Будинок продали в розстрочку, але покупець не виконав умов оплати: чи можна розірвати договір — визначить Велика Палата

Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду передала на розгляд Великої Палати Верховного Суду справу, яка може вплинути на подальшу практику вирішення спорів щодо договорів купівлі-продажу.

Суть питання полягає в тому, чи може продавець, який уже передав покупцеві майно, але не отримав повної оплати, вимагати не лише стягнення заборгованості, а й розірвання договору, якщо таку можливість прямо передбачили самі сторони в договорі.

Колегія КЦС ВС дійшла висновку про необхідність передати справу на розгляд Великої Палати, оскільки вважає, що її правовий висновок, сформульований у постанові від 8 вересня 2020 року у справі № 916/667/18, потребує перегляду або конкретизації з урахуванням принципу свободи договору.

Обставини справи

У 2010 році продавчиня уклала з подружжям договори купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки. Загальна вартість нерухомості становила понад 2,3 млн грн, а сторони погодили розстрочку платежу строком на 20 років. Договори передбачали щомісячні платежі, а також спеціальну умову: у разі прострочення оплати більш ніж на шість місяців або іншого неналежного виконання умов договорів продавець мав право вимагати їх розірвання.

Після смерті чоловіка відповідачки суд визнав за нею право власності в порядку спадкування на його частку в будинку та земельній ділянці. Після цього вона зареєструвала право власності на ці об'єкти нерухомості за собою.

Згодом продавчиня звернулася до суду. Вона стверджувала, що покупці не розрахувалися за придбане майно, а відповідачка безпідставно зареєструвала право власності до повного розрахунку всупереч умовам договорів. У зв'язку з цим позивачка просила стягнути заборгованість, розірвати обидва договори купівлі-продажу, скасувати державну реєстрацію права власності та визнати право власності на будинок і земельну ділянку за собою.

Що вирішили суди

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову. Він зазначив, що позивачка не довела належними доказами розмір заборгованості, а розірвання договорів після передачі майна покупцям не є належним способом захисту. Також суд відмовив у стягненні боргу через відсутність належного розрахунку за кожним договором окремо.

Апеляційний суд дійшов іншого висновку щодо вимог про розірвання договорів. Він вказав, що відповідачка неналежно виконувала умови договорів щодо розрахунків, а самі договори передбачали можливість їх розірвання у разі такого порушення. З огляду на це апеляційний суд розірвав договори купівлі-продажу та скасував державну реєстрацію права власності на будинок і земельну ділянку. Водночас у стягненні заявленої суми боргу також було відмовлено.

Чому справа стала принциповою

У касаційній скарзі відповідачка посилалася на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 8 вересня 2020 року у справі № 916/667/18.

У цій постанові Велика Палата дійшла висновку, що якщо покупець уже прийняв майно, але не сплатив його вартість, належним способом захисту права продавця є вимога про оплату товару та передбачених законом платежів, а не судове розірвання договору.

Водночас колегія суддів КЦС ВС вважає, що такий підхід не повною мірою враховує принцип свободи договору.

На думку колегії, сторони мають право передбачити у договорі купівлі-продажу можливість його розірвання у разі прострочення оплати навіть після передачі майна покупцеві. У такому випадку продавець повинен мати можливість самостійно обрати спосіб захисту свого порушеного права — вимагати стягнення заборгованості або розірвання договору, якщо така можливість прямо передбачена умовами договору.

Колегія також звернула увагу, що аналогічну позицію раніше висловили троє суддів Великої Палати в окремій думці до постанови від 8 вересня 2020 року, не погодившись із тим, що після передачі майна продавець позбавлений права вимагати розірвання договору.

Що вирішив КЦС ВС

Касаційний цивільний суд не вирішував спір по суті.

Колегія суддів передала справу № 509/3878/20 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки дійшла висновку про необхідність відступу від її попереднього правового висновку або його конкретизації для випадків, коли сторони договору купівлі-продажу прямо передбачили можливість його розірвання у разі прострочення оплати після передачі майна покупцеві. Ухвала набрала законної сили з моменту підписання та оскарженню не підлягає.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.