Громада зареєструвала майно, на яке вже існувало право приватної власності: Верховний Суд пояснив наслідки
Одна й та сама нерухомість фактично опинилася зареєстрованою за двома різними власниками. Коцюбинська селищна рада прийняла у комунальну власність та зареєструвала як житловий будинок-барак приміщення площею 293,5 кв. м. Водночас власниця майнового комплексу наполягала: ці приміщення є частиною її офісно-складської будівлі, право на яку було зареєстроване ще раніше.
Спір дійшов до Верховного Суду. КЦС ВС у справі № 367/2057/24 мав з’ясувати, чи могла громада оформити право на це майно, коли в реєстрі вже існувало чинне та неоспорене право приватної власності, а експертиза вказувала на фактичне накладення об’єктів.
У підсумку Верховний Суд став на бік власниці: скасував постанову апеляційного суду та залишив у силі рішення першої інстанції, яким рішення селищної ради і державну реєстрацію права комунальної власності було скасовано.
Як виник спір
У лютому 2023 року Коцюбинська селищна рада ухвалила рішення про безоплатне прийняття у комунальну власність житлового будинку — барака. Рішення було прийняте на виконання звернення регіонального відділення Фонду державного майна України щодо передачі державного майна у комунальну власність.
У липні 2023 року за селищною радою зареєстрували право власності на цей об’єкт як на житловий будинок загальною площею 293,5 кв. м.
Однак власниця майнового комплексу, розташованого на цій території, звернулася до суду. Вона стверджувала, що приміщення, зареєстровані за громадою як окремий житловий будинок, насправді є частиною належних їй офісно-складських приміщень літ. «Г» загальною площею 565,3 кв. м.
Майновий комплекс вона придбала у травні 2017 року. До складу нерухомості, зазначеної у договорі купівлі-продажу, зокрема входили офісно-складські приміщення літ. «Г». Право власності на придбане майно було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав.
Позивачка просила визнати незаконним і скасувати рішення селищної ради про прийняття будинку у комунальну власність, а також скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на нього за радою.
Що показала експертиза
Одним із ключових доказів у справі став висновок будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи від 14 лютого 2024 року.
Експерт встановив, що частина приміщень, які у 2023 році були зареєстровані за селищною радою як житловий будинок загальною площею 293,5 кв. м, фактично є частиною офісно-складських приміщень літ. «Г», що перебувають у приватній власності позивачки.
Крім того, експертизою встановлено, що частина будівлі з відповідними приміщеннями частково розташована в межах земельної ділянки площею 1,6221 га, яка належить позивачці.
Таким чином, виникла ситуація, коли в Державному реєстрі речових прав відомості щодо фактично одного й того самого нерухомого майна були внесені двічі, а право власності зареєстроване за різними власниками.
При цьому Верховний Суд звернув увагу, що висновок експерта відповідачем не був спростований або оспорений.
Перша інстанція стала на бік власниці
Ірпінський міський суд Київської області у червні 2025 року задовольнив позов.
Суд визнав незаконним і скасував рішення Коцюбинської селищної ради про прийняття будинку у комунальну власність, а також скасував рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності за селищною радою.
Перша інстанція виходила з того, що державна реєстрація права власності за іншою особою на об’єкт, який уже належить позивачці, порушує її право власності.
Суд врахував висновок експертизи та дійшов висновку, що внаслідок оскаржуваних рішень відомості щодо одного й того самого об’єкта нерухомості були внесені до Державного реєстру двічі, а право власності зареєстроване за різними власниками.
На думку суду першої інстанції, скасування рішення ради та рішення державного реєстратора було належним і ефективним способом захисту порушеного права позивачки.
Чому апеляційний суд відмовив у позові
Київський апеляційний суд скасував рішення першої інстанції та відмовив у задоволенні позову.
Апеляційний суд виходив з обставин приватизації Білицького заводу «Теплозвукоізоляція».
Суд зазначив, що під час приватизації підприємства у 1994 році житловий будинок-барак не увійшов до майна, яке підлягало приватизації, залишився у державній власності та перебував на балансі підприємства до вирішення питання про його подальшу передачу у комунальну власність.
Відповідно, на думку апеляційного суду, цей об’єкт не міг бути предметом договору купівлі-продажу 2017 року, за яким було відчужено комплекс будівель і споруд заводу та право на який згодом набула позивачка.
З цих мотивів апеляційний суд також не взяв до уваги висновок будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи.
Верховний Суд не погодився з апеляцією
КЦС ВС визнав висновки апеляційного суду помилковими.
Верховний Суд звернув увагу, що позивачка набула будівлі та споруди на підставі договору купівлі-продажу від 12 травня 2017 року. До складу придбаного нерухомого майна прямо входили офісно-складські приміщення літ. «Г» загальною площею 565,3 кв. м.
Право власності позивачки на це майно було зареєстровано у встановленому законом порядку.
Водночас експертизою підтверджено, що частина приміщень, які селищна рада згодом зареєструвала як житловий будинок площею 293,5 кв. м, фактично є частиною цих офісно-складських приміщень.
КЦС ВС погодився із судом першої інстанції, що державна реєстрація права власності за іншою особою на об’єкт, який належить позивачці, порушує її речові права.
Рада зареєструвала майно, на яке вже існувало чинне право власності
Одним із головних висновків Верховного Суду стало те, що на момент ухвалення Коцюбинською селищною радою рішення від 13 лютого 2023 року та проведення спірної державної реєстрації відповідне майно вже фактично було зареєстроване за позивачкою на праві власності.
При цьому така реєстрація залишалася чинною і на момент розгляду справи.
Більше того, її ніхто не оспорював, зокрема і сама Коцюбинська селищна рада.
Саме тому Верховний Суд дійшов висновку, що рішення ради про прийняття спірного майна у комунальну власність було незаконним, оскільки його прийняли передчасно.
Іншими словами, перш ніж оформлювати право комунальної власності на це майно, необхідно було вирішити питання щодо вже існуючого та зареєстрованого приватного права власності.
Чинний договір купівлі-продажу не можна просто проігнорувати
Окремо КЦС ВС звернув увагу на договір, на підставі якого позивачка набула нерухомість.
Верховний Суд нагадав про положення статті 204 ЦК України, відповідно до якої правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо його не визнано судом недійсним.
У цій справі презумпцію правомірності правочину спростовано не було.
Договір купівлі-продажу, за яким позивачка набула майно у 2017 році, залишався дійсним.
Верховний Суд також звернув увагу, що позивачка не була першим набувачем цього майна. До неї відповідний комплекс вже був відчужений іншій особі, а потім перепроданий позивачці.
За висновком КЦС ВС, у результаті підходу апеляційного суду позивачку фактично було позбавлено права власності на майно, придбане ще у 2017 році, без належного правового обґрунтування.
Верховний Суд зазначив, що це суперечить гарантіям права мирного володіння майном, передбаченим статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Чому апеляція не могла просто відкинути експертизу
КЦС ВС окремо зупинився і на оцінці висновку експерта.
Відповідно до статті 110 ЦПК України висновок експерта не має для суду заздалегідь встановленої сили та оцінюється разом з іншими доказами.
Водночас відхилення такого висновку має бути мотивоване у судовому рішенні.
У цій справі суд першої інстанції дослідив експертний висновок не окремо від інших матеріалів, а оцінив його у сукупності з усіма доказами.
Верховний Суд визнав такий підхід правильним.
Саме експертиза підтвердила фактичне накладення спірного об’єкта на майно позивачки та те, що частина приміщень, оформлених як житловий будинок, є частиною належних їй офісно-складських приміщень.
Що із апеляційною скаргою прокуратури
Водночас один із доводів позивачки Верховний Суд відхилив.
У касаційній скарзі її представник стверджував, що прокурор подав апеляційну скаргу, не довівши належних підстав для представництва інтересів держави, оскільки селищна рада сама брала участь у справі та окремо подала апеляційну скаргу.
КЦС ВС визнав ці доводи помилковими.
Верховний Суд зазначив, що апеляційну скаргу прокурор подав в інтересах територіальної громади, а апеляційний суд надав відповідну оцінку питанню представництва.
Отже, саме це порушення не стало підставою для скасування постанови апеляційного суду.
Остаточне рішення Верховного Суду
КЦС ВС дійшов висновку, що суд першої інстанції правильно встановив обставини справи та належним і ефективним способом захистив право власності позивачки.
Натомість апеляційний суд помилково скасував законне та обґрунтоване рішення.
Тому Верховний Суд:
- задовольнив касаційну скаргу позивачки;
- скасував постанову Київського апеляційного суду від 26 лютого 2026 року;
- залишив у силі рішення Ірпінського міського суду Київської області від 5 червня 2025 року.
Таким чином, чинним залишилося рішення, яким визнано незаконним і скасовано рішення Коцюбинської селищної ради про прийняття спірного будинку у комунальну власність, а також скасовано рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на нього за селищною радою.
Крім того, з Коцюбинської селищної ради на користь позивачки стягнуто 4 822,80 грн судового збору за подання касаційної скарги.
Постанова Верховного Суду є остаточною та оскарженню не підлягає.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.
