Чоловік сплатив 97% вартості квартири, але забудовник продав її іншому: Верховний Суд вирішив спір за житло

Чоловік сплатив 97% вартості квартири в новобудові, отримав квитанцію та підписав із забудовником акт приймання-передачі майнових прав. Однак через кілька років, коли будинок ввели в експлуатацію, з’ясувалося, що квартира вже оформлена на іншу людину. Як виявилося, забудовник повторно продав майнові права на те саме житло.

У суді забудовник заперечував отримання грошей, посилаючись на те, що покупець заплатив готівкою, хоча договір передбачав банківський переказ. Колишній директор також заперечував, що приймав кошти. Спір дійшов до Верховного Суду, який розглянув питання доказування оплати, наслідків порушення касової дисципліни та права першого покупця витребувати квартиру, зареєстровану за іншою особою.

Обставини справи

У серпні 2016 року чоловік уклав із забудовником договір купівлі-продажу майнових прав на трикімнатну квартиру площею 85,2 кв. м у житловому будинку, який перебував на стадії будівництва.

Загальна вартість майнових прав становила 766 800 грн. За умовами договору покупець мав сплатити 97% вартості, тобто 743 796 грн, у визначений договором строк, а решту 3% — 23 004 грн — протягом п’яти банківських днів після отримання технічного паспорта на квартиру.

Договором передбачалося, що оплата здійснюється виключно в безготівковій формі через банківські установи шляхом перерахування коштів на рахунок продавця.

Проте 10 серпня 2016 року чоловік сплатив 743 796 грн готівкою. На підтвердження внесення коштів він отримав квитанцію до прибуткового касового ордера.

У грудні 2016 року сторони підписали акт приймання-передачі майнових прав на квартиру.

Крім того, у травні 2018 року між покупцем та регіональним управлінням Держмолодьжитла як основним замовником будівництва було складено акт звірки розрахунків. У документі підтверджувалося внесення 743 796 грн за договором та зазначалося, що залишок до сплати становить 23 004 грн.

У вересні 2023 року чоловік дізнався, що будинок ввели в експлуатацію, а на квартири оформили правовстановлювальні документи.

Однак після перевірки інформації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з’ясувалося, що право власності на квартиру, майнові права на яку він придбав у 2016 році, вже зареєстровано за іншою особою.

Підставою для реєстрації став договір купівлі-продажу майнових прав, укладений забудовником із другим покупцем 17 березня 2021 року.

Таким чином, забудовник повторно продав майнові права на ту саму квартиру, які раніше були предметом договору з першим покупцем.

У січні 2024 року чоловік звернувся до суду з позовом, у якому просив визнати за ним майнові права на квартиру, витребувати житло із чужого незаконного володіння другого покупця, а також вирішити питання сплати залишку вартості майнових прав за договором за рахунок коштів, внесених на депозитний рахунок суду.

Що вирішили суди першої та апеляційної інстанцій

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову, вважаючи вимоги недоведеними.

Зокрема, суд зазначив, що договір передбачав безготівкову оплату, проте у виписках банку за серпень 2016 року не було відомостей про надходження від позивача 743 796 грн на рахунок забудовника.

Крім того, на думку суду, з копії квитанції до прибуткового касового ордера неможливо було встановити особу, яка приймала кошти від покупця, та визначити її повноваження на здійснення такої операції.

Також суд першої інстанції вважав, що акт приймання-передачі майнових прав не підтверджував передання позивачу прав саме на спірну квартиру.

Натомість Дніпровський апеляційний суд скасував рішення першої інстанції та частково задовольнив позов.

Апеляційний суд встановив, що колишній директор товариства прийняв від позивача 743 796 грн як оплату майнових прав на квартиру.

Суд врахував квитанцію до прибуткового касового ордера, підписаний сторонами акт приймання-передачі майнових прав та акт звірки розрахунків, яким підтверджувалося внесення коштів.

З огляду на сукупність цих доказів апеляційний суд дійшов висновку, що покупець довів факт здійснення оплати.

Водночас було встановлено, що у 2021 році забудовник повторно продав майнові права на квартиру, які вже відчужив позивачу в 2016 році.

У результаті апеляційний суд визнав за першим покупцем майнові права на квартиру та витребував її із чужого незаконного володіння особи, за якою було зареєстровано право власності. Також суд вирішив питання передачі забудовнику коштів із депозитного рахунку судової адміністрації в рахунок оплати за договором.

Не погодившись із таким рішенням, забудовник подав касаційну скаргу.

Він наполягав, що факт оплати не підтверджено належними доказами, а квитанція до прибуткового касового ордера не відповідає вимогам законодавства.

Також заявник наголошував, що договором передбачена безготівкова оплата, у товариства немає каси та посади касира, а внесення 743 796 грн готівкою за один день порушувало встановлений ліміт готівкових розрахунків.

Крім того, колишній директор забудовника у письмових поясненнях заперечував отримання грошей від позивача та підписання акта приймання-передачі майнових прав.

Окремо забудовник стверджував, що позивач обрав неналежний спосіб захисту, оскільки не заявив вимоги про визнання права власності на квартиру на підставі статті 392 Цивільного кодексу України.

Позиція Верховного Суду

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду погодився з висновками апеляційного суду та не знайшов підстав для скасування його постанови.

Передусім КЦС ВС звернув увагу, що під час вирішення спорів щодо прав інвесторів на нерухомість ключове значення має встановлення не лише факту укладення договору, а й факту виконання сторонами його умов, зокрема здійснення інвестором оплати вартості об’єкта.

Суд нагадав правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену в постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.

Згідно із цим висновком, інвестор, який виконав умови договору інвестування, набуває майнових прав на об’єкт інвестування. Після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію ці права трансформуються у право власності на проінвестований об’єкт, яке потребує державної реєстрації.

Відповідно, забудовник не має права відчужувати такий об’єкт на користь іншої особи.

У розглянутій справі апеляційний суд встановив, що позивач вніс до каси забудовника 743 796 грн, після чого сторони підписали акт приймання-передачі майнових прав, а проведена згодом звірка розрахунків підтвердила сплату цієї суми.

Верховний Суд визнав обґрунтованим висновок апеляційного суду про доведеність здійснення оплати та наявність підстав для визнання за позивачем майнових прав на спірну квартиру.

Чи може забудовник заперечувати оплату через порушення касової дисципліни

Окрему увагу Верховний Суд приділив доводам касаційної скарги про порушення передбаченого договором порядку оплати.

Забудовник наполягав, що покупець мав перерахувати кошти через банк, натомість вніс значну суму готівкою, перевищивши встановлений ліміт готівкових розрахунків.

Однак КЦС ВС зазначив, що такі обставини не спростовують висновків апеляційного суду про фактичне внесення грошей.

Верховний Суд наголосив, що видача підприємством квитанції до прибуткового касового ордера створює презумпцію внесення коштів, спростувати яку має саме отримувач.

При цьому порушення процедури внесення коштів, зокрема касової дисципліни посадовими особами підприємства та перевищення ліміту готівкових розрахунків, може спричинити юридичну відповідальність відповідних посадових осіб.

Однак саме по собі таке порушення не спростовує факту внесення покупцем грошей.

Аналогічний висновок викладено в постанові Верховного Суду від 24 червня 2026 року у справі № 344/13846/24.

Чому суд не прийняв заперечення колишнього директора

Верховний Суд також розглянув аргументи забудовника, який посилався на письмові пояснення колишнього директора товариства.

Колишній керівник заперечував, що отримував готівкові кошти від покупця та підписував із ним акт приймання-передачі майнових прав.

Проте КЦС ВС звернув увагу, що належним доказом, який може підтвердити належність підпису певній особі на письмових документах, є висновок почеркознавчої експертизи.

Водночас відповідач не заявляв клопотання про проведення судової почеркознавчої експертизи щодо підпису колишнього директора на прибутковому касовому ордері. Не було надано й висновку експерта, складеного на замовлення самого відповідача.

За таких обставин Верховний Суд відхилив доводи касаційної скарги про те, що колишній директор не отримував коштів від позивача.

Чому перший покупець має право витребувати квартиру, оформлену на іншу особу

Ще одним важливим питанням у справі став належний спосіб захисту прав першого покупця.

Забудовник стверджував, що після завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію позивач мав звертатися з вимогою про визнання права власності на квартиру відповідно до статті 392 ЦК України.

Оскільки такої вимоги позивач не заявив, на думку забудовника, це було підставою для відмови в позові.

Однак Верховний Суд не погодився з такими аргументами.

КЦС ВС зазначив, що в цій справі позивач набув майнові права на квартиру за інвестиційним договором, однак надалі спірне житло перейшло у власність іншої особи, яка зареєструвала за собою право на нерухомість.

За таких обставин ефективним способом захисту порушеного права є саме витребування спірної квартири з урахуванням положень статті 388 ЦК України.

Цей висновок узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 та постановою Об’єднаної палати КЦС ВС від 22 червня 2026 року у справі № 359/9448/19.

Суд також зауважив, що касаційна скарга забудовника не містила доводів щодо порушення прав другого покупця, а сам другий покупець постанову апеляційного суду не оскаржував.

Отже, оскільки забудовник у 2021 році повторно продав майнові права на квартиру, які вже продав позивачу в 2016 році, Верховний Суд визнав правильним висновок апеляційного суду про витребування спірного майна на користь першого покупця.

Що остаточно вирішив КЦС ВС

У справі № 175/167/24 Верховний Суд наголосив, що доводи касаційної скарги не спростовують висновків апеляційної інстанції, а фактично зводяться до незгоди забудовника з оцінкою доказів та встановленими обставинами справи.

Водночас суд касаційної інстанції перевіряє правильність застосування норм матеріального і процесуального права, але не здійснює повторної оцінки доказів.

КЦС ВС дійшов висновку, що апеляційний суд належним чином дослідив обставини справи, оцінив надані докази та правильно застосував норми права.

У результаті Верховний Суд залишив касаційну скаргу забудовника без задоволення, а постанову Дніпровського апеляційного суду від 16 грудня 2025 року — без змін.

Таким чином, залишилося чинним рішення про визнання за першим покупцем майнових прав на квартиру та витребування житла із чужого незаконного володіння особи, за якою було зареєстровано право власності.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.