Почему рынок аренды жилья работает в тени?

Высокий налог и страх перед бюрократией способствуют тому, что арендодатели жилья в Украине работают в тени. В случае усиления контроля от государства некоторые владельцы могут поднять цены, однако их в конце концов скорректирует рынок. Об этом в комментарии 24 Каналу рассказала эксперт в сфере недвижимости Ирина Луханина.

По словам эксперта, рынок несколько замирает в ответ на активизацию обсуждений по повышению штрафов за "черную" аренду, ожидая изменения правил игры.

Сейчас в Верховной Раде работают над законопроектом, который призван урегулировать рынок аренды жилья и риелторских услуг. Государство имеет целью побудить граждан к легализации доходов. Для этого власть анонсирует снижение налоговой нагрузки на владельцев жилья и внедрение прозрачных правил для риелторов.

Как сообщила народный депутат Елена Шуляк, возможно снижение ставки налогов до 5 – 7%, а также рассматривают вариант освобождения от налогообложения для тех, кто сдает жилье внутренне перемещенным лицам. В то же время для тех, кто не захочет регистрировать договор и платить налоги, готовят высокие штрафы.

Ирина Луханина

Риелтор, аналитик рынка

Большая часть арендного рынка исторически работает в тени. Устные договоренности, "типовой договор из интернета" без декларирования дохода, расчеты наличными. Причина банальна – нежелание терять четверть дохода. Вторая причина – страх бюрократии. Третья – привычка.

По мнению эксперта, рынок может отреагировать нервно в случае, если после внедрения изменений налоговая нагрузка остается ощутимой, а контроль со стороны государства станет агрессивным.

Сейчас владелец жилья, если не работает как ФЛП, должен платить 18% налога на доходы физических лиц и 5% военного сбора.

Какие правила на рынке действуют сейчас?

Сдавая в аренду квартиру легально сегодня, владелец заключает письменный договор аренды, где зафиксированы срок сдачи жилья, сумма и порядок оплаты, а также коммунальные платежи и ответственность обеих сторон.

Как отмечает эксперт Ирина Луханина, если срок аренды составляет до 3 лет, нотариальное удостоверение не требуется, достаточно письменной формы договора. Размер налогов зависит от статуса лица:

  • если собственник физическое лицо, он платит 23% (НДФЛ + военный сбор);
  • если владелец – ФЛП, он платит 5% единого налога и 1% военного сбора, а также единый социальный взнос фиксированный в размере 22% от минимальной зарплаты.

По мнению Ирины Луханиной, сейчас одним из факторов формирования прозрачного рынка аренды квартир является профессиональное сопровождение, который предусматривает проверку документов и правильности оформления договора, согласование условий и минимизацию рисков для сторон.

Как правило, владельцы, которые сдают недвижимость через проверенных риелторов или агентства, работают значительно прозрачнее. Это не случайность. Профессиональный риелтор не заинтересован в "серых" схемах. Для него важна репутация, юридическая безопасность сделки и долгосрочная работа на рынке. Поэтому или владелец уже имеет статус ФЛП, или стороны сразу договариваются, что налоговая нагрузка закладывается в арендную ставку,
– отмечает эксперт.

Как отметила народный депутат Елена Шуляк, штрафы планируют применять только для тех арендодателей, которые будут игнорировать закон даже после изменения условий и уменьшения налогов.

У Государственной налоговой службе сообщили, что в 2026 году физические лица, которые сдают в аренду недвижимость, должны подать налоговую декларацию об имущественном состоянии за отчетный 2025 год до 1 мая. Начисленный налог нужно уплатить до 1 августа.

Если доходы от аренды жилья являются систематическими, нужно регистрировать ФЛП и платить налоги в соответствии с выбранной группой.

Добавим, что по данным ГНС, государство возложило обязательства также на риелторов. Они должны подавать информацию о заключенных при их посредничестве договорах аренды в налоговую. За нарушение предусмотрены штрафы:

  • 680 гривен за каждый случай, если это произошло впервые;
  • 1 360 гривен за каждый последующий случай, если есть повторное нарушение в течение года.

Ждать ли роста цен на аренду жилья?

На усиление контроля со стороны государства и обязательный учет договоров рынок может отреагировать не только легализацией, считает эксперт Ирина Луханина.

Часть владельцев действительно откроет ФЛП и начнет работать официально – и здесь роль риелторов может только усилиться, ведь именно через профессиональное сопровождение легче перейти в прозрачную модель. Но часть просто уйдет с рынка. Особенно те, для кого аренда – это дополнительный, а не основной доход. Меньшее предложение означает рост цен. А рост цен – это уже удар по арендаторам,
– говорит риелторка.

Попытку же переложить налог на арендатора из-за завышения цены должен отрегулировать рынок, поэтому цены должны остаться примерно в том же коридоре, добавляет эксперт.

Для многих аренда является основным источником дохода, поэтому такие владельцы скорее всего останутся на рынке даже после изменения правил. Для них пустая квартира может стать финансовым бременем из-за коммунальных услуг.

Существует также риск того, что чрезмерно жесткое регулирование может не столько вывести рынок из тени, сколько усложнить схемы.

Возникают новые "гибридные" модели, частичные договоры, дробление платежей, перевод расчетов в сложные форматы. То есть вместо прозрачности может появиться еще большая осторожность и недоверие,
– заключает эксперт.

Ключевым в обновлении регулирования рынка аренды недвижимости станет баланс между налоговой нагрузкой и контролем. В целом же более прозрачные правила позволят инвесторам легче заходить в аренду, поэтому количество предложения может увеличиться, считает Ирина Луханина.

Жители каких городов Украины тратят меньше всего на аренду жилья?

  • Во многих городах средние цены на аренду квартир в Украине составляют значительную часть месячного дохода. По данным ЛУН, для однокомнатной – это от нескольких до более 17 тысяч гривен.
  • Однако в меньших городах и областях стоимость может составлять от 4 до 6 тысяч гривен. Речь идет о городах восточных и южных регионов, где средняя арендная плата значительно ниже средней зарплаты.
  • Самые низкие расходы на аренду жилья относительно заработков имеют жители Сум – 30%, Николаева и Запорожья – 27%, а также Харькова – 21%.