Полигон для легализованного мародерства: как частная собственность украинцев превращается в «бесхозное имущество» в Мелитополе, Мариуполе и Луганске

За годы оккупации Мелитополя проблема «бесхозной» недвижимости и движимых объектов приобрела системный, организованный характер.

По данным Росреестра, на захваченных украинских территориях на август 2025 года было выявлено 550 тысяч «бесхозяйных» объектов недвижимости.

Российская Федерация начала захватывать части Украины в 2014 году. Перераспределение бизнеса, коммерческой недвижимости запустилось там практически сразу. А вот что касается частной собственности рядовых граждан Украины, то этого не произошло. Многие из украинцев, которые были вынуждены покинуть свои дома в 2014 году, сохраняли контроль над своим жильем несмотря на оккупацию: платили через знакомых или соседей коммуналку, контролировали состояние жилья и даже продавали на украинской территории по украинскому законодательству. Случаи откровенной кражи случались, но не носили системного характера.

После 2022 года ситуация коренным образом изменилась. То, что началось в Мариуполе на фоне тотального уничтожения города и кризисной нехватки жилья даже для самих оккупантов, очень быстро стало практикой на всех без исключения оккупированных территориях. Тысячи квартир украинцев россияне и их наемники переводят в состояние «бесхозного жилья», а затем просто воруют квартиры и дома, передавая чужое имущество новому «владельцу».

Журналисты редакций 0642.ua, РИА Пивдень и 0629 сравнили, как менялась ситуация с «бесхозным имуществом» в разных частях оккупированных РФ территорий.

А начнем с Мариуполя

Понятие «бесхозного жилья» стало одним из важнейших инструментов российской оккупационной политики в Донецкой области. Оно позволяет изымать жилье украинских граждан под видом технической процедуры — независимо от того, выехал ли владелец или продолжает жить в квартире. Наиболее масштабно эта схема заработала в Мариуполе, где разрушенная инфраструктура и отсутствие украинских документов создали почву для полного переформатирования жилищного фонда.

До 2022 года в «ДНР» не существовало никакого правового механизма, который позволял бы признавать чужое жилье «брошенным» и передавать его в собственность оккупационной администрации. Любые захваты квартир происходили либо силой, либо через требование «перерегистрации» документов, которую многие люди просто физически не могли пройти.

Поворотным моментом стал март 2024 года, когда оккупационная администрация приняла так называемый закон № 66-РЗ «о бесхозном имуществе». Он впервые давал возможность официально объявлять квартиры «ничейными» без участия владельца. Этот механизм быстро стал базовым инструментом перераспределения жилья — и именно Мариуполь стал первой территорией, где его начали применять массово. Потому что, с одной стороны, тысячи людей остались без жилья, а с другой, еще тысячи — сознательно покинули свое жилье или погибли.

Архивы БТИ — уничтожены или недоступны, реестры — заблокированы. Для оккупационных властей это создало уникальную возможность: объявлять имущество «ничейным» без риска юридических последствий и без необходимости доказывать связь квартиры с ее реальными владельцами.

Летом 2024 года в Мариуполе появились первые большие списки такого «имущества» — почти 500 адресов. Постепенно эти списки превратились в поток документов, поступавший почти ежемесячно. По официальным данным оккупантов, по состоянию на ноябрь 2025 года более 1200 квартир в Мариуполе уже были изъяты как «бесхозные». Количество квартир, которые еще находятся на стадии изъятия, оккупанты не озвучивают.

Пример части реестра «бесхозного имущества», который оккупационная администрация Мариуполя публикует на своем официальном сайте.

Этот процесс имеет формализованную процедуру. Мариупольский гауляйтер Антон Кольцов публично объяснил алгоритм: сначала квартиру проверяют в российском реестре, и если в системе нет владельца, жилье автоматически попадает в категорию «ничейного». После этого по адресу направляют комиссию, которая фиксирует наличие или отсутствие жильцов. Кольцов открыто признавал: если людей нет, на дверь вешают объявление; если они есть, их заставляют либо предоставить российские документы, либо «освободить помещение». Далее запускается 30-дневный период ожидания, после которого жилье вносят в Роскадастр как бесхозное. Если в течение следующих трех месяцев не появляется владелец с документами, оккупационная администрация инициирует судебное решение о передаче квартиры в муниципальную собственность. В реальности это означает легализацию экспроприации имущества тех мариупольцев, которые погибли во время осады или были вынуждены эвакуироваться.

Как выглядят эти процедуры

Публикация списка — лишь формальный первый шаг. Далее начинаются обходы, «комиссии», проверки и объявления на дверях — «брошенная квартира».

Комиссии работают формально. Поэтому немало случаев, когда люди находились дома или их временное переселение было вынужденным — из-за отсутствия тепло-, электро- или водоснабжения, а квартира все равно объявлялась заброшенной. Иногда — вместе с владельцем.

Так, в Мариуполе семья с ребенком-инвалидом временно жила в другом районе из-за отсутствия коммуникаций. Их жилье в Мариуполе было признано «бесхозным».

В Мариуполе также задокументированы случаи, когда жителей фактически выселяли из своих домов, несмотря на наличие украинских документов и даже несмотря на то, что в квартире проживали родственники. Например, один мариуполец смог сохранить все документы на квартиру и продолжал оплачивать коммунальные платежи дистанционно. В его жилье проживали родственники, которые подтверждали факт владения. Но псевдосуд «ДНР» признал квартиру «бесхозной» по формальной причине: владелец не явился лично с российским паспортом. По украинскому праву такой подход не имеет никакого смысла, но для оккупационной системы этого оказалось достаточно, чтобы переписать дом на «муниципалитет».

«Успешный опыт» Мариуполя подтолкнул оккупационные власти в Донецкой области распространять этот опыт и в других оккупированных городах. Поэтому теперь подобные случаи фиксируют в Волновахе, Докучаевске — там «бесхозными» признают дома или квартиры тех, кто не смог пройти «перерегистрацию документов» или не явился на обход. Например, в Волновахе, как сообщают местные Telegram-каналы, оккупационная администрация часто признавала квартиры заброшенными не потому, что там никто не жил, а потому, что владельцы не смогли пройти российскую процедуру «перерегистрации». Речь шла преимущественно о людях, которые оставались в городе, но не могли собрать новый пакет документов или по каким-то причинам не явились в назначенный день в «административный центр». Формальное отсутствие подтверждения российской формы собственности трактовалось как доказательство того, что жилье «ничейное». Таким образом квартиры переходили под контроль оккупационных властей, несмотря на то, что настоящие владельцы никуда не уезжали и продолжали следить за своим имуществом.

Как Россия выстраивает политику заселения Мариуполя

Индивидуальные истории приобретают более широкий контекст, если посмотреть на то, что происходит параллельно — на масштабную застройку Мариуполя российскими девелоперами.

В большом расследовании Bellingcat «Building on Ruins: The Russification of Mariupol, One Apartment Block at a Time», которое было опубликовано в ноябре 2025 года, журналисты установили, что на месте разрушенных украинских кварталов Россия уже построила не менее 23 новых жилых комплекса — это более 50 домов. В этих новостройках может быть до 6 000 новых квартир, которые активно рекламируются российским военным, госслужащим и работникам бюджетной сферы.

Bellingcat не нашел ни одного случая, когда права украинских собственников учитывались бы в процессе этих застроек. Спутниковые снимки из расследования показывают полный демонтаж старых домов и почти мгновенное строительство новых, заселенных россиянами.

«По состоянию на август 2025 года российское агентство по регистрации недвижимости Росреестр сообщило, что зарегистрировало 550 000 объектов недвижимости в оккупированной Украине как бесхозные», — пишут расследователи.

С точки зрения анализа конфискаций в Мариуполе это расследование важно тем, что демонстрирует: изъятие «бесхозного жилья» не является хаотичной практикой. Это системная политика, направленная на то, чтобы освободить территорию для новых жителей — лояльных к России.

«Россия использует свое право собственности на конфискованное имущество как инструмент принудительной торговли, по сути пытаясь заставить жителей вернуться на оккупированные территории и получить российские документы, а также столкнуться с ужасами и вызовами жизни под оккупацией, если они хотят сохранить свое имущество», — сказала Каролина Гирд, научный сотрудник ISW по вопросам национальной безопасности, которую цитирует в своем расследовании Bellingcat.

Мелитополь: квартиры маркируют Zетками

Первые месяцы оккупации Мелитополя характеризовались спонтанным мародерством российских военных и местных коллаборационистов. Однако уже в конце 2022-го — начале 2023 года этот процесс превратился в системную, формализованную политику, закрепленную псевдодокументами оккупационных структур.

В период с февраля по март 2023 года в Мелитополе начали появляться первые свидетельства массовой маркировки «бесхозных» квартир. На дверях таких помещений оккупанты ставили круги вокруг замков, а также символ Z, который в городе стал знаком того, что жилье «попало в список».

«У нашей семьи есть друзья, они уехали. И сейчас эти ублюдки начали метить квартиру. Уже второй раз мыли все метки. Вокруг замков круги, на дверях Z», — рассказывали мелитопольцы.

Впоследствии оккупанты официально начали вносить квартиры горожан в перечень объектов «бесхозного имущества». Критерий был прост: если владелец не смог лично подать правоустанавливающие документы российской «администрации», то его имущество признается «ничейным».

В первую декаду марта 2023 года они внесли в такой список более 50 частных квартир в разных районах города. Среди них были даже:

• 11 квартир для сирот, приобретенных Мелитопольским горсоветом в 2017 году за средства государственного бюджета;
• квартиры, закупленные Минобороны Украины для военных 25-й бригады транспортной авиации.

Параллельно оккупанты запустили систему «рейдов». Группы военных и «административных работников» ходили по подъездам и требовали:

• оригиналы документов на квартиру,

• нотариально заверенные доверенности,

• объяснения об отсутствии владельцев.

Копии документов не принимали принципиально, что делало почти невозможным для людей защитить имущество дистанционно. Если же квартира была закрыта — ее помечали Z как подлежащую «национализации».

Функции «отжима» чужой собственности получило «Министерство имущественных и земельных отношений Запорожской области». Руководители этой структуры сначала были не местные. Чаще всего это были чиновники из Крыма, которых меняли, как перчатки. Именно эта структура создала комиссию, члены которой проводят поквартирный и подомовой обход в захваченном Мелитополе.

В список «бесхозного» имущества вносят:

• Имущество, за которое не оплачены коммунальные платежи в течение года

• Имущество, о котором в Едином реестре недвижимости РФ отсутствуют сведения

• Имущество, которое может угрожать здоровью и жизни граждан. Например, закрытые квартиры, в которых подключены газ, вода и т.д.

То есть, если люди уехали из оккупации и оставили свою недвижимость, такое имущество в первую очередь комиссия признавала «бесхозным».

Далее дело о признании «бесхозяйного» имущества «министерство» передает в суд, и уже суд признает его национализированным.

Остановить процедуру признания имущества «бесхозяйным» можно только в том случае, если в министерство в течение месяца явится владелец, который предоставит паспорт гражданина РФ и документы, устанавливающие или подтверждающие право на собственность.

Жилье могут признать бесхозяйным на основании заявления от муниципалитета или комиссии, созданной этим муниципалитетом, или заявления от физического или юридического лица. Физическим лицом может быть условный старший по дому, а юридическим – ЖЭК или управляющая компания, например. И получается замкнутый круг отработанной схемы, ведь и старшие по домам, и все коммунальные службы находятся в зоне влияния местной оккупационной власти и сделают все, что им скажут сверху. Поэтому, если так называемый муниципалитет положил глаз на чье-то жилье, «национализирует» он его очень быстро.

Отдельной опорой для оккупантов стала созданная ими система «квартальных» – людей, которые должны были:

• собирать информацию о пустых квартирах,

• передавать ее оккупантам,

• содействовать открытию дверей и заселению россиян.

Некоторые квартальные получили доступ к «национализированному» имуществу и даже организовали продажу чужих вещей, вынесенных из квартир горожан. Старшим по домам оккупационные власти даже ставили план: сдать 50 пустых квартир и в подарок за это отдадут одну, 51-ю, пустую квартиру. Кстати, эту информацию в прямом эфире подтвердил и городской голова Иван Федоров.

Сейчас некоторые местные предатели продолжают сдавать квартиры оккупационным властям. По данным источника РИА Пивдень в оккупации, всем старшим по домам в поселке Мирное в Мелитопольском районе, местная предательница Екатерина Радькова с зятем Евгением Драным поручили вычислить, кто из местных или мелитопольцев проживает в квартирах хозяев, которые уехали из оккупации, и передать им эти списки.

«Таких людей Драный выселяет. Требует сначала показать документы, на основании которых они проживают в квартирах. Многие люди так оставили жилье под присмотром, чтобы воины не влезли. Конечно, никаких документов у жильцов нет. Их теперь всех выселяют. А в освободившиеся квартиры вселяют офицеров РФ», — рассказывает информатор РИА Пивдень из оккупации.

Кому раздают украденное имущество

7 мая 2023 года только в Акимовке и районе «национализировали» целых 650 жилых домов. Мы публиковали многочисленные списки «бесхозного» имущества.

Оккупанты также активно отбирали дома у жителей сел, расположенных возле военных полигонов под Мелитополем. К середине 2023 года в Мелитополе и регионе оккупанты «национализировали» землю и технику у более чем сотни сельхозпредприятий.

В 2024 году оккупанты продолжали «рейды» по домам на ВОТ Запорожской области: они искали «бесхозную» недвижимость и людей без российских паспортов. А глава Запорожской областной военной администрации Иван Федоров заявил, что отбор квартир в домах вышел на 4-5 уровень зачистки:

«Они по очередному кругу пошли проверять квартиры и, если те, кто проживают в них, не сами лично даже по украинским документам лично владеют ими, то их выселяют», — сказал чиновник.

Тогда под угрозой оказались целые многоэтажные дома, которые оккупанты готовы признать «бесхозными» и передать в собственность созданной ими «Запорожской области РФ».

В конце апреля 2024 года в Мелитополе начали появляться распечатки на подъездах с расписанием поквартирного обхода «комиссии» гауляйтера Евгения Балицкого. Впервые такие «квартирные ревизии» были зафиксированы в жилых массивах, но с середины весны оккупанты добрались уже до центральных районов города.

Члены комиссии разносили по квартирам анкеты, в которых просили указать все данные об использовании недвижимости и о праве собственности на нее.

Объявления на домах о графике «рейдов» и образец анкеты. Фото предоставлено редакции РИА Пивдень

В 2024 году оккупанты начали даже публично отчитываться об очередных партиях «национализированных» объектов. Среди них — квартиры украинских госслужащих, жилье военных, недвижимость предприятий и даже помещения образовательных учреждений.

Под предлогом «обеспечения потребностей региона» российская администрация в Запорожской области фактически выстроила рынок краденого жилья, которое распределяют между:

• гастролерами-«чиновниками» из РФ;

• пособниками оккупантов;

• российскими военными;

• работниками «госорганов», которых силой завозят в регион.

В конце 2025 года РФ сократила сроки переоформления украинских документов на жилье с 2028 до 1 июля 2026 года. Цель очевидна: максимально увеличить количество квартир, которые автоматически станут «бесхозными».

Проблемы для людей колоссальные:

• в БФЦ невозможно записаться — очереди по полгода;

• телефоны не отвечают, талонов нет;

• записи появляются только в 2–3 ночи и исчезают мгновенно.

В результате большая часть людей просто физически не успеет пройти процедуру.

Как россияне «узаконивают» присвоение имущества украинцев в Луганской области

Присваивать жилье украинцев на оккупированных территориях в захваченных россиянами «республиках» начали еще в 2014 году. Например, бывший главарь «ЛНР» Игорь Плотницкий до своего бегства в Россию в 2017 году жил в центре Луганска в отжатом многоэтажном доме. Не отставали от главаря его «министры» и полевые командиры. Но со временем хаотичному процессу перманентного «отжима» решили придать некую юридическую «пристойность».

В 2019 году оккупационные администрации впервые ввели термин «бесхозное имущество». Но только в конце марта 2024 года российская оккупационная администрация на территории Луганской области ввела новый механизм «узаконивания» чужого жилья. В псевдореспублике приняли так называемые «законы об особенностях выявления, использования и признания права собственности муниципальных образований на жилые помещения, имеющие признаки бесхозного имущества».

По словам «председателя комитета народного совета ЛНР по вопросам бюджета, налогов и собственности» Алексея Белецкого, «закон устанавливает особенности порядка выявления и учета бесхозяйственных движимых вещей, находящихся на территории республики, признания права государственной собственности ЛНР на это имущество, а также порядок распоряжения указанным имуществом».

Так называемый «глава Новопсковского муниципалитета ЛНР» Виктория Кайдалова объяснила тем жителям общины, которые находятся «за пределами ЛНР», что их жилье «отнимут» для «высококвалифицированных специалистов» из России.

Этими документами оккупационная администрация создала формальные условия для изъятия квартир и домов людей, покинувших регион, и передачи их в «муниципальную» или даже частную собственность новым пользователям.

Для оккупационной администрации для конфискации было достаточно констатировать несколько критериев:

• в течение года не оплачивались коммунальные услуги;

• нет записи о праве собственности в российском реестре недвижимости;

• не происходит фактического проживания или пользования помещением.

Такая логика фактически приравнивает вынужденный выезд к отказу от права собственности.

Как именно работает процедура изъятия жилья

Новый порядок предусматривал пошаговую схему. Сначала от любого лица — соседа, работника коммунальных служб или представителя оккупационных структур — может поступить сообщение о квартире, где «никто не живет». Этого уже достаточно для запуска механизма.

Далее «органы местного самоуправления» публикуют объявление о необходимости явиться владельцу — делают это на своем сайте и у подъезда дома. Владелец должен в течение 30 дней лично прийти, предъявить паспорт российского образца и правоустанавливающие документы.

У тех, кто живет на подконтрольной Украине территории или за рубежом, де-факто нет возможности выполнить это требование.

По истечении срока проводят «комиссионное обследование». Если владелец не явился, помещение ставят на специальный учет, присваивают новый адрес, иногда даже открывают отдельный финансовый счет. Это фактически старт процесса изъятия.

Фиктивный «ремонт» - способ легитимации отжима

После завершения всех «проверок» жилье могут передать в пользование другому лицу. В договорах указывают: тот, кто заселяется, якобы обеспечивает «сохранность имущества» и может проводить ремонт.

Когда же настоящий владелец появится - хоть через несколько лет - ему выдвинут требование возместить расходы новому пользователю или оккупационным органам. В «нормативах» указан срок в три месяца. Правозащитники отмечают: такая схема позволяет легализовать передачу чужих квартир без открытой конфискации.

Что происходит после оформления «муниципальной собственности» и масштабы отжима недвижимости

После приобретения «статуса» бесхозное имущество подают в суд для перевода в «муниципальную собственность». Это ключевой момент: после решения суда квартира считается «государственной», ее уже можно передать другим людям, продать или разместить там сотрудников «госслужб».

В законе прямо прописано: распоряжение таким имуществом осуществляется в соответствии с внутренними «муниципальными актами».

Количество таких жилых помещений, на которые положили глаз оккупанты в Луганской области, составляет десятки тысяч домов и квартир. Глава оккупационной администрации «ЛНР» Леонид Пасечник сообщил о 22 тысячах брошенных квартир и домов в оккупированном регионе.

Иногда оккупационные администрации в своих «документах» упоминают целые жилые районы. В Брянке Луганской области (этот город превратился в логистический центр для российских войск недалеко от фронта) планируют национализировать около 400 квартир в массиве советских многоэтажек.

Оккупационные власти Луганска ведут работу по признанию «бесхозными» 49 квартир. Об этом сообщила заместитель «главы администрации» города Ирина Жадан.

Жилье передают представителям оккупационных властей.

В сентябре 2025 года на временно оккупированной Луганщине так называемый «народный совет» принял изменения в свой псевдозакон о «бесхозном имуществе».

Согласно новым «правилам», жилье, которое оккупационные администрации признают «бесхозным» и переводят в муниципальную собственность, теперь могут в приоритетном порядке получать:

• медицинские работники государственной и муниципальной системы здравоохранения;
• государственные служащие федеральных органов власти РФ, работающие на оккупированной территории.

Почему люди не могут защитить свое жилье

Номинально владелец может «доказать» свои права, но чтобы это сделать, нужно:

• приехать на оккупированную территорию через Россию;

• пройти фильтрацию в аэропорту Шереметьево — допросы, проверку телефона, оценку политической позиции;

• предоставить документы, которые оккупанты признают;

• получить решение псевдосуда, который почти всегда становится на сторону администрации.

Для большинства людей эти условия являются либо опасными, либо физически невозможными. В результате они теряют свое жилье.

В 2025 году эта практика получила поддержку на федеральном уровне. Российская Госдума приняла законопроект, который разрешил передавать жилье с оккупированных территорий РФ в случае, если владелец «не установлен» или «не подал документы». Это означает, что то, что начиналось в Мариуполе как локальная политика, стало частью общей модели управления оккупированными регионами со стороны Кремля.

О юридических последствиях таких действий агрессора

Механизм «бесхозного имущества» стал одним из самых масштабных способов перераспределения собственности на оккупированных территориях. С его помощью оккупационные администрации стремятся решить сразу несколько проблем.

Во-первых, заставить как можно больше людей признать юридически российскую оккупационную власть через согласие на переоформление жилья по законам РФ.

Во-вторых, это возможность получить жилой фонд для заселения россиянами. Здесь спектр новоселов очень велик: от сотрудников ФСБ и офицеров оккупационной армии до приглашенных из РФ учителей и врачей.

Ну и в-третьих, это возможность наказать лояльное Украине население и сделать невозможным их возвращение домой.

Конечно, все действия по конфискации «бесхозного жилья» на оккупированной территории не будут иметь силы после деоккупации.

Украина признает незаконными все документы оккупационных администраций. То есть владельцы смогут обратиться в суды уже на украинской территории и восстановить право собственности. Но все это придется делать через законные юридические процедуры, на что потребуется время. Но рано или поздно это произойдет. Мы могли видеть это в 90-е годы в странах Балтии, когда даже внуки и правнуки оккупантов были вынуждены возвращать украденные дома потомкам настоящих владельцев.

Дождемся!