От аренды до собственной квартиры: как украинцам приобрести жилье в Польше в 2026 году — интервью

NV публикует интервью в полном объеме в рамках сотрудничества с sestry.eu.‍

Действительно ли сейчас подходящий момент для столь серьезных инвестиций? Реально ли получить кредит под 5% с помощью PESEL UKR или новой карты CUKR? Как не лишиться залога, если банк неожиданно откажет в кредите? В каких городах искать самые доступные "квадраты"? И наконец — правда ли, что «богатые украинцы» массово скупают квартиры, провоцируя скачок цен?

Объясняет Оксана Рогаля, риелтор сети Freedom, работающей на польском рынке уже 15 лет. У Оксаны восемь лет личного опыта в этой сфере — она прошла путь от агента до ведущего риелтора и сегодня помогает украинцам не только найти жилье, но и избежать юридических ловушек в Польше.

Диана Балинская: Оксана, вы в Польше с 2017 года и фактически с момента приезда работаете в сфере недвижимости. Как изменился рынок за это время, особенно в контексте украинских покупателей?

Оксана Рогаля: Украинцы всегда покупали жилье в Польше, но с началом полномасштабной войны спрос, конечно, вырос. Если до 2022 года 95% моих клиентов составляли поляки, то сейчас среди них немало украинцев.

В 2023—2024 годах мы наблюдали настоящий ажиотаж: квартиры раскупались, как горячие пирожки. В частности, в 2023 году цены на первичном рынке выросли до рекордного уровня. Это был «рынок продавца» — крайне некомфортное время для покупателя, поскольку решение о покупке приходилось принимать мгновенно.

Сейчас, в 2026 году, рынок наконец стабилизировался. Именно такую стабильность я считаю благоприятным моментом для приобретения жилья. Сегодня на покупателя не оказывается чрезмерного давления. Можно спокойно ходить на просмотры, сравнивать варианты и обдумывать решение. Недвижимость никуда не денется.

Вместе с тем я и сейчас вижу немало растерянных людей, которые боятся совершить ошибку. Именно поэтому мы проводим информационные встречи в Украинском доме в Варшаве, чтобы вооружить людей знаниями, которые помогут им чувствовать себя увереннее.

Что касается цен, то сейчас мы слышим разговоры об их «падении».

Действительно, согласно последним данным Национального банка Польши (NBP), цены в Варшаве продемонстрировали снижение — в пределах 1%. Но давайте будем реалистами: это не обвал, а техническая коррекция после резкого перегрева.

Тем, кто ожидает возвращения цен к уровню 2018 или даже 2021 года, должна сказать, что этого не произойдет. Расходы застройщиков, стоимость энергоносителей и новые экологические стандарты ЕС не позволят жилью существенно подешеветь.

Оксана Рогаля / Фото: Из частного архива

— Многие обвиняют украинцев в том, что именно мы «раздули» цены. Это правда?

— Это миф. Рост цен начался ещё в 2018 году. Основные причины подорожания — высокая инфляция, рост цен на стройматериалы и государственные программы типа «Безопасный кредит 2%», которые взвинтили цены до заоблачных высот.

Доля иностранцев в сделках по покупке недвижимости составляет всего 5−7% от общего объема рынка. Да, среди иностранцев украинцы занимают лидирующие позиции (около 70%), но мы не играем заметной роли в масштабах всей страны.

— Давайте поговорим о цифрах. Каковы реальные цены на май 2026 года? Как в этом плане Варшава выглядит на фоне других европейских столиц?

— Варшава остается самым дорогим городом. Средняя цена сделки за квадратный метр на первичном рынке составляет около 16 583 злотых, на вторичном — 16 750 злотых. Но это «средняя температура по больнице». В престижных районах, таких как Мокотов, Воля или Вилянов, цены начинаются от 20−22 тысяч за метр.

Сегодня в Варшаве цена качественной квартиры в хорошем районе легко достигает миллиона злотых. Если несколько лет назад миллион казался баснословной суммой за просторную квартиру, то в 2026 году это реальная стоимость хорошей двух- или трёхкомнатной квартиры.

Варшава уже обогнала Будапешт и вплотную приблизилась к Праге или Мадриду. Но по сравнению с Парижем или Лондоном, где за миллион злотых (около 235 тысяч евро) можно купить разве что студию на окраине, Варшава по-прежнему выглядит привлекательно.

Здесь за эти деньги вы получаете комфорт и простор в стремительно развивающейся столице. Именно этот «столичный статус по цене, доступной для среднего класса», и поддерживает наш рынок в тонусе.

— А если бюджет ограничен? Где искать самые дешевые квадратные метры?

— Варшава, Гданьск, Краков и Вроцлав — это самые дорогие города. Если мы ищем более доступные варианты, стоит обратить внимание на Быдгощ (8500−9500 злотых/м²) или Щецин (около 10 000 злотых/м²). Эти города сейчас активно развиваются, и качество жизни там не хуже столичного.

Если же работа недалеко от столицы, то спасением становится пригород:

Зомбки, Прушкув, Пясечно: средняя цена 12,5−13 тысяч злотых за квадратный метр;

Легионово, Марки: 11−12 тысяч злотых;

Воломин: 9−11 тысяч злотых. Воломин — один из самых дешевых городов, входящих во вторую транспортную зону. Это означает, что по обычному городскому билету вы можете быстро доехать на поезде до Варшавы (то есть за 20−25 минут).

— Как распределяются приоритеты украинцев: что они выбирают чаще — «вторичку» или новостройки? И как за это платят: наличными или всё-таки в кредит?

— Самый популярный запрос сегодня — двухкомнатные квартиры площадью 40−50 м². Это «золотой стандарт» как для проживания, так и для сдачи в аренду.

Что касается выбора рынка, то в 2026 году украинцы всё чаще отдают предпочтение «вторичному рынку». Сейчас в Варшаве наблюдается ценовой парадокс: новостройки в хороших районах стали дороже готовых квартир. Покупать «бетонную коробку» у застройщика часто дороже, чем приобрести готовую к проживанию квартиру с мебелью, куда можно заехать сразу, не тратя время на ремонт и деньги на параллельную аренду.

Раньше недвижимость покупали преимущественно за наличные — первая волна переселенцев действительно везла с собой сбережения. Но здесь мы сталкиваемся с суровой реальностью: цены в Украине и Польше несопоставимы.

Украинцам иногда приходится продавать две, а то и три квартиры в областных центрах на родине, чтобы купить одну скромную «двушку» в Варшаве.

Это болезненный процесс, ведь капитал, который на родине считался солидным, здесь становится лишь первоначальным взносом или суммой, достаточной лишь для приобретения небольшой жилплощади.

В частности, именно поэтому с конца 2023 года мы наблюдаем рост ипотечного кредитования. Сегодня уже около 40% сделок — это кредиты, и этот показатель будет только расти. Украинцы урегулировали свой правовой статус, получили стабильную работу и честно платят налоги. Банки наконец-то начали видеть в украинцах надежных клиентов — как тех, кто работает по контрактам (umowa o pracę, umowa zlecenie), так и предпринимателей (JDG). Все эти формы доходов сегодня позволяют успешно проходить проверку и получать финансирование.

— Вопрос, который волнует всех, — кредиты. Часто слышим о ставках в 5%. Это реальность или просто удачный маркетинговый ход?

— Это реальность. Сегодня рынок ипотеки гораздо привлекательнее, чем в 2024 году. Главная причина — снижение процентных ставок и ставки WIBOR (это показатель, по которому банки одалживают деньги друг другу, и он напрямую влияет на стоимость вашей ипотеки), что позволило банкам предлагать кредиты под 5,2−6% годовых. Для сравнения: еще два года назад речь шла о 8−9%. Разница в ежемесячном платеже при таких ставках действительно ощутима.

Вместе с тем следует отметить два важных момента.

Собственный вклад. Обычно требуется 20% от стоимости. Можно найти варианты с 10%, но условия будут менее выгодными.

Возраст заемщика. Об этом часто забывают. Банк рассчитывает кредит таким образом, чтобы вы погасили его к 70−75 годам. Если вам 50−55 лет, вы уже не получите крупную сумму на длительный срок, поскольку срок кредитования будет коротким, а риски для банка — высокими.

Поэтому наилучшие шансы на получение крупной ипотеки имеют молодые люди с официальным доходом. Если же вам за 45, рассчитывать на существенное кредитное плечо уже сложнее — требуются высокие доходы и точный расчет от консультанта.

Жилой массив в районе Варшавы Прага / Фото: REUTERS/Kacper Pempel

— Реально ли получить такой кредит, имея только номер PESEL UKR или новую карту CUKR?

— На сегодняшний день ипотеку на основании одного лишь PESEL UKR фактически выдает только один банк — Santander. Вид на жительство открывает более широкие возможности. Безопаснее обращаться за кредитом сразу в несколько банков, чтобы можно было выбрать наиболее выгодное предложение.

Что касается новой карты CUKR, то этот вопрос пока остается открытым. Поскольку эти карты только начали выдавать, банковская система еще не успела адаптировать под них свои внутренние регламенты. На данный момент те, у кого есть обычная карта временного или постоянного проживания, находятся в гораздо более выгодном положении для получения положительного решения от банка.

— А как насчет льгот? Существуют ли специальные государственные программы для украинцев?

— Отдельных программ исключительно для иностранцев нет, но украинцы могут наравне с поляками участвовать в общегосударственных проектах. Например, существует «Семейный кредит на жилье», который позволяет приобрести жилье даже без собственного взноса (государство гарантирует до 100 000 злотых). Однако есть важный нюанс: для участия в этой программе обязательно нужно иметь вид на жительство. Статус UKR, к сожалению, не дает права на такую государственную поддержку.

То есть путь к выгодной ипотеке в 2026 году всё равно лежит через легализацию посредством трудовой деятельности.

— Что сегодня дороже в Варшаве: платить за аренду или вносить платежи за собственное жилье?

— Это сравнимые суммы. Аренда двухкомнатной квартиры (40 м²) в Варшаве стоит в среднем 3800−4800 злотых. Ежемесячный платеж по кредиту на такую же квартиру при условии 20% собственного взноса составит примерно 3500−4000 злотых.

Но кредит — это «ярмо» на 30 лет. Хотя для многих украинцев это способ наконец обзавестись чем-то своим. Если вы планируете жить здесь долго — кредит выгоднее. Если же вы не уверены в своих планах — аренда даёт свободу.

— Насколько тщательно банки проверяют происхождение денег из Украины? Достаточно ли договора купли-продажи?

— Это чрезвычайно серьезно. Украинцы часто придерживаются наивного подхода: дескать, принесли наличные в банк — и всё в порядке. На самом деле бояться нужно не банка, а налоговой  службы (Urząd Skarbowy), у которой есть пять лет на проверку сделки по покупке жилья.

Если вы не сможете документально подтвердить законность происхождения денежных средств, налоговая служба может взыскать 75% от суммы в качестве налога на недокументированный доход.

Я всегда подчеркиваю: независимо от способа оплаты, происхождение каждой копейки должно быть документально подтверждено для налоговой службы. Необходимо иметь договоры купли-продажи имущества в Украине, квитанции о снятии наличных со счета, таможенные декларации о ввозе средств. Даже если вы ввозили по 10 тысяч евро частями — собирайте подтверждающие документы, фиксируйте даты пересечения границы. Договоры дарения от родственников должны быть правильно оформлены и своевременно заявлены в налоговую.

— Какие дополнительные расходы следует предусмотреть в бюджете?

— Помимо стоимости квартиры, будьте готовы к следующим расходам:

нотариус — 2,5−4 тысячи злотых;

налог PCC (в размере 2%) — если это не первое ваше жилье. Для тех, кто приобретает первую квартиру, налог сейчас не взимается;

переводчик — 300−700 злотых (если вы не владеете польским языком, нотариус не оформит сделку без лицензированного переводчика);

риэлтор — в среднем 2−3% от стоимости.

Улица Хмельная в Варшаве / Фото: REUTERS/Kacper Pempel

— На каких этапах украинцы чаще всего допускают ошибки? Как их избежать?

— Большинство критических ошибок происходит ещё до визита к нотариусу. Чтобы их избежать, необходим тандем профессионалов: грамотный риелтор и кредитный консультант. Именно они помогут обойти такие ловушки.

1. Потеря задатка в случае отказа в кредите. Если в предварительном договоре не оговорены условия возврата денег, ваши 50−70 тысяч злотых просто останутся у продавца. Профессионал всегда защитит вас положением о полном или частичном возврате суммы в случае трех отказов от банков.

2. Необходимость получения разрешения Министерства внутренних дел (MSWiA), которое требуется не только для приобретения домов, но и для квартир с прилегающим участком земли. Получение разрешения занимает до года и требует обоснования (например, постоянного проживания). Риелтор проверит этот нюанс еще до подписания документов, чтобы вы не «заморозили» деньги в объекте, который не сможете оформить.

3. Покупка квартиры, имеющей статус коммерческого помещения вместо жилого. Это означает более высокие тарифы на коммунальные услуги, невозможность оформления прописки и проблемы с ипотекой.

Кредитный консультант оценит ваши шансы на получение финансирования ещё до начала процесса, а риелтор позаботится о безопасности сделки. Экономия на услугах этих специалистов зачастую обходится потерей десятков тысяч злотых.

— Что вы посоветуете тем, кто сомневается: покупать сейчас или дождаться окончания войны?

— Прогнозы — дело неблагодарное, но сейчас ситуация для покупателя благоприятна именно благодаря стабильности рынка. Недвижимость остается самым надежным активом для защиты денег от инфляции. Многие из моих клиентов рассуждают прагматично: «Покупаем сейчас, чтобы даже в случае возвращения в Украину иметь здесь актив, который будет приносить стабильный доход в валюте от аренды».

Мой главный посыл: не стоит ждать «идеального момента», так как на рынке недвижимости его не существует. К тому же правила игры постоянно меняются. Например, сейчас польские банки всё чаще требуют кредитную историю из Украины — условия становятся более жесткими.

Не бойтесь действовать, но будьте ответственны. Тщательно проверяйте юридическое и техническое состояние недвижимости. И главное — не пытайтесь перенести «украинские схемы», такие, как занижение цены в договоре, на польский рынок. Здесь это не работает и только создает для вас риски. А если играть по правилам, ваше новое жилье может стать вашей крепостью.