Метро, укрытия и автономность. Какие критерии теперь определяют выбор покупателей на первичном рынке столицы

Война изменила критерии выбора квартир, поэтому покупатели больше не ориентируются на престижность района или близость к центру. Главными факторами стали транспортная доступность, автономность дома, наличие укрытий и развитая инфраструктура. Аналитики компании «Интергал-Буд» изучили старты продаж новых жилых комплексов и тенденции развития районов Киева за последние годы. Если раньше строительная активность была сосредоточена в центре и на правом берегу, то теперь новые проекты стартуют в локациях с современной застройкой и удобным транспортным сообщением.

Лидеры среди районов столицы

Дарницкий район возглавил рейтинг по количеству стартов продаж новых жилых комплексов и очередей строительства в столице в 2025 году с показателем 27%. На втором месте оказался Голосеевский район (19%), за ним следуют Оболонский (13%), Шевченковский (11%) и Святошинский (9%), тогда как на остальные районы пришлось около 20% стартов. Такая структура предложения свидетельствует о смещении активности застройщиков из центра к территориям с потенциалом комплексного развития.

Сегодня покупатели выбирают жилье, ориентируясь на практичность и комфорт повседневной жизни, а не на сравнение правого и левого берегов или расстояние до центра. Внутренняя аналитика компании «Интергал-Буд» показывает, что при покупке квартиры люди оценивают стоимость жилья, близость к метро и наличие укрытий. Клиенты также обращают внимание на автономные системы энергоснабжения домов, возможность быстро добраться до работы во время воздушных тревог, а также на наличие школ, детских садов, супермаркетов и медицинских учреждений.

Концентрация жилья возле метро

Наибольшая концентрация нового жилья возле метро наблюдается в восточных и юго-восточных районах столицы. Дарницкий район лидирует по этому показателю: в радиусе 15 минут ходьбы от станций здесь расположено примерно 70–74 тыс. квартир. Второе место занимает Голосеевский район (53–57 тыс. квартир), а третье — Оболонский (40–42 тыс. квартир). Высокой концентрацией жилья у метро также отличаются Шевченковский (45–48 тыс. квартир) и Святошинский (33–35 тыс. квартир) районы.

В этих локациях сосредоточен наибольший объем нового предложения, и они остаются наиболее привлекательными для покупателей, поскольку сочетают в себе современный жилой фонд, метро и развитую городскую инфраструктуру.

Главным изменением последних лет стало усиление позиций Левого берега. Дарницкий район, на который приходится около четверти всех стартов продаж новых проектов и очередей жилых комплексов Киева, сочетает в себе высокую строительную активность, максимальную концентрацию квартир рядом с метро и обширный современный жилой фонд. Вместе с Днепровским районом он образует крупнейший кластер новой жилой застройки Киева, что фактически уравнивает конкурентные позиции Левого и Правого берегов.

К преимуществам районов на левом берегу относятся более доступная стоимость жилья, большой объем новых предложений, развитая социальная и коммерческая инфраструктура, высокая концентрация квартир рядом со станциями метро, а также широкие возможности приобретения жилья по государственным программам.

Ценовая политика и новые правила рынка

Печерск остается самым дорогим районом с ценой около $2,6 тыс. за 1 кв. м, однако строительная активность сосредоточена в среднем ценовом сегменте. В Голосеевском районе «квадрат» стоит около $1,3 тыс., в Оболонском — $1,2 тыс., а в Дарницком — около $1 тыс. Самый дорогой район столицы уже не является центром строительства, а цены в нем почти в 2,5 раза превышают показатели Дарницкого района.

«Однако именно Дарница сегодня концентрирует наибольший объем нового предложения на первичном рынке», — отмечает руководитель отдела аналитики компании «Интергал-Буд» Дмитрий Измайлов.

Ключевыми факторами при выборе жилья стали баланс цены, транспортной доступности и качества жизни. Рынок жилья приобрел локальный характер: теперь между собой конкурируют отдельные районы, предлагающие наилучшее сочетание безопасности и инфраструктуры.

Потенциал послевоенного роста

Если нынешние тенденции сохранятся после окончания войны, наибольший потенциал роста стоимости жилья будет у локаций с новыми домами, транспортной инфраструктурой, зелеными зонами и потенциалом для развития.

Эксперт Компания «Интергал-Буд» убеждена, что в столице формируется новая карта жилой недвижимости, поскольку покупатели теперь выбирают конкретные микрорайоны, отходя от противопоставления берегов или центра спальным массивам. Застройщик подчеркивает, что лидерами рынка становятся локации с пешей доступностью к метро, автономностью, наличием укрытий и развитой инфраструктурой — именно они будут определять дальнейшее развитие первичного сегмента.