Гуртожиток записали до нежитлових будівель: Верховний Суд розібрався в парадоксі державного реєстру
Гуртожиток одеського закладу освіти опинився в реєстрі у складі нежитлових будівель. Заклад заявив про помилку, яка, за його словами, заважала поселяти людей та реєструвати їхнє місце проживання. Однак замість рішення державного реєстратора отримав листи сільради з поясненнями, чому змінити запис неможливо. Справа дійшла до Верховного Суду, який встановив порушення процедури розгляду заяви, але не зобов’язав одразу визнати гуртожиток житловим.
Суть справи
У липні 2019 року Міністерство освіти і науки України закріпило за Державним навчальним закладом «Одеський центр професійно-технічної освіти» на праві оперативного управління державне нерухоме майно, зокрема гуртожиток у селі Іллічанка Одеської області.
У вересні того ж року державний реєстратор зареєстрував за навчальним закладом право оперативного управління комплексом нерухомості, до складу якого входили навчальний корпус, суспільно-побутовий комплекс, майстерня, гуртожиток, склад та інші об’єкти.
Однак у Державному реєстрі речових прав нерухомість була зазначена як нежитлова. Навчальний заклад вважав це технічною помилкою, оскільки до складу зареєстрованого майна входив гуртожиток, призначений для проживання людей.
На переконання закладу, неправильне визначення функціонального призначення гуртожитку унеможливлювало використання його приміщень для проживання працівників, здобувачів освіти та інших осіб, а також реєстрацію їхнього місця проживання.
6 квітня 2023 року навчальний заклад направив державному реєстратору Красносільської сільської ради заяву про виправлення технічної помилки, попросивши змінити функціональне призначення гуртожитку з нежитлової будівлі на житлову.
Натомість у травні сільська рада повідомила, що заявник не надав документа, який підтверджує його повноваження представляти інтереси МОН.
Заклад врахував це зауваження і 4 липня 2023 року повторно звернувся із заявою, додавши довіреність Міністерства освіти і науки.
Проте 31 липня сільська рада повідомила, що гуртожиток є частиною комплексу нежитлових будівель і не може окремо класифікуватися як житлова нерухомість. Крім того, за твердженням ради, технічний паспорт не містив відомостей про житлову площу, тому внесення змін до опису об’єкта не мало документального підтвердження. Рада також послалася на необхідність дозвільних документів для зміни функціонального призначення нерухомості.
Вважаючи таку відповідь протиправною відмовою у виправленні технічної помилки, навчальний заклад звернувся до адміністративного суду.
Що вирішили суди попередніх інстанцій
Справа вже перебувала на касаційному розгляді. У грудні 2024 року Верховний Суд скасував попередні рішення та направив її на новий розгляд, вказавши на необхідність з’ясувати, зокрема, чи дотримався позивач порядку звернення за реєстраційною дією та чи правильно обрав спосіб судового захисту.
Після нового розгляду Одеський окружний адміністративний суд у серпні 2025 року частково задовольнив позов.
Суд визнав протиправною бездіяльність державної реєстраторки щодо розгляду заяви від 6 квітня 2023 року та зобов’язав її розглянути це звернення.
Водночас суд відмовився зобов’язувати реєстраторку безпосередньо змінити статус гуртожитку на житловий, пославшись на дискреційний характер її повноважень.
Однак П’ятий апеляційний адміністративний суд у березні 2026 року скасував це рішення та повністю відмовив у задоволенні позову.
Апеляційний суд виходив із того, що навчальний заклад не звертався до державної реєстраторки для формування заяви в базі даних Державного реєстру прав, а отже, не дотримався встановленої процедури.
Також апеляційний суд вважав листи сільської ради звичайними роз’ясненнями законодавства, а не рішеннями у сфері державної реєстрації прав.
Позиція Верховного Суду: заявник не повинен самостійно реєструвати заяву в електронній системі
Касаційний адміністративний суд не погодився з підходом апеляційної інстанції.
Проаналізувавши положення Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також порядків № 1127 і № 1141, Верховний Суд зазначив, що формування та реєстрація заяви в базі даних, присвоєння їй реєстраційного номера, фіксування дати й часу реєстрації та виготовлення електронних копій документів належать до обов’язків державного реєстратора або, у передбачених випадках, адміністратора ЦНАП.
Заявник не зобов’язаний самостійно формувати та реєструвати заяву в електронній системі.
Тому апеляційний суд безпідставно поклав на навчальний заклад відповідальність за те, що звернення не було оформлено в базі даних заяв.
Верховний Суд окремо звернув увагу, що перша заява від 6 квітня 2023 року адресувалася саме державному реєстратору, тоді як повторне звернення від 4 липня було направлене сільській раді.
При цьому державна реєстраторка у своїх поясненнях підтвердила факт звернення закладу до реєстратора, а також зазначала про подання заяви через відділ ЦНАП.
Сільська рада, отримавши звернення, адресоване державному реєстратору, не мала правових підстав самостійно розглядати його по суті. Вона повинна була забезпечити належне спрямування звернення уповноваженій особі.
Разом із тим Верховний Суд уточнив важливий процедурний момент: саме по собі надходження заяви поштою ще не зобов’язує державного реєстратора негайно зареєструвати її в електронній системі.
Перед цим необхідно виконати передбачені законом дії, зокрема встановити особу заявника, перевірити повноваження його представника, забезпечити підписання сформованої заяви та з’ясувати питання сплати адміністративного збору.
Однак отримане звернення не можна просто залишити без належного процедурного опрацювання.
Якщо документи містять недоліки, державний реєстратор повинен діяти відповідно до встановленої процедури, зокрема ухвалити рішення про зупинення розгляду заяви із зазначенням необхідних вимог або мотивоване рішення про відмову за передбачених законом підстав.
Лист сільської ради не може замінити такого рішення.
За цих обставин Верховний Суд погодився з висновком суду першої інстанції про протиправну бездіяльність державної реєстраторки щодо заяви від 6 квітня 2023 року.
Чи може реєстратор на власний розсуд вирішувати, виправляти помилку чи ні
Окремо Верховний Суд звернув увагу на помилковість висновку суду першої інстанції про те, що виправлення технічної помилки належить до дискреційних повноважень державного реєстратора.
КАС ВС пояснив, що дискреція передбачає можливість вибору між кількома юридично допустимими рішеннями. Натомість частина друга статті 26 Закону про державну реєстрацію речових прав такого вибору не передбачає.
Якщо наявність технічної помилки підтверджено в установленому законом порядку, державний реєстратор зобов’язаний її виправити.
Встановлення факту помилки не є питанням особистого розсуду реєстратора. Воно здійснюється шляхом перевірки відповідності внесених до реєстру відомостей документам реєстраційної справи.
Відмовити у виправленні можна лише з підстав, визначених законодавством, навівши належне обґрунтування.
Водночас Суд наголосив, що відсутність дискреції не означає можливості автоматично зобов’язати реєстратора внести бажаний заявником запис.
У цій справі державна реєстраторка взагалі не розглянула заяву по суті, а матеріали реєстраційної справи щодо реєстраційної дії 2019 року не були належним чином перевірені.
Тому залишалося нез’ясованим, чи справді йдеться про технічну помилку, чи про зміну функціонального призначення нерухомості, яка потребує іншої процедури.
Самостійно визначати статус гуртожитку як житлового за таких обставин означало б підміняти державного реєстратора.
Отже, вимога навчального закладу про безпосереднє внесення до реєстру відомостей щодо житлового статусу гуртожитку була передчасною.
Верховний Суд звернув увагу на житлові права людей
Важливим аспектом справи Верховний Суд назвав її суспільне значення.
Відомості реєстру про функціональне призначення гуртожитку можуть безпосередньо впливати на можливість проживання в ньому працівників навчального закладу, здобувачів освіти та інших осіб, а також на реєстрацію їхнього місця проживання.
Тому належне вирішення питання про можливу помилку в реєстрі стосується не лише майнових інтересів навчального закладу, а й реалізації житлових прав людей.
Застосовуючи принцип належного врядування, Верховний Суд наголосив, що недоліки в організації діяльності суб’єкта владних повноважень не повинні створювати негативних наслідків для особи, яка виконала встановлені законом вимоги.
Суд також підтримав застосований першою інстанцією спосіб захисту: хоча позивач оскаржував відповідь сільської ради, суд мав право вийти за межі позовних вимог, визнати протиправною бездіяльність державної реєстраторки та зобов’язати її розглянути заяву.
Такий підхід, за висновком КАС ВС, забезпечує ефективний судовий захист і не є необґрунтованою зміною предмета спору.
Що вирішив КАС ВС
За результатами касаційного перегляду справи № 420/21964/23 Верховний Суд частково задовольнив касаційну скаргу ДНЗ «Одеський центр професійно-технічної освіти».
Постанову П’ятого апеляційного адміністративного суду від 5 березня 2026 року скасовано.
Рішення Одеського окружного адміністративного суду від 25 серпня 2025 року змінено в частині мотивів, а його резолютивну частину залишено в силі.
Таким чином, остаточним судовим рішенням визнано протиправною бездіяльність державної реєстраторки та зобов’язано її розглянути заяву навчального закладу від 6 квітня 2023 року.
Водночас Верховний Суд не визнав гуртожиток житловою нерухомістю і не зобов’язав безпосередньо змінити його функціональне призначення в реєстрі. Питання наявності технічної помилки має бути вирішене державним реєстратором після належного розгляду заяви та перевірки відповідних документів.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.
