Каждая вторая квартира в новом доме — инвестиционная покупка: как война изменила ситуацию с жильем в Украине
Покупка дорогой недвижимости стала маркером, по которому Государственная служба финансового мониторинга Украины контролирует расходы украинцев. Между тем до половины недвижимости на первичном рынке является инвестиционной покупкой.
Такие данные «ФАКТАМ» привела Марианна Бигунец, коммерческий директор строительной компании GAZDA. По ее словам, для сравнения: в 2020—2021 годах этот показатель мог достигать 60−65%.
По ее утверждению, первичный рынок жилья в Украине сохраняет инвестиционную привлекательность, однако за годы полномасштабной войны логика таких приобретений заметно изменилась. Если до 2022 года значительная часть покупателей рассматривала новостройки прежде всего как инструмент сохранения и приумножения средств, то сегодня все большее количество сделок имеют смешанную мотивацию.
Эксперт подчеркнула, что весомая часть приобретений, которые раньше можно было бы считать сугубо инвестиционными, сегодня объединяет несколько целей: сохранение/вложение средств в надежный актив, возможность дальнейшего переезда, создание жилого «резерва» для семьи или приобретение качественного жилья в безопасном регионе.
Специалист отметила, что одним из ключевых факторов трансформации рынка стали внутриукраинские миграционные процессы. Часть платежеспособных покупателей из восточных, юго-восточных, северных и частично центральных областей стала более активно рассматривать жилье в более безопасных регионах — прежде всего на западе Украины и в Киевском регионе.
До полномасштабной войны приобретение жилья во Львовской, Ивано-Франковской, Закарпатской или других западных областях часто носило характер инвестиции, покупки для отдыха, сезонного проживания или последующей аренды. В настоящее время для многих покупателей такое жилье стало реальным или потенциальным местом жизни.
Существенно изменилась и структура инвестиционного спроса. По данным аналитиков строительной компании GAZDA, в 2019—2021 годах более 70% всех инвестиционных приобретений жилья в многоквартирных домах на первичном рынке приходилось на квартиры площадью от 30−35 до 80 м² в сегментах эконом- и комфорт-класса. Доля однокомнатных и двухкомнатных квартир могла достигать 80−90% всех приобретенных квартир.
На жилье бизнес-класса, включая загородные дома площадью до 200 м², таунхаусы и дуплексы, приходилось не более 20% инвестиционных приобретений. Доля премиум-сегмента, в том числе апартаментов и больших домов площадью от 300 м², не превышала 10%.
В настоящее время эта структура стала более сбалансированной. Доля квартир в общем объеме инвестиционных приобретений сократилась ориентировочно до 50%. Сегмент эконом и комфорт-класса снизился примерно с 70% до 50%. В свою очередь доля жилья бизнес-класса выросла в среднем до 25−30%, а инвестирование в премиум-жилье оценивается уже на уровне 18−20%.
По словам Марианны Бигунец, это свидетельствует об изменении самого понимания инвестиционной привлекательности. Покупатели все чаще ориентируются не только на более низкую цену входа в проект, но и на качество, концепцию, безопасность, сервис, инфраструктуру, возможность дальнейшей аренды или перепродажи.
— подчеркнула коммерческий директор GAZ.
Изменилось и региональное распределение инвестиционных приобретений. В 2019—2021 годах на Киев и область приходилось до 40% таких соглашений, на областные центры-миллионники — Харьков, Днепр и Одессу — около 30%, на западные областные центры — Львов, Ивано-Франковск, Луцк, Ужгород, Черновцы, Тернополь — совокупно до 20%.
— рассказала Марианна Бигунец.
В то же время инвестирование в новостройки Харькова, Днепра и Одессы сократилось примерно до 15%. Еще до 10% инвестиционных приобретений приходится на другие города, преимущественно областные центры.
По словам эксперта, отдельным трендом стал рост роли многофункциональных и концептуальных жилищных комплексов. Например, формат live-work-play, где человек может жить, работать, отдыхать и получать необходимые сервисы, или объекты с wellness-инфраструктурой для жизни в среде восстановления. Такие ЖК все больше вытесняют из приоритетов покупателей дома-одиночки без полноценной инфраструктуры.
Не менее важными, по мнению специалиста, стали финансовые условия приобретения. Для многих покупателей значение имеют гибкие программы рассрочки, ипотечные инструменты, понятный график платежей и возможность зафиксировать условия покупки. Наибольший интерес представляют программы беспроцентной рассрочки на срок от 24 месяцев.
резюмировала Марианна Бегунец.
Тем временем в Украине могут отменить налог на недвижимость.
Читайте нас в Facebook