Покупатель может потратить немалые деньги на земельный участок, а проблемы с ним обнаружить уже после оформления. В комментарии УНИАН адвокат Дина Дрыжакова рассказала, как правильно приобрести земельный участок у собственника, какие документы нужно проверять, что делать с участком без документов и куда обращаться, если после покупки выяснится, что у земли есть еще один собственник.

Какие документы должен иметь владелец земельного участка

По словам Дрыжаковой, для заключения и нотариального заверения договора купли-продажи земельного участка продавцу необходимо подготовить:

  • паспорт;
  • регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика;
  • документ, подтверждающий право собственности на землю;
  • выписку из Государственного земельного кадастра о земельном участке;
  • выписку о нормативной денежной оценке;
  • отчет об экспертной денежной оценке;
  • справка об отсутствии застройки на участке (если объект имеется, на него требуется отдельный документ).

Если продавец состоит в браке, также требуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

Видео дня

От покупателя требуются:

  • паспорт;
  • регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика;
  • если состоит в браке – нотариально заверенное согласие мужа или жены на приобретение земельного участка.

Также покупатель должен подтвердить источник происхождения средств на покупку.

Множество вопросов возникает по поводу того, какой документ подтверждает право собственности на землю. Специалист отмечает, что это зависит от того, когда данное право было оформлено:

  • после 1 января 2013 года – запись в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество;
  • до 2013 года – государственный акт о праве собственности на земельный участок.

В первом случае собственник может получить выписку из реестра в бумажной или электронной форме, во втором – предоставить нотариально заверенный договор, например, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или решение суда о признании права собственности с отметкой о государственной регистрации.

Важно учесть, что даже если у собственника есть государственный акт на земельный участок, выданный до 2013 года, перед продажей информацию об участке и праве собственности на него необходимо внести в Государственный земельный кадастр с присвоением кадастрового номера, а право собственности должно быть зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Как оформить участок в собственность без документов или по доверенности

Иногда люди продают участки по доверенности через представителя, но Дрыжакова напоминает, что, несмотря на удобство такого варианта, существуют риски – например, доверенность может оказаться поддельной или представитель может ненадлежащим образом отнестись к проверке документов и другим важным деталям.

Если документов на земельный участок вообще нет, оформить право собственности также возможно, но порядок будет зависеть от конкретных обстоятельств.

"Если, например, земля находится в фактическом пользовании, то это может быть обращение в местный поселковый совет с заявлением о предоставлении разрешения на разработку документации по землеустройству. Также необходимо заказать проект землеустройства у сертифицированного инженера-землеустроителя. Это, можно сказать, такая бесплатная приватизация. После этого участок нужно зарегистрировать в Государственном земельном кадастре и получить кадастровый номер. Далее местный совет утверждает документацию и принимает решение о передаче земельного участка в собственность. И тогда право собственности регистрируется в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество", – отметила Дрыжакова.

В то же время следует учитывать, что на период действия военного положения бесплатная приватизация земельных участков для большинства нужд приостановлена. Исключение составляют случаи, когда на земельном участке расположен жилой дом или другая недвижимость, уже находящаяся в собственности человека.

Отдельный случай – когда документы на землю были утеряны. В такой ситуации необходимо обратиться в соответствующий архив, орган местного самоуправления или Госгеокадастр, чтобы получить копии или дубликаты документов, на основании которых было оформлено право собственности.

Также специалист пояснила, что в некоторых случаях покупка земли в Украине приводит к неожиданным "находкам" – выявлению двойной регистрации на участок. Это, по словам юриста, возможно, когда:

  • право на землю было оформлено ещё до 2013 года на бумаге, а впоследствии этот же участок зарегистрировали на другое лицо уже в электронном виде;
  • произошла техническая ошибка при наложении координат земельных участков, ошибки в документах и т. п.

Но основным вариантом, по словам эксперта, является мошенническая схема – одновременное оформление прав по разным документам или поддельным решениям местных советов. Поэтому перед покупкой нужно не жалеть денег и провести полный юридический аудит участка, получить выписку из государственного земельного кадастра, реестра вещных прав, а также проверить координаты на местности с помощью инженера-землеустроителя. Проверка в едином реестре судебных решений по кадастровому номеру или владельцу.

Если же двойная регистрация уже выявлена, вопрос о том, кто имеет законное право на землю, может решаться в судебном порядке:

"В зависимости от обстоятельств можно требовать и отмену сделки".

Также собственник может обратиться с жалобой в Министерство юстиции или его территориальный орган, где такие обращения рассматривают комиссии по вопросам государственной регистрации.

Сколько стоит договор купли-продажи земельного участка

По словам юриста, стоимость регистрации состоит из нескольких частей:

  • услуги нотариуса – около 12 тысяч гривень;
  • экспертная денежная оценка земельного участка: от 1 до 2,5 тысяч гривень;
  • выписки из реестров – до 2 тысяч гривень;
  • государственная пошлина для физических лиц – 1% от стоимости.

Кроме того, необходимо будет уплатить налог на доходы физических лиц:

  • первая продажа земли в течение года, если участок находится в собственности более трех лет или получен по наследству, а его площадь не превышает нормы бесплатной приватизации – 0%;
  • в остальных случаях – 5%;
  • третья и последующие продажи в течение года – 18%.

Также добавляется военный сбор, его размер зависит от того, возникает ли обязанность по уплате НДФЛ:

  • НДФЛ 0% – военный сбор не уплачивается;
  • ставка НДФЛ 5% или 18% – военный сбор 5%.

Если требуется оформление доверенности – ещё + 1–1,2 тысячи гривен. "Точную сумму расходов и налогов можно рассчитать только на примере конкретного земельного участка, зная его стоимость, срок нахождения в собственности и т. д.", – пояснила эксперт.

справка
Дина Дрыжакова
Дина Дрыжакова
Адвокат

Работает адвокатом с 2017 года, владелица и руководительница юридической компании PRIME LEADER GROUP, существующей уже 15 лет. Основное направление работы — помощь по уголовным делам: мошенничество, взлом компьютерных сетей, экстрадиция, а также интеллектуальная собственность, снятие ареста с криптокошельков.

Вас также могут заинтересовать новости: