Квартиру приватизували 25 років тому, але право власності не внесли до реєстру: суд визнав права переселенки на житло в окупованій Попасній

Свідоцтво на квартиру є, але в Державному реєстрі речових прав її немає. А отримати архівні документи БТІ неможливо через окупацію. У результаті власник може зіткнутися з проблемами під час оформлення права власності, продажу житла чи передачі його у спадщину. Втім, навіть за таких випадках право на квартиру можна захистити через суд. Розбираємося, що робити, якщо старі документи є, а підтвердити право власності в сучасному реєстрі не вдається.

Чому квартири немає в реєстрі, хоча документи є

В Україні нова система державної реєстрації речових прав на нерухоме майно запрацювала 1 січня 2013 року. Тому частина квартир, право власності на які оформлювали раніше, може не мати запису в сучасному реєстрі.

Однак це не означає, що власникам потрібно повторно набувати право на своє житло.

Відповідно до частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права на нерухомість, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, якщо їх зареєстрували відповідно до законодавства, яке діяло на той час, або якщо тодішнє законодавство не вимагало обов’язкової реєстрації.

Отже, якщо людина має належно оформлене свідоцтво про право власності, сам факт відсутності запису в сучасному реєстрі не позбавляє її права на квартиру.

Щоб зареєструвати право, власнику потрібно звернутися до державного реєстратора або нотаріуса з документом, який підтверджує набуття нерухомості. Якщо відомості про попередню реєстрацію не збереглися або отримати їх неможливо, порядок дій залежатиме від документів та конкретних обставин.

Як писала «Судово-юридична газета»,  якщо житло розташоване в АР Крим, Донецькій, Сумській, Дніпропетровській, Запорізькій, Луганській, Миколаївській, Харківській, Херсонській або Чернігівській області чи в Севастополі, документи можна подати будь-якому державному реєстратору на території України. Якщо власник сам не надав необхідних відомостей, державний реєстратор повинен самостійно запросити їх у БТІ.

У разі відмови варто отримати письмове рішення із зазначенням причин. Після цього можна оцінити можливість звернення до суду.

Що каже Верховний Суд про державну реєстрацію

Верховний Суд неодноразово наголошував, що державну реєстрацію не можна ототожнювати з набуттям права власності. Подібний висновок міститься й у постанові Верховного Суду від 5 серпня 2022 року у справі № 922/2060/20. Суд зазначив, що під час з’ясування питання про наявність права власності потрібно насамперед установити, на якій підставі особа його набула. Сам запис у реєстрі не замінює правовстановлювального документа.

Немає запису про квартиру в реєстрі: чи можна підтвердити право власності старим свідоцтвом

Власниця квартири в Попасній не змогла зареєструвати право власності через недоступність архівів БТІ на тимчасово окупованій території. Васильківський районний суд Дніпропетровської області у справі № 172/2488/25 визнав за нею право власності на житло на підставі свідоцтва про приватизацію, виданого ще у 2001 році.

Як встановив суд, позивачка отримала свідоцтво про право власності на квартиру в Попасній 24 квітня 2001 року відповідно до законодавства про приватизацію державного житлового фонду. Документ видали на підставі розпорядження від тієї ж дати № 27. У свідоцтві зазначалося, що право власності зареєструвало Попаснянське районне бюро технічної інвентаризації, а відповідні відомості внесли до реєстраційної книги № 6824. Йшлося не про відсутність документів на житло, а про неможливість підтвердити стару реєстрацію через доступні нині реєстри та архіви.

За даними технічного паспорта, загальна площа квартири становить 50,7 кв. м, житлова — 27,7 кв. м.

Через повномасштабну війну жінка була змушена залишити місце проживання та набула статусу внутрішньо переміщеної особи. Водночас право власності на квартиру вона не встигла зареєструвати в сучасному електронному реєстрі.

Коли позивачка звернулася до державного реєстратора виконавчого комітету Шишацької селищної ради Полтавської області, їй відмовили в проведенні реєстраційних дій.

У рішенні від 4 вересня 2025 року № 80681946 реєстратор зазначив, що неможливо отримати необхідні відомості з державних реєстрів та інших джерел щодо нерухомості, право на яку було зареєстроване до 1 січня 2013 року. Додатковою перешкодою стала тимчасова окупація території Луганської області, де розташоване Попаснянське РБТІ.

Таким чином, власниця опинилася в ситуації, коли мала документ про приватизацію, але не могла скористатися звичайною процедурою державної реєстрації.

Чому суд визнав право власності

Васильківський районний суд Дніпропетровської області розглянув справу № 172/2488/25 та дійшов висновку, що позовні вимоги обґрунтовані.

Суд дослідив свідоцтво про право власності на житло, технічний паспорт квартири, документ про шлюб, а також матеріали, які підтверджували особу позивачки та її статус внутрішньо переміщеної особи.

Ключове значення мало те, що свідоцтво про приватизацію підтверджувало набуття квартири у власність ще у 2001 році, а відсутність доступних реєстрових відомостей була пов’язана з обставинами, які перешкоджали підтвердити попередню реєстрацію. Суд послався, на статтю 392 Цивільного кодексу України. Вона передбачає можливість звернення власника з позовом про визнання права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати документа, який його посвідчує.

Заочним рішенням від 28 квітня 2026 року суд повністю задовольнив позов до Попаснянської міської військової адміністрації Сіверськодонецького району Луганської області.

За позивачкою визнали право власності на квартиру загальною площею 50,7 кв. М і житловою площею 27,7 кв. М на підставі свідоцтва про право власності на житло від 24 квітня 2001 року, зареєстрованого в Попаснянському БТІ за № 6824 від 26 квітня 2001 року.

Що варто знати власникам житла

Відсутність відомостей про квартиру в Державному реєстрі речових прав не означає автоматичної втрати права власності. Якщо житло приватизували до 2013 року, старі правовстановлювальні документи можуть підтверджувати набуття права власності. Якщо державний реєстратор відмовляє в реєстрації, важливо з’ясувати причини відмови та можливі способи захисту своїх прав. Як показує судова практика, коли підтвердити стару реєстрацію через архіви БТІ неможливо, а документи свідчать про набуття житла у власність, одним зі способів захисту може бути звернення до суду.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.