Кав’ярня під вікнами: чи можуть її законно поставити у дворі багатоповерхівки

Якщо у дворі багатоповерхівки хочуть поставити кав’ярню, магазин, павільйон чи іншу споруду, мешканці не завжди можуть просто заборонити це рішенням будинку.

Спочатку потрібно з’ясувати, кому юридично належить ця земля, де проходять межі прибудинкової території та що на цій ділянці взагалі дозволено будувати. Значення мають кадастрові дані, цільове призначення землі та містобудівна документація.

Лише після перевірки цих відомостей можна зрозуміти, чи законно планують забудову і чи мають мешканці підстави її оскаржувати.

Що вважається прибудинковою територією

У побуті прибудинковою територією зазвичай називають практично весь простір навколо багатоквартирного будинку — двір, газони, дитячі та спортивні майданчики, дерева, лавки, внутрішні проїзди та інші об’єкти.

Проте те, що мешканці роками користуються певною частиною двору, саме по собі ще не означає, що ця територія юридично належить співвласникам будинку.

Прибудинковою вважається територія навколо багатоквартирного будинку, визначена відповідною містобудівною та землевпорядною документацією в межах земельної ділянки, на якій розташовані сам будинок і пов’язані з ним будівлі та споруди.

Йдеться про землю, необхідну для обслуговування багатоповерхівки, а також забезпечення житлових, соціальних і побутових потреб її співвласників.

Саме тому першим кроком для мешканців має бути встановлення офіційних меж земельної ділянки, на якій розташований будинок.

Як з’ясувати, кому належить земля біля багатоповерхівки

Передусім необхідно перевірити, чи взагалі сформована земельна ділянка, на якій розміщені багатоквартирний будинок і пов’язані з ним споруди.

Варто встановити:

• чи присвоєно земельній ділянці кадастровий номер;
• якою є її площа;
• яку конфігурацію має ділянка;
• де саме проходять її офіційні межі;
• кому належить земля або на якому речовому праві вона використовується.

Стаття 42 Земельного кодексу України передбачає, що розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

При цьому порядок використання земельної ділянки визначають самі співвласники багатоквартирного будинку.

Газон, асфальт або дитячий майданчик ще не визначають межі ділянки

Окремо варто враховувати, що право на земельну ділянку та право на об’єкти благоустрою, розташовані на ній, — не одне й те саме.

Наприклад, наявність асфальтованого майданчика, газону, дерев, лавок чи дитячого майданчика сама по собі не визначає юридичних меж земельної ділянки.

Тому, якщо виникає спір щодо того, кому належить конкретна частина двору, насамперед необхідно встановити правовий статус самої землі.

Також має значення, хто є власником або законним користувачем відповідної ділянки чи об’єкта.

Якщо земельна ділянка перебуває у спільній сумісній власності власників квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, питання щодо порядку її використання належать до компетенції співвласників.

Чи можна побудувати кав’ярню просто у дворі будинку

Особливо актуальним питання стає тоді, коли поряд із багатоповерхівкою планують встановити або збудувати новий об’єкт — кав’ярню, магазин, павільйон чи іншу споруду громадського призначення.

Те, що певне місце візуально виглядає вільним, ще не означає, що підприємець може використовувати його для будівництва на власний розсуд.

Спочатку необхідно встановити, на якій саме земельній ділянці планують розміщувати об’єкт, хто є її власником або хто має законне право користуватися нею.

Крім того, потрібно перевірити, чи допускає чинна містобудівна документація розміщення такого об’єкта на відповідній території та чи відповідає їй заплановане будівництво.

Які будівельні норми мають значення

Під час оцінки законності майбутньої забудови потрібно враховувати не лише права на землю, а й містобудівні та будівельні вимоги.

Зокрема, ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» встановлює правила планування і забудови територій населених пунктів на державному, регіональному та місцевому рівнях.

Водночас будівельні норми не містять універсальної заборони на розміщення будь-яких кав’ярень, магазинів або інших громадських об’єктів поблизу житлових будинків.

Тому законність кожного конкретного будівництва оцінюється окремо з урахуванням комплексу обставин.

Серед них:

• функціональне призначення території;
• містобудівна документація;
• цільове призначення землі;
• правовий режим земельної ділянки;
• проєктні рішення;
• відстані до меж ділянки;
• відстані до вже наявних житлових та інших будівель.

Також необхідно враховувати вимоги щодо інсоляції та природного освітлення, санітарних і протипожежних розривів, доступу до території та можливості проїзду.

Які відстані мають бути між кав’ярнею та житловим будинком

ДБН Б.2.2-12:2019, зокрема, передбачає вимоги щодо протипожежних відстаней між житловими, громадськими та іншими будівлями.

При цьому немає єдиної відстані, яка автоматично застосовується до всіх випадків.

Конкретна допустима відстань залежить, серед іншого, від ступеня вогнестійкості будівель та інших характеристик майбутнього об’єкта.

Саме тому оцінювати законність споруди лише за відстанню від вікон житлового будинку недостатньо.

Що потрібно перевірити у містобудівних умовах та обмеженнях

У випадках, передбачених законодавством, необхідно також з’ясувати, чи отримав забудовник містобудівні умови та обмеження.

У таких документах можуть визначатися вимоги щодо:

• допустимої поверховості;
• щільності забудови;
• відступів від червоних ліній;
• відстаней до меж земельної ділянки;
• благоустрою території;
• озеленення;
• інших планувальних та архітектурних параметрів.

Тому лише факту наявності у забудовника права на земельну ділянку недостатньо для висновку, що будівництво є законним.

Які документи мають перевірити мешканці будинку

Щоб зрозуміти, чи законно планують будівництво кав’ярні, магазину або іншої споруди біля багатоповерхівки, потрібно комплексно перевірити документацію.

Зокрема, необхідно встановити:

• яку саме земельну ділянку планують використовувати;
• де проходять її офіційні межі;
• кому належить земля або на якому праві вона використовується;
• яке цільове призначення має ділянка;
• що щодо цієї території передбачає чинна містобудівна документація;
• який саме об’єкт збираються будувати;
• чи відповідає його функціональне призначення містобудівній документації;
• чи отримані необхідні містобудівні умови та обмеження або інші вихідні дані;
• чи існує належним чином розроблена проєктна документація;
• які документи дають забудовнику право виконувати будівельні роботи.

Де перевірити дані про майбутнє будівництво

Окрему увагу мешканцям варто приділити інформації в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.

Саме офіційні відомості про об’єкт і дозвільну документацію дають можливість з’ясувати:

• що саме планують будувати;
• на якій земельній ділянці має бути розташований об’єкт;
• хто виступає замовником будівництва;
• на якій юридичній підставі проводяться будівельні роботи.

Таким чином, сама лише наявність документа на землю у забудовника ще не підтверджує законність майбутньої споруди.

Як мешканцям захистити прибудинкову територію

Юридичний захист двору починається не з паркану, шлагбаума чи протесту проти забудови, а з чіткого визначення меж земельної ділянки та належного оформлення прав співвласників.

Якщо земельна ділянка сформована та має визначений правовий режим, співвласники будинку отримують значно чіткіші юридичні підстави контролювати порядок її використання.

Якщо ж їхні права порушують, це може стати підставою для оскарження відповідних рішень, документів або дій.

Тому мешканцям багатоквартирного будинку варто розпочати з трьох основних кроків:

1. Встановити офіційні межі земельної ділянки.
2. З’ясувати, кому належить земля або на якому праві вона використовується.
3. Перевірити, яке використання цієї території передбачає чинна містобудівна документація.

Лише після перевірки цих обставин можна об’єктивно оцінити, чи законно біля будинку планують встановити кав’ярню, магазин, павільйон або інший об’єкт та чи мають співвласники юридичні підстави оскаржувати таке будівництво.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.