Власники самобудів ризикують залишитися ні з чим: продати чи передати у спадок не вийде, а компенсація за «єВідновленням» не передбачена

Дуже часто трапляються випадки, коли люди роками живуть у своєму будинку, або мають садівну ділянку, на якій розташована будівля, сплачують комунальні послуги, проте юридично такого об’єкта може не існувати. І тоді люди стикаються з великою кількістю запитань та проблем стосовно вирішення та законного оформлення.

Особливо актуально це питання постало саме зараз, коли під час війни потрібно оформлювати житлову компенсацію за пошкоджене майно, проте права на це може не бути, у зв‘язку з відсутністю документів. Проблеми можуть виникнути також і під час продажу нерухомості, оформлення спадщини та ін.

В матеріалі «Судово-юридичної газети» детально розбираємо, коли самобуд можна оформити за спрощеною процедурою, коли діє будівельна амністія, а в яких випадках доведеться проходити значно складніший шлях.

Що таке самочинне будівництво

Поняття самочинного будівництва визначене статтею 376 Цивільного кодексу України. Самобудом вважається нерухомість, якщо вона збудована хоча б за однієї з таких умов:

• на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети
• без документа, що давав право виконувати будівельні роботи
• без затвердженого проєкту, якщо він був обов’язковим
• із істотними порушеннями державних будівельних норм.

Самочинне будівництво – не лише житловий будинок. Під це поняття часто потрапляють гаражі, надбудовані поверхи, різні господарські споруди, літні кухні, які власники добудували без належного оформлення документів.

Чому не варто залишати самобуд «як є»

Поки людина просто живе у своєму будинку, відсутність документів може роками не нагадувати про себе. Саме тому багато власників відкладають оформлення нерухомості, вважаючи, що проблема їх не стосується. Насправді складнощі виникають саме тоді, коли будинком потрібно офіційно розпорядитися.

Передусім власник не набуває права власності на самочинне будівництво. Про це прямо говорить стаття 376 Цивільного кодексу України. В результаті людина може зіштовхнутися з проблемами у разі оформлення спадщини, під час продажу або у разі пошкодження майна в результаті обстрілів.

Не виключенням є випадок, коли самобуд є частиною вже зареєстрованого будинку. Це також може вплинути на результат під час укладення угоди.

Не менш поширена проблема – підключення комунікацій. Щоб офіційно приєднати будинок до газових, електричних чи водопровідних мереж оператори, як правило, вимагають документи на об’єкт нерухомості.

Сьогодні один із важливих чинників – отримання державної компенсації за зруйноване внаслідок обстрілів майно. І саме при відсутності офіційних документів отримати таку компенсації за програмою «єВідновлення» практично не можливо.

Не варто забувати і про те, що за порушення містобудівного законодавства передбачена також відповідальність. За певних обставин Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ) може застосовувати штрафні санкції, а у виняткових випадках питання може дійти навіть до суду, який має право ухвалити рішення про знесення самочинної забудови за рахунок власника.

Які існують способи узаконити самобуд

Багато хто шукає універсальну інструкцію, але насправді її немає. Процедура залежить насамперед від того, коли саме було збудовано об’єкт. Фахівці умовно поділяють самочинне будівництво на три категорії.

Перша – будинки, які були зведені до 5 серпня 1992 року. Друга – об’єкти, побудовані в період із 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року. Саме для них законодавство передбачає механізм будівельної амністії. Третя – будівлі, які з’явилися вже після 9 квітня 2015 року. Для таких об’єктів спрощеного механізму легалізації закон не встановлює, тому кожну ситуацію доводиться аналізувати окремо.

Тому один із перших кроків – визначення року завершення будівництва, адже від цього залежить подальший алгоритм дій.

Якщо будинок збудований до 5 серпня 1992 року

Саме ця категорія власників перебуває у найбільш вигідному становищі. Будинки, які були зведені до 5 серпня 1992 року, законодавство не зобов’язує вводити в експлуатацію. В такому випадку власникам не потрібно проходити сучасну процедуру прийняття об’єкта в експлуатацію. Натомість необхідно підтвердити дві речі: що будинок справді був збудований до зазначеної дати та що він має законні підстави користуватися земельною ділянкою.

Після цього виготовляється технічний паспорт, а вже на його підставі можна зареєструвати право власності у Державному реєстрі речових прав. Також важливо зазначити, що жодних обмежень щодо площі таких будинків закон не встановлює.

Будівельна амністія: коли вона працює

Найчастіше власники самобудів цікавляться саме так званою будівельною амністією. Але скористатися нею можуть далеко не всі. Спрощений механізм передбачений пунктом 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» №3038-VI, а детальний порядок його застосування визначає наказ Міністерства розвитку громад та територій України №158 від 3 липня 2018 року.

Йдеться про будівлі, які були зведені без дозвільних документів у період із 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року. Якщо об’єкт відповідає встановленим законом вимогам, його можна оформити за значно простішою процедурою.

Найчастіше будівельну амністію застосовують до:

• господарських будівель і споруд площею до 500 квадратних метрів;
• житлових, садових або дачних будинків загальною площею до 500 квадратних метрів;
• окремих будівель сільськогосподарського призначення, які були збудовані до 12 березня 2011 року.

Водночас є ще кілька обов’язкових умов. Об’єкт повинен належати до класу наслідків СС1 (незначні наслідки), а цільове призначення земельної ділянки має відповідати тому, що на ній збудовано. Також власник повинен мати документи, що підтверджуються право власності або користування землею.

Спочатку потрібно провести технічну інвентаризацію та виготовити технічний паспорт. В деяких випадках знадобиться проведення технічного обстеження будівлі. Після цього подається декларація про готовність об’єкта до експлуатації, а вже потім реєструється право власності.

Якщо всі вимоги будівельної амністії виконані, штраф за самочинне будівництво не застосовується. Саме тому цей механізм і вважається найбільш вигідним для власників будинків, які були зведені багато років тому без необхідних документів.

Самобуд після 9 квітня 2015 року: готової «амністії» вже немає

Для власників будинків, які були зведені після 9 квітня 2015 року, закон не передбачає окремої спрощеної процедури легалізації. Тобто скористатися «будівельною амністією», як це можливо для старіших будівель, уже не вийде.

Усе залежить від того: коли саме було завершено будівництво, чи відповідає будинок містобудівним вимогам, які документи вже існують, яке цільове призначення має земельна ділянка, чи можна усунути виявлені порушення без знесення будівлі.

У деяких випадках проблему можна вирішити в адміністративному порядку. В інших доводиться звертатися до суду.

Які документи потрібно підготувати

Єдиного переліку документів не існує. В першу чергу потрібно звернутися для початкової консультації. У кожному випадку все залежить від року будівництва, виду об’єкта.

Зазвичай на початку потрібно буде надати: інформацію про площу та виконані будівельні роботи, приблизний рік будівництва, надати документи на земельну ділянку, якщо такі є, а також кілька фотографій самого будинку чи іншого об’єкта.

Після цього уже можна зрозуміти, який шлях легалізації можливий саме у вашому випадку.

Чи можуть оштрафувати за самочинне будівництво

Відповідальність залежить від того, яке саме порушення було допущено, хто є власником об’єкта (фізична або юридична особа) та які норми законодавства були порушені.

Адміністративна відповідальність передбачена, зокрема, статтею 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення, яка стосується порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності. Також у межах свої повноважень може застосовувати окремі штрафи і Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ).

Один із найсерйозніших наслідків – судове рішення про знесення самочинно збудованого об’єкта. Такі випадки трапляються нечасто, однак така можливість передбачена законом.

Тому, якщо ви і досі думаєте над тим, чи варто зараз оформлювати самочинне будівництво – таке питання відкладати не варто. Поки будинок чи інша будівля не має належних документів, його власник фактично обмежений у можливості повноцінно розпоряджатися своєю нерухомістю. Будь-яке оформлення спадщини, продаж, дарування чи навіть отримання компенсації за пошкоджене житло можуть перетворитися на тривалий і складний процес.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.