Содержание:
- Стабильнее, чем в Карпатах
- Доходные дома: выгодно ли инвестировать
- Коливинг: уникальность, подогревающая бизнес
- Доходные квартиры как альтернатива
- Киевские апартаменты: устойчивая модель без сезонности
- Перспективы доходной недвижимости на пять лет
До войны заработать на инвестициях в жилую недвижимость Киева означало вложиться "в котлован" и получить прибыль от роста цены квадратного метра на 30% (или 7-10% годовых). В годы войны такая модель перестала работать из-за высоких рисков инвестирования.
Пока спекулятивный спрос падал, в Киеве начал формироваться профессиональный рынок доходной недвижимости: от апарт-отелей и коливингов до инвестиционных REIT-фондов с порогом входа от $3000.
LIGA.net разобралась, выгодно ли инвестировать в жилую недвижимость в Киеве с профессиональным управляющим, какие рабочие стратегии предлагает рынок и какой доход можно получить.
Стабильнее, чем в Карпатах
Сегмент доходной недвижимости начал развиваться в Украине за несколько лет до войны. В отличие от классического жилья, которое покупают для проживания или перепродажи, такая недвижимость изначально создается для получения дохода от сдачи в аренду.
К концу 2025 года в Украине насчитывалось уже 105 проектов доходной недвижимости. Это отели, апарт-отели, коттеджные городки, доходные дома, согласно статистике ЛУН. Половина из них расположена в Ивано-Франковской области, на Киев приходится всего 13%.
Это солидный рост: еще в 2021 году подобные проекты в столице можно было пересчитать по пальцам одной руки.
В отличие от проектов в Карпатах, где преобладают инвестиции в курортные апартаменты, киевский рынок предлагает другие инструменты. Это доходные дома, коливинги и REIT-фонды.
Основой успеха доходной недвижимости Киева является стабильный спрос на аренду квартир, объясняет генеральный директор Myfreedom Александр Корчевой. По его словам, за четыре года войны в этом сегменте не упали ни цены, ни заполняемость, ни доход, ни ликвидность. "Объемы рынка аренды за время войны выросли на 50%. По нашим подсчетам, сегодня только в Киеве и области хаотично сдается около 500 000 квартир", – отмечает он.
В то же время в Киеве, по оценке основателя консалтинговой компании M4U Владимира Даниленко, доходные проекты аренды с профессиональным управлением составляют всего 3% от общего количества квартир.
Подобная модель давно и успешно работает в мире. Лидером в сфере управления жилой недвижимостью является транснациональная компания Greystar. В ее управлении находится около 1 миллиона квартир в разных уголках мира, активы оцениваются более чем в $220 млрд.
Сколько можно заработать на каждом из видов доходной недвижимости в Киеве?
Доходные дома: выгодно ли инвестировать
Наиболее известным форматом доходной недвижимости в Киеве являются доходные дома. В настоящее время в столице их мало – меньше десяти, еще столько же находится на стадии строительства.
Речь идет о формате build-to-rent (строительство для аренды), где дома изначально проектируются как доходный продукт – с продуманными планировками, сервисом и профессиональным управлением. Квартиры в этих домах сдаются в аренду.
Эта концепция обеспечивает инвесторам стабильный прогнозируемый доход в 10%, с учетом капитализации – около 20% годовых в долларах, говорит совладелец девелоперской компании Standard One (S1) Александр Овчаренко.
Его компания предлагает крупнейшие проекты доходных домов в столице. В частности, действующий S1 ВДНХ насчитывает 660 квартир для аренды. Строящийся S1 Позняки даст 756 апартаментов. Кроме того, в портфеле также есть новые дома S1 Оболонь (409 квартир), S1 Терминал, S1 Нивки.
Инвестор начинает зарабатывать сразу после передачи ключей застройщиком и запуска аренды. Эти квартиры сдаются с выполненным ремонтом и готовы к немедленному заселению (нужно только доукомплектовать – подобрать мебель и технику), – добавляет Овчаренко.
Благодаря сервису, хорошим локациям и формату управления такие объекты обычно показывают более высокую заполняемость, чем обычные квартиры.
S1 ВДНХ – первый проект Standard One в формате build-to-rent (строительство для сдачи в аренду). Операционные процессы взяла на себя специально созданная управляющая компания S1 Property. Она занимается поиском арендаторов, обеспечивает юридическое сопровождение и круглосуточный сервис для жильцов. В настоящее время заполняемость комплекса составляет 99%, поиск новых арендаторов занимает несколько дней, – говорит совладелец Standard One.
По данным компании, за все время строительства совокупная доходность по S1 ВДНХ составила 40%. "По S1 Позняки мы ожидаем такую же доходность", – добавляет Овчаренко. Сейчас по модели S1 ВДНХ компания создает экосистему: стандартизирует проектирование, инжиниринг, сервисы, управление объектами и доходностью для инвесторов.
К рискам проекта Овчаренко относит колебания рынка аренды, а также любые обострения в сфере безопасности и макроэкономики. Преимущества такой модели – простота для инвестора и прогнозируемая доходность – управление объектом полностью берет на себя управляющая компания.
Одним из инвестиционных инструментов девелопера также является REIT-фонд S1 REIT.
Он позволяет стать совладельцем доходной недвижимости, инвестируя не полностью в объект, а в отдельные квадратные метры.
Порог входа в проект составляет всего $3000, объясняет коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук. Это позволяет привлекать инвесторов, ранее из-за нехватки капитала отдававших предпочтение другим активам, например, депозитам или государственным облигациям. "Даже если у инвестора всего $10 000, этого достаточно, чтобы сформировать качественный диверсифицированный портфель, в том числе с доходными квадратными метрами", – подчеркивает Бойчук.
Первый фонд S1 ВДНХ сегодня позволяет стать совладельцем уже построенных и заселенных квартир. Их сдают в аренду в течение срока действия фонда – 10 лет, а затем продают. Вся прибыль распределяется между инвесторами пропорционально размеру их взноса.
Доходность зависит от фонда. В портфеле S1 REIT их два: S1 ВДНХ позволяет зарабатывать от 8,2% годовых в валюте, S1 Оболонь – от 10%. Для сравнения: классические REIT-фонды в США гарантированно дают не более 5-6%. Например, Vanguard Real Estate ETF, управляющий активами на $30 млрд, предлагает 3,5-4% годовых.
Начало выплаты дивидендов от S1 REIT также различается. В первом фонде инвесторы получают дивиденды с первого месяца инвестирования. Во втором – с момента завершения строительства и заселения объекта арендаторами.
Компания анонсировала запуск еще одного фонда, который будет предусматривать немедленную выплату дивидендов. У него будет более низкий порог входа, что позволит привлечь еще более широкий круг розничных инвесторов.
Читайте такжеСтоит ли украинцам инвестировать в доходную недвижимость
Коливинг: уникальность, подогревающая бизнес
Еще одна сеть доходных домов – Colliving One – работает в аналогичном формате, но в другом сегменте. А именно – в сегменте смарт-квартир площадью 20-35 кв. м.
Проект развивается с 2019 года компанией 450 Group, строящей четырех-пятиэтажные дома на 20-25 квартир.
Заполняемость домов арендаторами составляет более 99%, рассказывает основатель 450 Group Александр Рябчун. Информация на сайте Colliving One это подтверждает: на четыре дома всего шесть свободных квартир.
Еще два дома от 450 Group находятся на стадии заселения, четыре строятся, также строится отель.
Обычно аренда квартир приносит 5,5% дохода, однако 450 Group удалось поднять планку до 8-10%, утверждает ее основатель Александр Рябчун. Квартиры, представленные на сайте Colliving One, сдаются по цене от 15 700 до 30 000 гривен в месяц. Средняя цена аренды "однушки" в Киеве в феврале 2026 года составила 10 182 гривни, по данным Minfin.
450 Group сдает квартиры с интерьерами, достойными Instagram, и способствует созданию сообщества жильцов. Так, в домах есть зоны для совместного времяпрепровождения: коворкинг, прачечная, зона для вечеринок, а на крыше – зона отдыха с барбекю.
В одном из новых проектов предусмотрен бассейн. Арендаторы могут заказать уборку на ресепшене или попросить вызвать мастера. Есть даже менеджер по организации мероприятий, по пятницам организующий досуг жильцов. Таким образом, 450 Group перешла на формат коливинга (англ. co-living, дословно – "совместное проживание"), уже много лет успешно работающий в США.
Концепция также предполагает полный цикл сопровождения – от девелопмента до управления объектами для долгосрочной аренды. Арендаторами коливингов часто выступают молодые люди в возрасте от 18 до 35 лет: IT-специалисты, маркетологи, представители креативных профессий. На основе анкетирования управляющая компания даже подбирает жильцов по интересам.
Инвесторам 450 Group предлагает несколько моделей. Это может быть рост инвестиций в строительство с последующей продажей и выходом из проекта. "Например, вложил $24 000 в фундамент, по завершении строительства получил уже $28-30 000 ", – объясняет Рябчун. Второй путь более консервативный – полная окупаемость инвестиций, как обещает компания, в течение восьми-десяти лет.
Стартовые инвестиции в одну смарт-квартиру составляют в среднем $30 000, возможна рассрочка. Самая дешевая квартира стоит $26 000, плюс еще $18 000 уйдет на ремонт, технику, мебель и прочий инвентарь, необходимый для сдачи в аренду. Однако такую квартиру можно сдавать за 14 000 гривен в месяц, что выше среднего уровня, говорит девелопер.
Предприниматель Александр, с которым общалась корреспондент LIGA.net, уже дважды инвестировал в объекты 450 Group. В 2020 году вложился на этапе котлована и продал актив на росте цены. "Вложили $48 000 за два юнита [смарт-квартиры], платили в рассрочку. А продали их за $78 000", – рассказывает Александр. По его мнению, рост капитализации на 100% за год произошел из-за того, что в конце 2021 года рынок недвижимости взлетел.
В 2023 году предприниматель инвестировал в еще одну квартиру Colliving One, чтобы получать пассивный доход от аренды. "Квартира сдается за 16 000 грн, минус комиссия управляющей компании. Получается почти 14 000 грн, или 8-8,5% годовых в валюте", – говорит он.
Участие инвестора сведено к минимуму – он получает дивиденды раз в квартал. Компания обещает окупаемость актива на уровне 10-12 лет. Гарантируется и ликвидность: выйти из проекта можно за одну-две недели.
Сама компания зарабатывает на девелопменте, ремонте и получает постоянную комиссию за управление.
"Доходные коливинги – уже работающая история на рынке, – говорит генеральный директор City Development Solutions Роман Герасимчук. – Мы сделали ставку на небольшие квартиры, создав зоны общего комфорта". Однако, предупреждает он, есть особенности с документами: дома строятся как индивидуальное жилье.
Читайте такжеСбежать из Киева. Как активизировалась аренда жилья вокруг столицы
Доходные квартиры как альтернатива
Еще один способ инвестировать в жилье – приобрести доходные квартиры. Это та же аренда с профессиональным управлением, но квартиры могут располагаться не в одном доме, а в разных, в любых районах города.
Доходность таких проектов составляет 7-8% годовых, говорит генеральный директор компании Myfreedom Александр Корчевой. Среднерыночная – 5-6%, говорит основатель консалтинговой компании M4U Владимир Даниленко.
С 2017 года Myfreedom обеспечивает комплексное сопровождение таких инвестиций, а именно подбирает квартиры и управляет ими. В настоящее время под управлением компании находится 350 доходных квартир.
Наибольшей доходности удается достичь за счет отбора наиболее ликвидных проектов, объясняет Корчевой. Myfreedom подбирает объекты с оптимальной планировкой, метражом, расположением, организует ремонт и комплектацию.
"Однокомнатная квартира площадью 60 квадратных метров нам не нужна. А 42 квадратных метра – идеально. Такая площадь покрывает все основные потребности", – приводит пример Корчевой. На меньшей площади и ремонт дешевле, и арендаторы отдают предпочтение более компактному варианту, чтобы не переплачивать за коммунальные услуги.
Компания обещает доходность в 7,5% годовых с учетом налогов на такую квартиру. Ориентировочная сумма первоначальных инвестиций – $50-60 000. Плюс расходы на ремонт, что могут составить от $28 000. Myfreedom может взять на себя организацию ремонта, ее комиссия составляет 5%.
Однако арендная плата – не единственный источник дохода. "Недвижимость растет в цене и покрывает инфляцию", – добавляет Корчевой.
Кроме того, по его словам, ликвидность квартир в столице всегда остается высокой. Их легко продать даже через 10-15 лет, в отличие от тех же гостиничных апартаментов в Карпатах, что устаревают через год-два, как только рядом появляются более современные объекты.
Апартаменты – это тоже недвижимость, но нежилая, предназначенная для временного проживания. Они могут располагаться в любом здании, часто в гостиничном. Такие апарт-отели сегодня предлагают инвесторам вложиться в номера с доходностью 12-15%.
Идеальное место для получения дохода от аренды – центр столицы, а еще лучше – исторический район, объясняет генеральный директор компании Myfreedom. Это может быть не только новый жилой комплекс, но и старый, но функциональный дом. Он рекомендует не экономить на ремонте, после окончания войны капитализация такой квартиры вырастет в разы.
Читайте такжеOBSHGA. Основатель Coliving One тестирует новый формат доходной недвижимости – общежитие
Киевские апартаменты: устойчивая модель без сезонности
В Киеве появляются и первые апарт-отели. По сути, это отель, номера в котором принадлежат множеству разных владельцев. Инвестор покупает апартаменты и передает их в управление оператору.
Сейчас в Буковеле бум на такой формат. Там строят около тридцати таких проектов.
Один из немногих проектов в столице – апарт-отель Circle 382, являющийся частью многофункционального комплекса Boston Creative House недалеко от станции метро Почайна в Киеве. В настоящее время он находится на стадии строительства. Объект планируют ввести в эксплуатацию в начале 2027 года.
Девелоперами проекта являются Saga Development и BGV Group Геннадия Буткевича.
В комплексе Circle 382 запланировано 382 дизайнерских апартамента площадью от 14,7 до 58,62 м².
Он станет самым большим отелем в Киеве по количеству номеров, говорит LIGA.net коммерческий директор Saga Development Илья Сагайдак. Концепция Circle предполагает сочетание жилых апартаментов с дополнительными возможностями для бизнеса и отдыха. Это первый в Украине проект формата комьюнити-отеля. В комплексе предусмотрены: коворкинг, спортивная зона, школа и детский сад, медицинский центр, ресторан, пространство для мероприятий, а также магазин и салон красоты.
Минимальные инвестиции в Circle – от $15 300. Полная стоимость одних апартаментов – от $51 000. Доходность, обещанная оператором, – до 8,3% годовых в долларах.
Регулярный доход фиксируется в нотариально заверенном договоре аренды с оператором, поясняет Сагайдак. "Выплаты осуществляются в течение 10 лет на основании договора аренды с оператором апарт-отеля", – добавляет он.
Рыночная основа есть. В Киеве спрос на проживание в отелях формируют деловые поездки, релокация специалистов, ІТ-компании, международные организации, предприниматели и стартап-команды. Поэтому в столице спрос на проживание более равномерный в течение года за счет делового туризма.
"Мы наблюдаем изменение мотивации инвесторов. Если раньше недвижимость покупали преимущественно для перепродажи или собственного проживания, то сегодня все больше людей рассматривают ее как инструмент долгосрочного дохода", – добавляет Сагайдак.
Кроме того, апартаменты часто приобретают для создания финансовой подушки или даже в качестве альтернативы будущей пенсии для себя, или как вклад в будущее детей, добавляет он. Для многих инвесторов это также первый шаг к формированию портфеля недвижимости, когда человек постепенно приобретает несколько объектов с различными сценариями дохода.
Читайте такжеЧего не следует делать. 10 советов для инвесторов-новичков, которые могут лишить вас денег
Перспективы доходной недвижимости на пять лет
В ближайшие пять лет операторы доходных домов планируют расширение сетей, опираясь на высокий спрос на аренду и почти 100% загрузку существующих проектов, прогнозирует генеральный директор City Development Solutions Роман Герасимчук.
"У Киева наибольший потенциал для поддержания высокого спроса на доходную недвижимость. Здесь не работает фактор сезонности, как в Буковеле, конкуренция меньше", – подчеркивает он. Инвесторы в такие проекты могут получить дополнительную выгоду от будущего оживления рынка.
Группа компаний 450 Group планирует масштабироваться. По словам генерального директора компании Александра Рябчуна, они будут создавать коливинги не только для молодежи, но и для семейных пар.
Модель build-to-rent будет набирать популярность, поскольку инвесторы ищут проекты с прогнозируемым денежным потоком и понятной окупаемостью, считает совладелец девелоперской компании Standard One Александр Овчаренко. Кроме того, арендаторы становятся более требовательными и ожидают уже не просто квартир для проживания, но и дополнительных сервисов, в частности энергоэффективности, автономности, безопасности. Поэтому есть все основания для развития доходного сегмента с профессиональным управлением в ближайшие годы.
Что касается апартаментов, то, по мнению директора Saga Development Ильи Сагайдака, в ближайшие годы их развитию будут способствовать несколько факторов. К ним относятся восстановление экономической активности после войны, рост спроса на сервисные апартаменты, развитие международной деловой среды в Киеве, а также интерес инвесторов к недвижимости как инструменту сохранения капитала.
По прогнозам компании, модель доходного апарт-отеля в Киеве может быть стабильной и динамичной благодаря высокой деловой активности, концентрации бизнеса и формированию новых центров городской жизни. Кроме того, в отличие от Карпат, на столицу не влияет фактор сезонности.