Жінка купила квартиру на торгах, але Верховний Суд заборонив виселяти родину, яка прожила там майже 40 років

Придбання нерухомості на електронних торгах у межах виконавчого провадження вважається вигідною інвестицією, проте іноді воно приховує в собі суттєві правові ризики, здатні перетворити омріяні квадратні метри на нескінченні судові процеси. Покупці, які спокушаються привабливими цінами на СЕТАМ, часто забувають, що разом із правом власності вони ризикують придбати багаторічні проблеми людей, для яких ця квартира є єдиним житлом.

Історія київської родини, яка ледь не втратила дах над головою через договір позики 2019 року, стала основою для важливого рішення в практиці Касаційного цивільного суду. Постанова Верховного Суду від 1 вересня у справі № 754/5673/25 вирішила тривалий спір між новою власницею квартири, яка викупила її з прилюдних торгів, та родиною, що безперервно проживала в ній з 1987 року.

Як родина втратила квартиру

Історія цієї квартири почалася ще за радянських часів. У 1987 році родина отримала ордер на трикімнатне житло в Києва. У квартирі оселилися мати, її чоловік та їхня донька. Через кілька років — власник повністю сплатив пайовий внесок за квартиру й набув право власності на неї.

Родина прожила там десятки років. Але у 2019 році квартира стала заставою за боргом. Власник позичив гроші в іншої людини та передав своє єдине житло в іпотеку. Борг вчасно не повернули. І у 2021 році кредитор через виконавче провадження на підставі виконавчого напису нотаріуса звернув стягнення на квартиру. Житло виставили на електронні торги, а у 2021 у нього з’явилася нова власниця.

Колишній власник намагався скасувати результати торгів, але Київський апеляційний суд у справі № 754/19298/21 ухвалив остаточне рішення про відмову в задоволенні позову про визнання торгів недійсними.

Після цього нова власниця вирішила звільнити житло від колишніх мешканців і в 2025 році родину зняли з реєстрації за цією адресою. Однак вони продовжили жити у квартирі та не пустили туди нову власницю.

Це змусило нову власницю звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні майном шляхом примусового виселення відповідачів.

Позиція позивачки

Позовні вимоги грунтувалися на нормах цивільного права щодо захисту права власності. Позивачка звернулася до статті 391 Цивільного кодексу України, яка надає власнику безумовне право вимагати усунення будь-яких перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Оскільки електронні торги визнані законними, а право власності зареєстроване у встановленому законом порядку, вона є єдиним законним власником квартири. Натомість відповідачі втратили статус власників майна, були офіційно зняті з реєстрації та більше не мають жодних договірних, речових чи зобов’язальних прав на користування цією квартирою. Отже, на думку позивачки, їхнє подальше перебування у квартирі є незаконним, безпідставним та порушує її конституційні права, що вимагає їх примусового виселення.

Рух справи

Суди першої та апеляційної інстанцій у задоволенні позову нової власниці відмовили повністю. Ухвалюючи такі рішення, судді керувалися насамперед вимогами спеціального житлового законодавства та нормами міжнародного права.

Суди застосували вимоги статті 109 Житлового кодексу України. Частина друга цієї статті зазначає, що громадянам, яких виселяють із жилих приміщень, одночасно обов’язково надається інше постійне жиле приміщення. Єдиним винятком із цього правила є виселення громадян при зверненні стягнення на житло, яке було придбане ними саме за рахунок кредиту чи позики банку, повернення якої забезпечене іпотекою цього конкретного житла.

Оскільки спірна квартира була отримана ще у 1987 році на підставі радянського ордера і повністю оплачена у 1992 році, вона очевидно не купувалася за рахунок кредиту 2019 року. Іпотека виникла значно пізніше як спосіб забезпечення звичайного договору позики. Відтак, цей випадок не підпадає під законодавчий виняток, і виселення відповідачів без одночасного надання іншого постійного житла є протиправною дією.

Суди також застосували критерій пропорційності втручання у право на повагу до житла, гарантоване статтею 8 Конвенції про захист прав людини. Судді врахували, що відповідачі безперервно проживають у цій квартирі майже сорок років, вона є їхнім єдиним місцем проживання, а згідно з даними Державного реєстру речових прав за ними не зареєстровано жодної іншої нерухомості.

Позивачка, купуючи квартиру на електронних торгах у межах виконавчого провадження, знала або об’єктивно могла знати про те, що там зареєстровані та проживають люди, а отже, могла передбачити відповідне обтяження свого майбутнього майна. За таких умов виселення родини на вулицю без надання іншого приміщення поклало б на відповідачів надмірний індивідуальний тягар, що є неприпустимим у демократичному суспільстві.

Рішення Верховного Суду

Верховний Суд погодився з рішеннями судів попередніх інстанцій і відмовив новій власниці квартири у виселенні родини.

Суд касаційної інстанції наголосив, що право власника вимагати усунення перешкод у користуванні своїм майном, передбачене статтею 391 Цивільного кодексу України, не є абсолютним. Воно підлягає обов’язковому застосуванню у зв’язку зі спеціальними нормами житлового законодавства та міжнародними гарантіями захисту прав людини.

Сам факт набуття права власності на житло ще не означає, що люди, які законно проживали в ньому раніше, автоматично втрачають право користування квартирою.

Головним у цій справі стало питання іпотеки. Закон дозволяє виселити людей без надання іншого житла, якщо квартира була придбана саме за рахунок кредиту чи позики, повернення якої забезпечувалося іпотекою цього житла.

Верховний Суд ще у постанові від 24 липня 2025 року у справі № 755/19631/21 зробив висновок про те, що навіть за наявності у позивача права власності на спірне житло суд повинен оцінити, чи відповідає виселення вимогам статті 8 Конвенції, встановити, чи є таке втручання пропорційним, а також врахувати, чи є спірне житло єдиним місцем проживання відповідача, чи мав позивач можливість знати про проживання інших осіб у квартирі на момент її придбання та чи не покладає виселення на відповідача надмірний індивідуальний тягар.

Суд також врахував, що родина проживала у квартирі майже 40 років, вселилася туди законно та не має іншого житла. При цьому нова власниця знала або могла знати про те, що в квартирі проживають інші люди, коли придбала її на торгах.

Тому суди мали оцінити не лише право власниці, а й наслідки виселення для родини. Верховний Суд дійшов висновку, що виселення без надання іншого житла у цій ситуації порушило б необхідний баланс між правом власності та правом людей на повагу до їхнього житла.

Не прийняв Верховний Суд і аргумент про наявність у родини іншого житла. Суди встановили за даними Державного реєстру речових прав, що за відповідачами іншої нерухомості не зареєстровано.

У результаті касаційну скаргу залишили без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій — без змін. Фактично Верховний Суд підтвердив: нове право власності на квартиру саме по собі не дає можливості просто виселити людей, які десятиліттями законно проживали в цьому житлі.

Це рішення важливе для потенційних покупців квартир на прилюдних торгах. Верховний Суд наголосив, що саме придбання житла на торгах не означає автоматичного виселення людей, які законно проживали в ньому. Якщо квартира не була придбана за рахунок кредиту чи позики, забезпечених іпотекою саме цього житла, виселення без надання іншого постійного житла має оцінюватися з урахуванням вимог житлового законодавства та принципу пропорційності.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.