ВС відмовив співвласникам у поверненні підвального приміщення, яке продали на електронних торгах у Києві

Приміщення в багатоквартирному будинку є допоміжним лише за умови, що воно за своїм функціональним призначенням, місцем розташування та способом використання забезпечує експлуатацію будинку або обслуговує більше одного житлового чи нежитлового приміщення. Приміщення, запроєктоване як комора для мешканців, яке не є необхідним для забезпечення життєдіяльності багатоквартирного будинку, не належить до допоміжних і є самостійним нежитловим приміщенням.

Про що виник спір?

Власники квартир вимагали повернути підвальне приміщення, яке було продано на електронних торгах у Києві.

На обґрунтування заявлених вимог позивачі зазначали, що вони є власниками квартир у багатоквартирному будинку. Одночасно із набуттям права власності на об’єкти нерухомості вони набули право власності на допоміжні приміщення будинку, які є спільною сумісною власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку відповідно до ст. 382 ЦК України. Співвласники спірного підвального приміщення згоди на відчуження підвального приміщення, а саме комор та водомірного вузла, їх реконструкцію та переобладнання не надавали. Однак нежитлові приміщення в їхньому будинку продані на електронних торгах. З словами позивачів, приміщення не могло бути реалізоване через електронні торги.

Що вказали суди

Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, відмовив у задоволенні позову, керуючись тим, що позивачі не надали доказів, які підтверджують, що спірне приміщення призначене для загального користування (у тому числі допоміжне), несучі, огороджувальні та несучо-огороджувальні конструкції будинку. Згідно з проєктною документацією, приміщення було заплановане як комори для мешканців, проте самі по собі комори не завжди є допоміжними приміщеннями в розумінні закону.

Крім того, не було надано доказів, що у вказаному приміщенні розміщено механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, та необхідне для забезпечення життєдіяльності житлового будинку.

Рішення Верховного Суду

ВС погодився з висновками судів, зазначив, що спільне майно багатоквартирного будинку – це приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Тобто для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, необхідно виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема, способу і порядку їх використання.

Отже, допоміжне приміщення має слугувати для:

1) забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку;

2) забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

Також необхідними критеріями для розмежування допоміжного приміщення від нежитлового є:

• функціональне призначення;
• місця розташування;
• загальна характеристика сукупності властивостей таких приміщень;
• спосіб і порядок їх використання.

Відповідно до проєкту житлового будинку, виготовленого АТ «Київпроект» у 2000 році, та акта про приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта від 31.12.2003, у підвалі будинку, що є спільною сумісною власністю співвласників будинку, приміщення, в якому знаходиться нежитлове приміщення, яке належить відповідачеві, за своїм призначенням є «комори для мешканців».

ВС констатував, що вказані приміщення були заплановані як комори, проте комори не є допоміжними приміщеннями, оскільки вони не є необхідними для забезпечення життєдіяльності багатоквартирного будинку.

Постанова Верховного Суду від 17 червня 2026 року у справі № 755/460/24 (провадження № 61-5022св26).

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.