Почему застройщики не всегда соглашаются на продажу квартиры по ваучеру?

На первичном рынке квартиру по жилищному ваучеру можно приобрести только у застройщика, который официально оформил специальное имущественное право, объясняет волонтерская платформа "Верни свое".

Если такого документа нет, сделку не проведут даже после бронирования жилья и согласования стоимости.

Специальное имущественное право подтверждает, что будущую квартиру внесли в Государственный реестр вещных прав. Именно это позволяет продавать жилье в доме, который еще находится на этапе строительства.

При оформлении договора нотариус проверяет сразу несколько государственных реестров. Он сверяет информацию в Реестре поврежденного имущества и Государственном реестре прав. Если застройщик не оформил необходимые документы или имеет юридические проблемы с объектом, покупатель получит отказ в оформлении сделки.

Из-за этого часть девелоперов не хочет работать с покупателями, которые имеют жилищные ваучеры. Некоторые компании соглашаются продавать только квартиры в домах, где уже завершили оформление документов и открыли все необходимые регистрации.

Проблемы чаще всего возникают именно в новостройках, которые еще строят. В таких ЖК покупатели могут узнать о трудностях с документами уже после выбора квартиры и согласования покупки.

Когда приобрести квартиру за сертификат проще?

Меньше рисков возникает при покупке готовой квартиры от застройщика. В таком случае покупатель оформляет стандартный договор купли-продажи недвижимости, а не инвестирует в будущий объект.

Для оформления важно, чтобы дом уже ввели в эксплуатацию и присвоили ему почтовый адрес. Именно поэтому владельцы жилищных ваучеров часто обращают внимание на готовые квартиры, где ситуация с документами понятнее.

Нотариусы также проверяют финансовое состояние застройщика и его судебную историю. Вопросы могут возникнуть, если компания проходит ликвидацию, имеет долги или судебные споры по строительству. В некоторых случаях использование жилищного ваучера блокируют еще до подписания договора.

Отдельно проверяют и разрешительные документы на строительство. Если застройщик работает с нарушениями или не имеет части документов, покупатель рискует потратить время, но так и не оформить квартиру.

Что стоит проверить покупателю перед покупкой на первичке?

Эксперты советуют не ждать проверки у нотариуса, ведь часть проблем можно заметить еще до внесения аванса за квартиру, рассказала эксперт рынка недвижимости Ирина Луханина в комментарии 24 Каналу.

Перед покупкой квартиры стоит проверить:

  • имеет ли компания разрешение на строительство;
  • есть ли судебные дела по ЖК;
  • не имеет ли застройщик проблем с долгами или ликвидацией;
  • какой тип договора предлагают покупателю.

Если оформление разрешения на строительство находится "в процессе" или вместо него вам показывают "сообщение", лучше не покупать такое жилье. Еще один важный фактор – цена.

Это классический крючок. Если на старте строительства цена на 30 – 40% ниже аналогичных объектов, нужно очень внимательно проверять документы. Иногда это демпинг, но часто – сигнал проблем. В мошеннических схемах всегда есть одна общая черта – покупателя подталкивают платить быстро,
– замечает Ирина Луханина.

Какие ошибки в договоре могут оставить без жилья?

Подписание договора часто воспринимают как формальность, но именно на этом этапе появляются ключевые риски сделки. Если покупатель не проверяет детали, он может получить вообще другое жилье или столкнуться с дополнительными расходами уже после оплаты.

В документе должны быть четко зафиксированы все характеристики квартиры. Важно проверить точный адрес, площадь, планировку и другие параметры, которые стороны согласовали перед покупкой. Размытые формулировки дают продавцу пространство менять условия, в частности после проведения финальных замеров в новостройке.