Через помилку в адресі можна втратити можливість зареєструвати землю: Верховний Суд пояснив, що робити

Помилка сільради в адресі нерухомості може призвести до того, що власник не зможе зареєструвати свою земельну ділянку. Верховний Суд пояснив, чому в такій ситуації можна вимагати скасування рішення органу місцевого самоврядування та свідоцтва іншої власниці, навіть якщо будинок фактично належить їй.

Одна помилка – зареєструвати власну землю неможливо

Конфлікт виник через адресу, а не через межі земельних ділянок. Одна з жінок ще у 1999 році отримала у приватну власність земельну ділянку площею 0,185 га для будівництва та обслуговування житлового будинку. Їй було присвоєно кадастровий номер 3221483301:01:009:1366.

Інша власниця у 2003 році придбала окрему земельну ділянку площею 0,188 га з іншим кадастровим номером – 3221483301:01:009:1388. Суди встановили: ці ділянки не накладаються одна на одну, мають різні межі та фактично є різними об’єктами нерухомості.

Проте, проблема виникла пізніше. У 2004 році виконавчий комітет сільської ради прийняв рішення про введення будинку другої власниці в експлуатацію та визнав за нею право власності. Однак у документі була зазначена неправильна адреса. На підставі цього рішення жінка отримала свідоцтво про право власності на домоволодіння. Надалі саме ця адреса потрапила до Державного реєстру речових прав.

На перший погляд, йшлося лише про помилку в назві вулиці. Але її наслідки виявилися зовсім не технічними.

Через чужу адресу власниця не змогла зареєструвати свою землю

У 2018 році перша власниця звернулася за державною реєстрацією права на свою земельну ділянку. Їй відмовили. Причина була проста: за цією адресою в реєстрі вже значився будинок іншої особи. Тобто фізично земельні ділянки не перетиналися, але в офіційних документах виникла ситуація, за якої одна й та сама адреса фактично закріпилася за нерухомістю іншої власниці.

Саме це, на думку Верховного Суду, і створило реальну перешкоду для здійснення права власності. Суд окремо наголосив: державна реєстрація не є безспірним доказом того, що право належить саме зазначеній у реєстрі особі.

Водночас запис у реєстрі створює презумпцію такого права, а отже неправильні відомості не можна вважати байдужою технічною неточністю. Поки в офіційних документах за певною адресою зареєстровано майно однієї особи, а за цією ж адресою фактично знаходиться земельна ділянка іншої, виникає правова невизначеність.

Власниця, чиї документи містили помилкову адресу, наполягала: вона не користується чужою земельною ділянкою, не займає її та не претендує на майно іншої жінки. Крім того, вона вказувала, що проблема виникла через помилку сільської ради та державного реєстратора. На її думку, саме орган влади мав би виправити свою помилку, а не позбавляти її документів на будинок.

Ще один аргумент полягав у тому, що позивачка могла оскаржити рішення державного реєстратора про відмову в реєстрації.

Верховний Суд із цим не погодився. Суд зазначив, що саме оскарження відмови державного реєстратора не усунуло б основної проблеми. Причина відмови залишилася б – дефект у правовстановлюючому документі іншої власниці. Тому в цій ситуації позивачка не була зобов’язана спочатку оскаржувати відмову реєстратора. Її вимоги були безпосередньо спрямовані на усунення причини, через яку вона не могла зареєструвати власне право.

Чи можна скасувати чужий документ, якщо людина насправді власник будинку

Верховний Суд фактично розмежував право на сам будинок і правильність документів, які його ідентифікують. Суд не поставив під сумнів, що друга власниця законно придбала земельну ділянку, побудувала на ній будинок і має право власності на це майно. Проблема була в іншому: її будинок у рішенні органу місцевого самоврядування та у свідоцтві про право власності був прив’язаний до чужої адреси.

Тому скасування документів не означає, що жінку позбавили її будинку. ВС прямо зазначив, що вона не позбавлена можливості оформити право на цей об’єкт за правильною адресою. За наявності підстав вона також може порушувати питання про відшкодування витрат, спричинених помилкою органу місцевого самоврядування.

Окрему увагу Верховний Суд звернув на те, що неправильну адресу можна було виявити значно раніше. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, яку придбала друга власниця у 2003 році, містив правильну адресу. Так само правильну адресу містив акт державної комісії про готовність будинку до експлуатації, який власниця підписала. А от у рішенні виконкому та виданому на його підставі свідоцтві з’явилася інша адреса. Попри це, протягом тривалого часу питання не виправлялося.

Для Верховного Суду ця обставина мала значення при оцінці пропорційності втручання у право власності. Суд не сказав, що кожна помилка в документах автоматично дає іншій особі право вимагати їх скасування. У цій справі враховувалася сукупність обставин: дві різні земельні ділянки, неправильна адреса, реєстрація чужого майна за цією адресою, неможливість зареєструвати власне право та тривала відсутність дій для виправлення помилки.

Верховний Суд: помилка влади не повинна залишати людину без захисту

Касаційний суд звернувся і до принципу належного урядування, який застосовує Європейський суд з прав людини. У рішенні у справі «Рисовський проти України» ЄСПЛ зазначав, що ризик помилки державного органу має покладатися на державу, а її виправлення не повинно створювати для людини індивідуального та надмірного тягаря. Цей принцип Верховний Суд врахував і в цій справі.

Водночас він не означає, що помилковий запис потрібно залишати в реєстрі назавжди лише тому, що його створив орган влади. Потрібно дивитися, як саме помилка впливає на права конкретних людей і чи можна усунути її без непропорційного втручання у права іншої сторони. У цій ситуації суд дійшов висновку, що залишення помилкових документів чинними фактично означало б збереження перешкоди для іншої власниці.

Позивачка звернулася до суду з вимогою усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні своїм майном. За частиною першою статті 391 Цивільного кодексу України власник може вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Стаття 152 Земельного кодексу України також дозволяє власнику земельної ділянки вимагати усунення порушень його прав, навіть якщо він не втратив володіння землею. Саме ця ситуація, на думку ВС, відповідала такому способу захисту.

Власниця не втратила землю, а друга жінка не заволоділа нею. Проте через неправильні відомості вона не могла повноцінно реалізувати своє право – зареєструвати власність на належну їй земельну ділянку. Тому вимога про скасування рішення виконкому та визнання недійсним свідоцтва була визнана ефективним способом усунути перешкоду.

Ця справа показує, що для нерухомості важливе значення має не лише те, де фізично стоїть будинок або проходить межа земельної ділянки. Не менш важливо, як саме об’єкт описаний у документах і реєстрах. Помилка в адресі може роками залишатися непомітною, доки власнику не знадобиться провести державну реєстрацію, продати майно, оформити спадщину чи здійснити іншу юридично значущу дію.

Якщо через помилковий документ однієї особи інша не може зареєструвати своє майно, така ситуація вже виходить за межі звичайної технічної неточності. Водночас із постанови ВС не випливає, що будь-яку помилку в адресі можна виправити через суд шляхом скасування чужого свідоцтва. Суд оцінює, чи справді помилка порушує права позивача, чи є обраний спосіб захисту ефективним, як виникла невідповідність, поведінку обох сторін та наслідки для кожного власника.

У цій справі Верховний Суд дійшов висновку: якщо помилкова адреса в правовстановлюючому документі однієї особи фактично блокує державну реєстрацію майна іншої, вимога про скасування такого документа може бути належним способом захисту права власності.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagramта в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.