Продать квартиру в оккупированном Мелитополе станет еще сложнее - как новые российские налоги повлияют на рынок недвижимости

Для мелитопольцев продажа квартир с 2027 года может стать заметно дороже: Минфин РФ предложил включить доходы от реализации недвижимости в общую налоговую базу и облагать их по прогрессивной шкале НДФЛ — от 13% до 22%.

Для владельцев недвижимости в оккупированном Мелитополе это особенно показательно: многие жители города в последние годы были вынуждены получать российские паспорта и проходить унизительне проверки через Шереметьево именно для того, чтобы сохранить жилье, зарегистрировать его по российским правилам. Большинство рисковалы свободой и жизнью ради того, чтобы проать недвижимость в окупации и выехать. Теперь к риску потерять недвижимость в захваченном регионе добавляется еще и новый налоговый барьер. Что может отразиться на ценах продаж.

При падении покупательского спроса, который сегодян наблюдается на ВОТ Запорожской области, цена прогнозируемо вырастет из-за увеличения налоговых сборов. 

Читайте также: уже украли и оформили: в Мелитополе владелице дома отказали в регистрации жилья

Продажу могут сделать дороже

Предложение российского Минфина касается доходов от продажи недвижимости и должно заработать, если законопроект примут, с 1 января 2027 года. Сейчас доход от продажи жилья облагается отдельно: 13% применяется к сумме до 2,4 млн рублей, а с превышения взимается 15%. Минфин предлагает объединять доход от продажи квартиры с зарплатой и другими доходами человека и уже на общую сумму применять пятиступенчатую шкалу:

• до 2,4 млн рублей — 13%;
• от 2,4 до 5 млн — 15%;
• от 5 до 20 млн — 18%;
• от 20 до 50 млн — 20%;
• свыше 50 млн — 22%.

При этом речь идет не о том, что с полной цены квартиры автоматически придется отдать 22%. Налоговая база при продаже недвижимости по-прежнему зависит от разницы между стоимостью приобретения и продажи, а при соблюдении минимального срока владения сохраняется освобождение от НДФЛ.

Но сама логика изменений для рынка недвижимости очевидна: чем выше совокупный доход продавца за год, тем выше может оказаться ставка именно на доход от продажи квартиры. По расчетам налоговых консультантов, которые приводит РБК, если человек получает зарплату 125 тыс. рублей в месяц, то для сохранения минимальной ставки 13% весь дополнительный налогооблагаемый доход от продажи недвижимости за год должен уложиться примерно в 900 тыс. рублей. Для квартиры стоимостью 10 млн рублей совокупный налог в приведенном экспертами примере вырастает с 1,647 млн до 1,872 млн рублей.

Для рынка недвижимости в оккупированном Мелитополе это может стать еще одним фактором, который будет сдерживать сделки.

Читайте также: успел катапультироваться, но не выжил: детали гибели 25-летнего летчика с Мелитопольщины капитана Марата Мамбетова

Унизительный квест ради переоформления жилья

После запуска оккупантами схемы по объявлению имущества «безхозяйным» тысячи выехавших мелитопольцев оказались в ловушке. Чтобы не потерять жилье, люди рисковали всем: проходили унизительную фильтрацию в московском аэропорту Шереметьево, оформляли российские паспорта. А ехали в оккупацию с одной целью — переоформить квартиры по законам РФ через МФЦ и Росреестр, а затем попытаться их продать.

И самое важное, возвращение на ВОТ может стоить свободы или жизни. Как пример одна из историй такого неудачного возвращения. Одна из тех, кто вернулась в оккупации, просто пропала:

- На моей улице соседка в первый день полномасшабки выехала во Львов. Потом через полгода вернулась.Но забавно-страшное не это. Она иегова осознанная. И ей говорили, что ей опасно туда возвращаться,там “сектантов”, мягко говоря, не любят. Но она вернулась в июле, получила паспорт, пенсию, начала оформлять дом. Но  в октябре в ее доме уже был офицерский бордель. А тетки след простыл. Просто исчезла. Причем соседи рассказывали, что она  не таилась и все на их тайные сходки бегала. Итог печальный, - пишет в комментарии под постом в местом чате местная жительница Екатерина.

Однако оккупационные власти постоянно меняют правила игры. Так называемый губернатор Запорожской области Евгений Балицкий даже выпустил указ, формально «признающий» право собственности за гражданами Украины, но с оговоркой: документ работает только при условии перерегистрации по законам РФ и прохождения жестких административных барьеров. Параллельно с этим оккупанты создали специальную комиссию для «оценки награбленного», которая проводит инвентаризацию и переучет всей захваченной недвижимости в Мелитополе и районе.

Обстрелы, блэкауты и заморозка вторичного рынка

Даже зарегистрировав квартиру в Росреестре, владельцы сталкиваются с полным отсутствием покупателей. Как неоднократно сообщал РИА-Пивдень, рынок вторичного жилья в Мелитополе фактически обвалился.

Усиление ударов Сыл обороны по военным целям в оккупации, блекауты, отсутсвие стабильного водоснабжения, свзи и интернета делают свое дело. Рынок недвижимости замер. Приезжие покупатели из РФ больше не спешат покупать недвижимость на прифронтовой территории.

В апреле 2026 года РІА Південь фиксировало первые признаки снижения цен на фоне усиления обстрелов. Продавцы начали давать скидки, а в новых объявлениях цены были дешевле предыдущих предложений. Средняя стоимость однокомнатной квартиры тогда держалась примерно на уровне 3,5 млн рублей, однако рынок становился все более поляризованным. А уже в августе ситуация была сформулирована еще жестче: квартиры есть, покупателей нет.

Анализ объявлений на российском Avito показал, что количество предложений в Мелитополе значительно превышает спрос. При этом продавцы далеко не всегда готовы резко снижать цену. Квартиры выставляются за 5, 6, 7 и даже 10 млн рублей, однако длительное нахождение объявления без сделки говорит скорее о низкой ликвидности рынка, чем о его устойчивости.

Именно здесь появляется главный парадокс: формально недвижимость в Мелитополе может сохранять высокую цену, но реально продать ее становится все труднее. 

На фоне обвала продаж аренда жилья в Мелитополе стала еще выше и часто превышает среднюю местную зарплату, так как жилье массово снимают российские военные и приезжие строители.

Застройка для российских застройщиков и реклама для заезжих

Пока вторичный рынок мелитопольцев умирает, оккупанты превращают захваченный город в строительную площадку для российского бизнеса. Оккупационная администрация сдает землю под застройку коммерческим фирмам из РФ, которые возводят новостройки, продавая еще не сданные в эксплуатацию квадратные метры по завышенным ценам - от 6 миллионов рублей за однокомнатную квартиру. 

Местные блогеры активно зазывают россиян покупать жилье в мелитопольских ЖК под сомнительные обещания вроде «платишь 22 тысячи ипотеки — сдаешь за 40 тысяч».