Верховний Суд пояснив нюанси оформлення права користування земельною ділянкою співвласниками багатоквартирного будинку в межах, необхідних для його обслуговування

Розмір та конфігурація земельної ділянки, що підлягає переходу у користування співвласників багатоквартирних будинків повинен визначатися на підставі землевпорядної документації, яка враховує фактичні параметри всіх об'єктів, запланованих для будівництва, їх прибудинкову територію та територію, необхідну для забезпечення обслуговування будинків і потреб його мешканців. На це вказав Касаційний господарський суд Верховного Суду у постанові від 5 березня 2025 року по справі 926/927/24.

Обставини справи

КГС ВС розглянув касаційну скаргу ОСББ у справі за позовом ОСББ до Головного управління Національної поліції в Чернівецькій області (ГУНП), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача – обласна державна адміністрація, про скасування права постійного користування на земельну ділянку.

У 2008 році управлінню МВС в Чернівецькій області надано Державний акт на право постійного користування спірною земельною ділянкою із визначеним цільовим призначенням − для будівництва та обслуговування 45-квартирного житлового будинку.

У 2018 році внаслідок ліквідації територіальних органів МВС спірна земельна ділянка була передана ГУНП у постійне користування, а надалі були видані містобудівні умови та обмеження, де було враховано розміщення існуючого житлового будинку, замінено на зблокованого 81-квартирного житлового будинку. З моменту набуття мешканцями 45 квартирного будинку права власності на квартири та введення в експлуатацію житлового комплексу земельна ділянка, на якій розташований будинок, фактично утримується та експлуатується співвласниками.

Предметом спору є наявність правових підстав для припинення права постійного користування спірною земельною ділянкою, що належить ГУНП, та визнання такого права за ОСББ. Позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що зазначена земельна ділянка фактично перебуває у постійному користуванні ОСББ (мешканців 45 квартирного будинку) з моменту державної реєстрації права власності співвласників на розташоване на ній нерухоме майно.

Водночас у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно ця земельна ділянка продовжує бути зареєстрованою за ГУНП.

За рішенням господарського суду, залишеним без змін у постанові апеляційного господарського суду, в задоволенні позову відмовлено.

Позиція Верховного Суду

КГС ВС зазначив, що, досліджуючи наявність підстав для припинення права постійного користування спірною земельною ділянкою, яке належить ГУНП, та визнання такого права за ОСББ відповідно до ст.ст.141, 143 ЗК, суди встановили відсутність належних, допустимих та достовірних доказів, що свідчать про використання ГУНП спірної земельної ділянки не за цільовим призначенням або про наявність інших підстав для примусового припинення прав на земельну ділянку, передбачених ст. 143 ЗК.

КГС ВС зазначив, що право співвласників багатоквартирного житлового будинку на оформлення правовідносин щодо користування земельною ділянкою виникло не на підставі рішення Ради у 2008 (акт про надання в користування ділянки ГУНП), а як наслідок набуття мешканцями будинку права власності на квартири після введення в експлуатацію 45-квартирного житлового будинку та створення ОСББ.

Відповідне право випливає з положень п. 6 ст.1 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст. 382 ЦК та статей 42, 92 ЗК, які регулюють питання володіння та користування земельною ділянкою, що обслуговує багатоквартирний житловий будинок.

КГС ВС виснував, що рішення Ради про передачу МВС спірної земельної ділянки було спрямоване на надання землі з метою будівництва житлових об'єктів. Водночас у цьому рішенні не зазначено, що земельна ділянка виділялася саме відповідно до фактичних параметрів збудованого будинку першої черги, які були затверджені в Декларації про готовність об'єкта до експлуатації.

Так, розмір земельної ділянки, що підлягає переходу в користування співвласників багатоквартирних будинків, повинен визначатися на підставі землевпорядної документації, яка враховує фактичні параметри всіх об'єктів, запланованих для будівництва, їх прибудинкову територію та територію, необхідну для забезпечення обслуговування будинків і потреб його мешканців.

Отже, оформлення співвласниками багатоквартирного будинку права на землю відбувається шляхом виготовлення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, тобто має місце формування нової земельної ділянки під нерухомістю, що не суперечить наведеним положенням земельного законодавства щодо формування земельних ділянок.

Використання такого порядку оформлення прав на земельну ділянку за власником нерухомості не порушує і прав постійного землекористувача, оскільки не позбавляє його можливості самостійно оформити право на належну йому частину земельної ділянки, яка залишається після вилучення її частин, необхідних для обслуговування об'єктів нерухомості. Розміри та конфігурація такої земельної ділянки визначаються на підставі відповідної технічної документації із землеустрою, яка подається для затвердження уповноваженому на прийняття такого рішення органу місцевого самоврядування (ст. 1 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»). Лише після оформлення такого права розміри і конфігурація земельної ділянки вважаються встановленими.

Одночасно ч. 4 ст. 42 ЗК визначено, що розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації. При цьому КГС ВС зазначив, що спірна земельна ділянка є сформованою, а отже, відповідно до положень ст. 79-1 ЗК становить самостійний об'єкт цивільних прав; виділялася вона для будівництва не лише житлового будинку позивача, який у проєктній документації визначено як будинок першої черги, а й для спорудження ще одного житлового будинку. У такий спосіб, право на спірну земельну ділянку після завершення будівництва повинні набути як мешканці житлового будинку ОСББ, так і мешканці будинку, який буде збудовано в майбутньому.

З огляду на те, що ОСББ не виявило наміру очікувати завершення будівництва в повному обсязі, набуття ним права на земельну ділянку, на якій розташоване майно ОСББ, можливе лише з дотриманням порядку, передбаченого ст. 79-1 ЗК, з урахуванням прав та інтересів інших землекористувачів. За результатами касаційного провадження касаційну скаргу залишено без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій – без змін.

Автор: Наталя Мамченко

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.