Купили квартиру, але можете втратити її через суд: коли через закон можна скасувати договір

Купівля квартири зазвичай виглядає як проста послідовність: сторони домовилися про ціну, підписали договір у нотаріуса, покупець передав гроші, а право власності зареєстрували за новим власником. Проте юридично історія на цьому не завжди закінчується. Цивільний кодекс України передбачає ситуації, коли вже укладений договір купівлі-продажу можна визнати недійсним.

Водночас, суд не скасовує угоду лише через те, що продавець пошкодував про продаж, отримав менше грошей або через деякий час захотів повернути квартиру. Потрібно довести, що саме під час укладення угоди було порушене закон.

Коли угоду можуть визнати не дійсною

Закон передбачає ситуації, коли правочин справді може бути визнаний недійсним.

За статтею 203 Цивільного кодексу України договір має відповідати закону, а сторони повинні мати необхідну цивільну дієздатність. Важливо й те, щоб рішення укласти договір було добровільним і відповідало справжній волі людини.

Якщо ці вимоги порушили, виникає питання про недійсність правочину. Стаття 215 ЦК України передбачає два основні варіанти.

Нікчемний правочин — це такий договір, недійсність якого прямо встановлена законом. Тобто для цього не обов’язково спочатку отримувати рішення суду.

Оспорюваний правочин — це ситуація, коли договір формально діє, але одна зі сторін або інша заінтересована особа вважає, що під час його укладення було порушено закон. Тоді питання може вирішуватися в суді, де потрібно довести відповідні обставини.

Однією з таких підстав може бути обман. Стаття 230 ЦК України дозволяє визнати правочин недійсним, якщо одна сторона навмисно ввела іншу в оману щодо обставин, які мали істотне значення для укладення договору. Самого конфлікту між продавцем і покупцем недостатньо — потрібно довести саме навмисне введення в оману та його вплив на рішення укласти договір.

Інша ситуація — тиск. За статтею 231 ЦК України правочин може бути визнаний недійсним, якщо його вчинено під впливом незаконного фізичного або психологічного тиску.

Ще складніша ситуація виникає, коли після продажу продавець або його родичі заявляють, що людина нібито не розуміла, що робить.

Стаття 225 ЦК України передбачає можливість визнати правочин недійсним, якщо дієздатна людина в момент його вчинення не усвідомлювала значення своїх дій та/або не могла керувати ними. Тобто важливим є не те, що сталося з людиною після підписання договору, а її стан саме в момент укладення правочину.

Якщо договір визнають недійсним, сторони, як правило, мають повернути одна одній усе, що отримали за договором. А якщо через незаконний правочин покупець зазнав збитків або моральної шкоди, за наявності вини іншої сторони він також може вимагати їх відшкодування. У такому випадку покупець не залишається без захисту. Сам факт того, що продавець після продажу квартири передумав або пошкодував про своє рішення, не є підставою забрати квартиру назад. Продавцю потрібно довести конкретне порушення закону під час укладення договору — наприклад, обман, насильство або те, що людина на момент підписання не усвідомлювала значення своїх дій.

Водночас, якщо суд встановить, що договір справді був недійсним, наслідки можуть бути серйозними для обох сторін. Саме тому покупцеві важливо перевіряти документи та обставини укладення договору ще до придбання нерухомості.

З чого виходить судова практика

Спори щодо недійсності договорів купівлі-продажу нерухомості — не поодинокі. Суди регулярно розглядають справи, у яких продавці або інші зацікавлені особи намагаються оскаржити вже укладені угоди.

Верховний Суд неодноразово наголошував, що для визнання договору недійсним недостатньо самого факту конфлікту між сторонами. Потрібно встановити, що саме в момент укладення договору були порушені вимоги закону — зокрема, що волевиявлення не було вільним, особа не усвідомлювала значення своїх дій або правочин не був спрямований на реальні правові наслідки.

У справі № 201/2832/19, яку розглянув Верховний Суд позивачка просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, яку вона продала у 2004 році своєму зятю. Після укладення договору вона продовжила проживати у квартирі, була там зареєстрована та сплачувала комунальні платежі. Водночас право власності за покупцем зареєстрували лише у 2016 році. Позивачка вважала договір фіктивним, оскільки, на її думку, він не відповідав її справжній волі.

Районний та апеляційний суди стали на бік позивачки вважаючи, що сторони фактично не виконували договір і не мали наміру створювати передбачені ним правові наслідки.

Однак Верховний Суд ці рішення скасував і відмовив у позові. Суд наголосив, що для визнання правочину фіктивним необхідно встановити умисел усіх його сторін не створювати юридичних наслідків. Саме по собі невиконання договору ще не свідчить про його фіктивність. У цій справі Верховний Суд врахував, зокрема, кредитний договір покупця з банком, іпотеку квартири та те, що продавчиня отримала від покупця кошти за квартиру ще до підписання договору. На думку суду, ці обставини свідчили про реальні дії сторін, спрямовані на виконання договору.

У справі № 524/11562/21,  після смерті власника квартири його представник за довіреністю уклав договір купівлі-продажу житла. Власник помер 4 липня 2020 року, а вже 9 липня квартиру продали іншій особі. Спадкоємиця власника звернулася до суду, вимагаючи визнати договір недійсним та скасувати державну реєстрацію права власності покупця.

Суди першої та апеляційної інстанцій виходили з того, що після смерті довірителя представник втратив повноваження, тому договір купівлі-продажу був недійсним.

Однак Верховний Суд звернув увагу на важливий нюанс статті 248 ЦК України. Смерть особи, яка видала довіреність, дійсно припиняє представництво, але представник може зберігати свої повноваження для ведення невідкладних справ або вчинення дій, невиконання яких може призвести до збитків. У такому випадку він фактично діє вже в інтересах правонаступників померлого.

У цій справі спадкоємиця не довела, що представник на момент продажу знав про смерть власника та діяв всупереч інтересам його спадкоємців. Тому Верховний Суд дійшов висновку, що підстав для визнання договору недійсним не було, і скасував рішення судів у цій частині. Водночас Суд наголосив, якщо  якщо представник зловживає своїми повноваженнями або прямо порушує закон, спадкоємці можуть оспорювати вчинений ним правочин.

Також Верховний Суд зазначив, що спадкоємець, який прийняв спадщину, може захищати свої права шляхом віндикаційного позову — вимагати витребування майна від особи, яка незаконно ним заволоділа. Саме такий спосіб захисту може застосовуватися, коли нерухомість уже зареєстрована за іншою особою.

Як зменшити ризики під час укладення договору

Закон не передбачає способу, який на 100% унеможливить оскарження договору в майбутньому. Водночас сторони можуть завчасно подбати про те, щоб угода була оформлена належним чином і не викликала сумнівів. Перед укладенням договору варто уважно перевірити документи на квартиру, право власності та можливі обтяження. Важливо також переконатися, що всі необхідні згоди отримані, а умови договору відповідають реальним домовленостям між сторонами.

Також значення має вільне волевиявлення сторін. Людина повинна розуміти зміст договору та підписувати його добровільно, без обману чи тиску. Саме такі вимоги встановлює стаття 203 ЦК України.

Також варто зберігати документи, які підтверджують проведення розрахунку за квартиру чи інше майно. У разі виникнення спору вони можуть допомогти підтвердити обставини укладення та виконання договору.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.