Будинок готовий лише на 6%, а люди вже заплатили за квартири: чи повинна місцева влада допомагати покупцям — позиція Верховного Суду
Коли будівництво багатоквартирного будинку зупиняється на стадії фундаменту, інвестори ризикують втратити не лише роки очікування, а й сотні тисяч гривень, вкладених у майбутнє житло. У такій ситуації виникає цілком логічне питання: чи повинна місцева влада втручатися, якщо забудовник більше не спроможний продовжувати роботи, а люди залишаються без квартир.
Закон передбачає для виконавчих органів місцевих рад окремі повноваження щодо організації завершення проблемних новобудов, однак їхній зміст і межі потребують належного юридичного обґрунтування. Саме це питання стало предметом розгляду Верховного Суду у справі № 460/27300/23.
Суть спору
У березні 2019 року жителька Рівного уклала з одним із ТОВ договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру в четвертій черзі житлового комплексу. Завершити будівництво та ввести будинок в експлуатацію сторони планували у другому кварталі 2020 року. На виконання договору жінка перерахувала забудовнику 429 846,12 грн. Ще 107 461,53 грн вона мала сплатити до 30 червня 2020 року, однак цього не зробила.
Водночас будівництво не завершили у визначений строк, а згодом роботи фактично зупинилися. Масштаб проблеми підтвердила судова будівельно-технічна експертиза від 23 травня 2022 року. За її висновком, готовність об’єкта становила лише 6%. На будівельному майданчику виконали частину земляних робіт і облаштували пальове поле, однак інші необхідні роботи залишилися незавершеними. Наявного обсягу будівництва було недостатньо для введення будинку в експлуатацію.
Позивачка та інші інвестори неодноразово зверталися до Рівненської міської ради, виконавчого комітету й Управління земельних відносин із проханнями допомогти вирішити проблему. У жовтні 2021 року міська рада навіть створила тимчасову контрольну комісію для вивчення ситуації з будівництвом четвертої черги комплексу. Проте конкретного результату, який би дозволив врегулювати питання завершення будівництва, досягти не вдалося.
У листопаді 2023 року жінка звернулася до адміністративного суду. Вона просила визнати бездіяльність органів місцевого самоврядування протиправною, зобов’язати виконавчий комітет та Управління земельних відносин розробити програму організації завершення будівництва й подати її на розгляд міської ради. Крім того, позивачка просила порушити питання про відмову від договору оренди землі, укладеного із забудовником.
Які обов’язки закон покладає на місцеву владу
Ключовим у цій справі стало питання про те, чи мають органи місцевого самоврядування діяти, якщо забудовник не може продовжувати будівництво багатоквартирного будинку, спорудження якого фінансували фізичні особи. Відповідь на це питання частково міститься у статті 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні». Підпункт 11 пункту «а» частини першої цієї статті відносить до власних (самоврядних) повноважень виконавчих органів сільських, селищних і міських рад організацію роботи, пов’язаної із завершенням будівництва багатоквартирних житлових будинків, що споруджувалися із залученням коштів фізичних осіб, у разі неспроможності забудовників продовжувати таке будівництво.
Окремо підпункт 7 пункту «б» частини першої статті 31 передбачає делеговані повноваження щодо державного контролю за дотриманням договірних зобов’язань забудовниками, які залучають кошти фізичних осіб у будівництво багатоквартирних будинків.
Отже, закон передбачає для місцевої влади два різні напрями роботи: контроль за дотриманням відповідних договірних зобов’язань і організацію роботи із завершення будівництва за визначених законом умов. Водночас ці повноваження не означають, що міська рада автоматично повинна самостійно добудувати проблемний об’єкт або виділити на це кошти з місцевого бюджету. Йдеться про організацію відповідної роботи в межах компетенції, визначеної законодавством.
Саме тому в подібних спорах важливо встановити не лише факт зупинення будівництва, а й те, які конкретні заходи могли та повинні були вжити відповідні органи влади.
Апеляційний суд відмовив у позові
Рівненський окружний адміністративний суд 25 вересня 2024 року частково задовольнив позов. Він визнав протиправною бездіяльність міської ради, виконавчого комітету та Управління земельних відносин у частині нездійснення належного контролю за договірними зобов’язаннями забудовника.
Також суд зобов’язав виконавчий комітет і Управління розробити та подати на розгляд ради програму організації завершення будівництва. Однак Восьмий апеляційний адміністративний суд 19 березня 2025 року скасував це рішення в частині задоволених вимог і відмовив у позові. Серед аргументів апеляційного суду було те, що жінка не сплатила другий платіж за договором.
Суд також дійшов висновку, що сплата лише першої частини вартості майнових прав не дає достатніх підстав вважати, що кошти були залучені для будівництва житла в розумінні норми, на яку посилалася позивачка. Крім того, апеляційний суд звернув увагу, що забудовник не перебував у процедурі банкрутства чи ліквідації. Серед інших обставин він урахував карантинні обмеження, запроваджені через COVID-19, воєнний стан та кількість проданих майнових прав порівняно з показниками, передбаченими проєктною документацією.
Фактично апеляційний суд поставив під сумнів як наявність у позивачки права вимагати відповідних дій від органів місцевого самоврядування, так і наявність передумов для застосування норми про організацію завершення будівництва.
Позиція Верховного Суду
Верховний Суд звернув увагу на інший аспект: навіть якщо між забудовником і покупцем є неврегульовані договірні питання, це не звільняє суд від необхідності окремо дослідити повноваження органів влади та їхню поведінку.
Верховний Суд не погодився з тим, що попередні інстанції належним чином з’ясували всі обставини справи. На думку касаційного суду, вони не пояснили, за якими конкретними критеріями можна встановити, чи було невчинення певних дій протиправною бездіяльністю кожного з відповідачів. Також у рішеннях не було достатньо чітко визначено, які саме норми надавали міській раді, виконавчому комітету та Управлінню земельних відносин відповідні повноваження або, навпаки, не дозволяли їм діяти певним чином.
Тому під час нового розгляду суд має встановити:
- які конкретні повноваження мав кожен із відповідачів у ситуації з незавершеним будівництвом;
- які дії були необхідними та реально можливими для організації роботи із завершення будинку;
- чи були ці дії обов’язковими відповідно до закону та з яких причин їх не вчинили;
- які обставини підтверджують неспроможність забудовника продовжувати будівництво;
- як поведінка органів місцевого самоврядування вплинула на права та законні інтереси позивачки.
Верховний Суд також нагадав про активну роль адміністративного суду у з’ясуванні обставин справи. Відповідно до частини четвертої статті 9 Кодексу адміністративного судочинства України суд повинен вживати передбачених законом заходів для повного та всебічного встановлення обставин, зокрема за необхідності витребувати додаткові докази.
Оскільки попередні суди не встановили всіх обставин, необхідних для правильного вирішення спору, касаційна інстанція не могла самостійно ухвалити остаточне рішення по суті. Тому справу направили на новий розгляд до суду першої інстанції.
Чи повинна міська влада добудувати квартиру інвестору
Постанова Верховного Суду від 8 жовтня 2026 року не означає, що Рівненську міську раду вже визнано винною у протиправній бездіяльності або зобов’язано профінансувати завершення ЖК. Касаційний суд не визначав конкретного механізму добудови, а лише вказав на необхідність належно дослідити повноваження органів влади та обставини їхньої поведінки.
Верховний Суд скасував рішення Рівненського окружного адміністративного суду від 25 вересня 2024 року та постанову Восьмого апеляційного адміністративного суду від 19 березня 2025 року, а справу № 460/27300/23 направив на новий розгляд.
Отже, у справах про проблемні новобудови важливо оцінювати не лише те, чи виконав інвестор свої зобов’язання перед забудовником і чи розпочато процедуру його банкрутства. Не менш важливо з’ясувати, що саме в такій ситуації мала зробити місцева влада, чи дозволяли їй закон і фактичні обставини вжити відповідних заходів та чому цього не було зроблено.
Чи допустили Рівненська міська рада та її виконавчі органи протиправну бездіяльність, суд має визначити під час нового розгляду справи. Тож остаточну відповідь на питання, чи були підстави для задоволення позову інвесторки, дасть оцінка всіх обставин справи та конкретних дій або бездіяльності місцевої влади.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.
