких государств.
Таким образом, для украинца одного свидетельства о собственности, договора купли-продажи, наследства или другого правоустанавливающего документа оказалось недостаточно: для регистрации своего же имущества требовалось получить разрешение созданного оккупантами органа.
На территории оккупированной Запорожской области такой коллегиальный орган Балицкий создал своим указом №44-у от 29 января 2025 года.
Но механизм, который существовал на бумаге, на практике не помог украинским собственникам. РИА Пивдень ранее выяснил, что комиссия не выдала ни одного разрешения на регистрацию недвижимости в Росреестре.
По сведениям редакции, получить такое разрешение не удалось ни одному из известных РИА Пивдень владельцев недвижимости, которые пытались пройти установленную оккупантами процедуру.
Параллельно возникали и другие препятствия. РИА Пивдень подробно разбирал причины, по которым оккупационный Росреестр приостанавливал регистрацию жилья.
Читайте также: Уже украли и оформили: в Мелитополе владелице дома отказали в регистрации жилья
Закрыли возможность оформить недвижимость через представителя
Отдельно российские власти начали последовательно перекрывать возможность оформить имущество дистанционно — особенно важную для жителей Мелитополя, которые после оккупации уехали на подконтрольную Украине территорию или за границу.
В конце декабря 2025 года Путин подписал указ №1006, дополнивший указ №1103. РИА Пивдень подробно писал о том, как новые нормы закрыли для мелитопольцев возможность использовать консульские доверенности для распоряжения собственной недвижимостью.
скриншот указа Путина
На этом ужесточение правил не закончилось. 4 марта 2026 года Путин подписал указ №134, изменивший требования к представителям собственников. В результате часть доверенностей украинцев на недвижимость фактически перестала давать возможность представлять интересы владельцев перед созданными оккупантами органами.
А уже в феврале РИА Пивдень сообщал о жалобах жителей Мелитополя на то, что при перерегистрации недвижимости у них перестали принимать доверенности.
Украинские документы тоже пропустили через российский фильтр
Лишь летом 2025 года Россия приняла отдельный федеральный закон №193-ФЗ, регулирующий признание документов на недвижимость, действовавших на оккупированных территориях до их объявленной Россией аннексии.
Закон предусмотрел возможность признания документов, выданных украинскими государственными органами, органами местного самоуправления и нотариусами. Но признание оказалось не автоматическим: документы должны проходить дополнительную проверку.
В 2026 году контроль усилили еще больше. РИА Пивдень сообщал, что Балицкий распорядился проверять украинские документы на недвижимость на подлинность.
Таким образом, только спустя более трех лет после захвата Мелитополя Россия сформировала отдельный механизм признания украинских документов. К тому моменту процедура выявления и оформления «бесхозяйного» имущества действовала уже несколько лет.
В конце 2025 года отъем квартир узаконили отдельно
В декабре 2025 года система получила еще одну федеральную основу — уже непосредственно для жилья.
Федеральным конституционным законом РФ №4-ФКЗ от 15 декабря 2025 года в закон №7-ФКЗ о так называемом «принятии Запорожской области в Российскую Федерацию» добавили статью 21.1.
В ней прямо записано:
«Жилые дома, квартиры, комнаты, имеющие признаки бесхозяйного имущества, признаются собственностью Запорожской области или собственностью ее муниципальных образований».
Российское законодательство отдельно предусмотрело, что отсутствие сведений о собственнике не является препятствием для регистрации права оккупационной «Запорожской области» или муниципалитета на такое жилье.
Иными словами, получается своеобразная юридическая конструкция: собственность украинца официально признается, но его квартиру или дом при этом можно включить в перечень имущества с признаками бесхозяйного и зарегистрировать уже на оккупационную власть.
Причем выполнение требований самих оккупантов не всегда спасает имущество. РИА Пивдень рассказывал о жительнице Мелитопольщины, которая приобрела дом, зарегистрированный по российским правилам, однако недвижимость все равно внесли в список «бесхозной».
А в сентябре 2026 года РИА Пивдень показал еще один механизм отчуждения жилья — через оккупационные суды, когда собственники пытаются защитить свои права уже после запуска процедуры изъятия.
Отобранное жилье можно передавать другим
После оформления квартиры или дома в государственную или муниципальную собственность недвижимость не обязательно остается пустовать.
Российское законодательство позволяет использовать такое жилье для переселения граждан РФ, предоставлять его по договорам социального найма, использовать как служебное жилье и передавать другим категориям граждан.
При этом механизм восстановления нарушенного права содержит еще один важный нюанс: специальные нормы о компенсации за утраченное таким образом жилье ориентированы именно на граждан Российской Федерации.
Получается парадокс. Новый закон Балицкого №164 признает, что довоенное право собственности сохраняется даже за иностранным гражданином. Но если квартира уже прошла процедуру признания имеющей признаки бесхозяйного и была переоформлена, специальная система компенсации строится вокруг российского гражданства.
Проблемы возникают даже у тех собственников, которые находятся в оккупации и пытаются защищать имущество по установленным Россией правилам. РИА Пивдень рассказывал о владельцах квартир, которые обращались в оккупационные суды и даже записывали обращение к Путину, однако вернуть жилье им не удалось.
Что еще предусмотрели новым законом
На недвижимости новый документ не заканчивается. Отдельный большой блок закона посвящен земле. В некоторых случаях участки разрешили бесплатно оформлять в собственность людям, которые прежде ими только пользовались, а местным администрациям дали возможность менять виды разрешенного использования земли без публичных слушаний и общественных обсуждений.
Как по новым правилам будут оформлять и перераспределять землю в Мелитополе, Кирилловке и Мелитопольском районе — читайте в следующих публикациях РИА Пивдень.