Землю конфіскували як необґрунтований актив: що буде з правами забудовника — позиція Верховного Суду
Колишній депутат придбав землю за понад 5,6 млн грн, не вказав її у декларації, а згодом передав під забудову багатоквартирних будинків. Однак після звернення антикорупційної прокуратури суд визнав сім земельних ділянок необґрунтованими активами та постановив стягнути їх у дохід держави. Проти такого рішення виступив забудовник, який отримав землю в користування і, за його словами, вже розпочав будівельні роботи. Він наполягав: замість вилучення ділянок колишнього депутата потрібно зобов’язати сплатити державі їхню вартість.
Справа дійшла до Верховного Суду, який розглянув принципове питання: що відбувається з правами забудовника, якщо землю не просто передають іншому власнику, а конфіскують? Касаційний цивільний суд пояснив, що така конфіскація припиняє речові права інших осіб на користування ділянками, зокрема право забудови (суперфіцій). Водночас підстав замінити стягнення землі грошовою сумою суд не встановив. У результаті рішення про стягнення ділянок у дохід держави залишилося чинним, а Верховний Суд змінив лише мотивування рішень попередніх інстанцій.
Як депутат придбав землю та чому нею зацікавилася прокуратура
Як встановили суди, чоловік із листопада 2010 року до грудня 2020 року був депутатом Млинівської районної ради Рівненської області.
4 листопада 2020 року, ще під час здійснення депутатських повноважень, він через представника придбав п’ять земельних ділянок загальною вартістю 5 668 200 грн.
Згодом три з них об’єднали в одну земельну ділянку, яку потім розділили на п’ять нових. У результаті у власності чоловіка опинилися сім земельних ділянок.
При цьому відомості про придбання землі він не відобразив у декларації за 2020 рік.
За даними прокуратури, законні доходи колишнього депутата та його дружини не дозволяли накопичити кошти, необхідні для такої покупки. Це підтверджувалося, зокрема, декларацією, податковими відомостями, інформацією банківських установ та районної державної адміністрації.
У червні 2025 року Спеціалізована антикорупційна прокуратура звернулася до Вищого антикорупційного суду з позовом про визнання земельних ділянок необґрунтованими активами та їх стягнення в дохід держави.
Землю передали забудовнику: що передбачали договори
Ще до звернення прокуратури до суду власник передав земельні ділянки в користування для будівництва багатоквартирних житлових будинків.
Для цього із забудовником уклали договори суперфіцію — права користування чужою земельною ділянкою для забудови.
Чотири договори були укладені 24 листопада 2020 року строком на п’ять років, ще три — 14 квітня 2025 року строком на три роки.
Договори передбачали можливість автоматичного продовження їхньої дії за визначених умов до введення будівель в експлуатацію та реєстрації права власності на зведені об’єкти.
Також сторони домовилися, що право власності на побудовані об’єкти належатиме забудовнику. Після набуття права власності на них власник землі мав відчужити ділянки забудовнику або за домовленістю сторін передати їх в оренду.
Окремо в договорах зазначалося, що перехід права власності на землю до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі чи споруди щодо користування земельною ділянкою.
Саме ці умови згодом стали важливими під час судового спору.
ВАКС постановив стягнути сім земельних ділянок у дохід держави
Вищий антикорупційний суд задовольнив позов прокуратури, визнав сім земельних ділянок загальною вартістю 5 668 200 грн необґрунтованими активами та постановив стягнути їх у дохід держави.
Під час розгляду справи колишній депутат особисто подав заяву про визнання позову. Його представник підтримав цю позицію в судовому засіданні.
Дружина відповідача також повідомила, що не заперечує проти задоволення позовних вимог.
Суд дослідив докази, встановив обставини справи та прийняв визнання позову відповідно до статті 206 ЦПК України.
Водночас суд дійшов висновку, що стягнення земельних ділянок у дохід держави не порушить прав забудовника.
На думку ВАКС, зміна власника землі сама собою не припиняє договори суперфіцію та не впливає на обсяг права користування земельною ділянкою.
Апеляційна палата ВАКС погодилася з такими висновками та залишила рішення без змін.
Забудовник вимагав стягнути гроші замість земельних ділянок
Забудовник оскаржив судові рішення в касаційному порядку.
Він стверджував, що суди не врахували його права та інтереси, адже спірні земельні ділянки були передані йому для будівництва багатоквартирних будинків, а будівельні роботи вже розпочалися.
На думку заявника, визнання власником землі позову та подальше стягнення ділянок у дохід держави зачіпали права компанії.
Тому забудовник просив Верховний Суд скасувати попередні рішення в частині стягнення земельних ділянок та ухвалити нове рішення, яким покласти на колишнього депутата обов’язок сплатити державі 5 668 200 грн — вартість необґрунтованих активів.
Отже, спір у касаційній інстанції стосувався не самого визнання землі необґрунтованими активами, а способу її стягнення та наслідків такого рішення для користувача ділянок.
Верховний Суд пояснив, чому конфіскація землі припиняє права забудовника
КЦС ВС звернув увагу, що суди попередніх інстанцій неправильно оцінили правові наслідки конфіскації земельних ділянок.
Верховний Суд наголосив на відмінності між звичайною зміною власника майна та його примусовим вилученням у дохід держави.
Зокрема, конфіскація є примусовою підставою припинення права власності на майно та набуття державою права власності на нього.
При цьому набуття державою права власності на конфісковане майно не залежить від прав попереднього власника.
Тому, як пояснив Верховний Суд, конфіскація має наслідком припинення й інших цивільних прав щодо такого майна, зокрема речових та зобов’язальних.
У розглянутій справі це означає, що стягнення земельних ділянок у дохід держави як необґрунтованих активів тягне за собою припинення речових прав забудовника на користування цією землею.
Таким чином, суди першої та апеляційної інстанцій помилково вважали, що конфіскація землі не припиняє договори суперфіцію та відповідні речові права інших осіб.
Цей підхід узгоджується з правовим висновком Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду, викладеним у постанові від 20 жовтня 2025 року у справі № 559/2900/23.
Чи можна замість конфіскації земельних ділянок стягнути їхню вартість
Попри помилку судів щодо наслідків конфіскації для забудовника, Верховний Суд не погодився з його вимогою замінити стягнення землі грошовою сумою.
КЦС ВС звернувся до частини третьої статті 292 ЦПК України.
Ця норма передбачає, що в разі неможливості звернення стягнення на активи, визнані необґрунтованими, суд може покласти на відповідача обов’язок сплатити їхню вартість або звернути стягнення на інші активи відповідача відповідної вартості.
Отже, заміна стягнення необґрунтованих активів їхньою грошовою вартістю допускається саме за умови неможливості звернути стягнення на ці активи.
У цій справі обставин, які унеможливлювали б стягнення земельних ділянок, встановлено не було.
Тому Верховний Суд погодився з попередніми інстанціями, що підстав для стягнення з колишнього депутата 5 668 200 грн замість самих земельних ділянок немає.
Водночас КЦС ВС пояснив, що припинення прав забудовника на землю внаслідок конфіскації не позбавляє його можливості врегулювати питання користування ділянками з новим власником.
Зокрема, якщо на спірній землі розташовані будівлі чи споруди, які належать забудовнику, він має право встановити відповідні правовідносини з державою Україна як новим власником земельних ділянок у порядку та на умовах, визначених законодавством.
Саме з огляду на таку можливість Верховний Суд не встановив порушення прав та законних інтересів забудовника, яке вимагало б зміни способу стягнення активів.
Яке остаточне рішення ухвалив КЦС ВС
За результатами розгляду справи № 991/4835/25 Верховний Суд частково задовольнив касаційну скаргу забудовника.
КЦС ВС змінив рішення Вищого антикорупційного суду від 8 серпня 2025 року та постанову його Апеляційної палати від 19 січня 2026 року, виключивши з їхніх мотивувальних частин висновки про те, що зміна власника земельних ділянок унаслідок конфіскації не припиняє договори суперфіцію та речові права інших осіб на користування цією землею.
В іншій частині судові рішення залишено без змін.
Таким чином, сім земельних ділянок загальною вартістю понад 5,6 млн грн залишилися стягнутими в дохід держави, а вимогу забудовника про заміну їх конфіскації стягненням грошової вартості не задоволено.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.
