Один зі співвласників виділив частку нерухомості: що буде з правами інших — роз’яснення

Коли квартира, будинок чи інший об’єкт нерухомості перебуває у спільній частковій власності, один зі співвласників може вирішити виділити свою частку в окремий об’єкт. У такому випадку виникає питання, як зареєструвати права інших співвласників, особливо якщо відомості про них містяться в різних реєстрах або відповідний розділ Державного реєстру речових прав на нерухоме майно перебуває у процесі поділу.

Міністерство юстиції у відповідь на звернення роз’яснило порядок дій державного реєстратора в такій ситуації.

Що відбувається з реєстрацією нерухомості після поділу

Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно визначає Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до статті 13 Закону, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно складається з розділів, спеціального розділу, бази даних заяв та реєстраційних справ в електронній формі.

Його невід’ємною архівною складовою частиною є, зокрема, Реєстр прав власності на нерухоме майно.

Під час першої державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомості відкривається окремий розділ Державного реєстру прав, формується реєстраційна справа та присвоюється реєстраційний номер.

Аналогічний порядок застосовується до об’єктів незавершеного будівництва, а у визначених законом випадках — до майбутніх об’єктів нерухомості під час першої реєстрації спеціального майнового права.

Водночас, якщо нерухомість поділяють, об’єднують з іншим об’єктом або з неї виділяють частку, порядок реєстрації змінюється.

Чи можна зареєструвати право власності у старому розділі Реєстру

Відповідно до статті 14 Закону, у разі поділу, об’єднання об’єктів нерухомого майна або виділу частки з об’єкта відповідний розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа підлягають закриттю.

Зокрема, у разі виділу частки:

• Закривається розділ Державного реєстру прав, відкритий на початковий об’єкт нерухомості.
• Закривається відповідна реєстраційна справа.
• Скасовується реєстраційний номер початкового об’єкта.
• На кожний новостворений об’єкт відкривається новий розділ Державного реєстру прав.
• Формуються нові реєстраційні справи та присвоюються нові реєстраційні номери.

При цьому між старими та новими розділами має зберігатися зв’язок: закритий розділ повинен містити посилання на діючий, а діючий — на закритий.

У Мін’юсті звернули увагу і на статтю 179 Цивільного кодексу України, відповідно до якої річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов’язки.

Отже, після виділу частки або поділу нерухомості утворюються нові об’єкти цивільних прав, на які потрібно реєструвати право власності.

Причому це правило застосовується незалежно від того, де раніше були зареєстровані права співвласників — у Державному реєстрі речових прав чи в його архівній складовій.

Як поділять нерухомість площею 100 кв. м між трьома співвласниками: приклад

Припустимо, є об’єкт нерухомості загальною площею 100 кв. м, який належить трьом особам на праві спільної часткової власності. Кожному співвласнику належить по 1/3.

При цьому інформація про право власності першої особи вже внесена до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а відомості про права другої та третьої осіб містяться у старому Реєстрі прав власності на нерухоме майно.

Перша особа вирішує виділити свою частку та припинити для себе режим спільної власності.

У результаті:

• Особа 1 стає власником окремого об’єкта нерухомості площею 33,33 кв. м.
• Особа 2 та Особа 3 залишаються співвласниками іншого об’єкта площею 66,66 кв. м.
• Частки Особи 2 та Особи 3 у новоствореному об’єкті становлять уже по 1/2, а не по 1/3.

У Міністерстві пояснили, що після такого виділу початковий об’єкт площею 100 кв. м припиняє існування як об’єкт цивільних прав.

Тому зареєструвати право власності другої та третьої осіб у розділі, який був відкритий на нерухомість площею 100 кв. м, уже не можна.

Для реєстрації спільної часткової власності цих осіб потрібно відкрити новий розділ Державного реєстру прав на новостворений об’єкт площею 66,66 кв. м.

Саме в ньому мають бути зареєстровані права обох співвласників із частками по 1/2.

Що відбувається зі старими записами про право власності

Окремо Міністерство юстиції пояснило, як діяти з реєстраційними записами, які були створені до поділу нерухомості.

Відповідно до частини п’ятої статті 12 Закону, відомості з Реєстру прав власності на нерухоме майно, який є архівною складовою Державного реєстру прав, можуть використовуватися як актуальні лише за визначених законом умов.

Зокрема, щодо права власності — якщо відповідні відомості ще не внесені до Державного реєстру прав.

Однак після поділу об’єкта або виділу частки право власності співвласників необхідно реєструвати вже на новостворені об’єкти нерухомості.

У наведеному прикладі після державної реєстрації права власності другої та третьої осіб на новий об’єкт площею 66,66 кв. м розділ, відкритий на початкову нерухомість площею 100 кв. м, закривається.

Водночас у Реєстрі прав власності на нерухоме майно проставляється відмітка про погашення запису щодо початкового об’єкта нерухомості.

Таким чином, після виділу частки права інших співвласників мають бути зареєстровані на новостворений об’єкт, а не на нерухомість, яка внаслідок поділу припинила існування як окремий об’єкт цивільних прав.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.