Купівля квартири у 2026 році, документи та помилки: які ризики чекають на покупця
Купівля нерухомості під час війни перестала бути рідкістю. Українці купують квартири після переїзду в інші регіони, вкладають заощадження у житло або шукають будинок для власної родини. Водночас саме такі угоди дедалі частіше стають предметом судових спорів.
Причина не завжди у шахрайстві. Іноді покупець просто не перевірив документи продавця, не звернув уваги на історію переходу права власності або не з’ясував, чи немає щодо квартири судового процесу. У результаті вже після підписання договору новий власник може зіткнутися з претензіями інших осіб або навіть ризиком втрати придбаного майна.
Які документи необхідно перевірити перед купівлею нерухомості, як самостійно скористатися державними реєстрами та що з цього приводу говорить судова практика – про це далі піде мова в матеріалі «Судово-юридичної газети».
Чи можна купувати нерухомість під час воєнного стану
Попри війну, купівля та продаж нерухомості в Україні не припинилися. Закон не містить заборони на укладення таких договорів навіть у період дії воєнного стану. Тож придбати квартиру, будинок чи земельну ділянку можна, але лише за умови дотримання вимог законодавства та можливості провести державну реєстрацію права власності.
Право людини володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном гарантує стаття 41 Конституції України, а детальний порядок відчуження нерухомості визначає Цивільний кодекс України. Зокрема, стаття 317 ЦК України закріплює повноваження власника щодо майна, стаття 319 дозволяє йому розпоряджатися ним на власний розсуд, якщо інше не встановлено законом, а стаття 655 визначає саму правову природу договору купівлі-продажу, за яким продавець передає майно у власність покупця, а покупець сплачує його вартість.
Однак на практиці під час воєнного стану існують обставини, які можуть ускладнити або навіть зробити укладення договору неможливим. Насамперед це стосується нерухомості, розташованої на тимчасово окупованих територіях або в районах, де через безпекову ситуацію державні реєстри працюють з обмеженнями чи тимчасово недоступні. Крім того, завершити угоду можна лише за умови, що нотаріус має доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Саме цей реєстр є підставою для державної реєстрації права власності відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Тому перед підписанням договору варто переконатися не лише в тому, що об’єкт можна відчужувати, а й у тому, що всі реєстраційні дії реально провести в установленому законом порядку.
Які документи необхідно перевірити перед купівлею нерухомості
Багато покупців упевнені, що всі юридичні нюанси перевірить нотаріус і треба тільки дочекатися договору. Проте, перевірка нотаріуса не охоплює всіх юридичних ризиків. Нотаріус дійсно перевіряє право власності продавця, інформацію про обтяження та інші відомості, які містяться у державних реєстрах на момент посвідчення правочину.
Відповідно до статті 55 Закону України «Про нотаріат», нотаріус посвідчує договори відчуження нерухомого майна після перевірки документів, які необхідні для вчинення нотаріальної дії. Водночас закон не зобов’язує його проводити повний юридичний аналіз історії об’єкта чи оцінювати можливі майбутні судові спори.
Саме тому перед укладенням договору покупцеві потрібно самостійно або за допомогою юриста з’ясувати обставини, які можуть вплинути на безпечність угоди. Насамперед варто звернути увагу на: підставу, на якій продавець набув право власності, історію переходу права власності на об’єкт, наявність або відсутність судових спорів щодо квартири чи будинку, можливі спадкові конфлікти, якщо нерухомість нещодавно перейшла у спадщину, права третіх осіб, які можуть претендувати на майно або оскаржити укладений договір. Саме ці обставини найчастіше стають причиною тривалих судових процесів уже після завершення угоди купівлі-продажу.
Постанова КМУ № 1127 від 25.12.2025 визначає порядок внесення відомостей до Реєстру речових прав і перелік документів, які підтверджують право власності. Тому, передусім продавець має підтвердити своє право власності на нерухомість. Це може бути договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду або інший документ, що підтверджує законність набуття майна.
Наступний обов’язковий документ – витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. З його допомогою ві зможете перевірити власника, дату реєстрації права та наявність обтяжень. Також необхідно перевірити: технічний паспорт на квартиру або будинок, документи щодо земельної ділянки (якщо купується приватний будинок), довідку про зареєстрованих осіб, відсутність арештів, іпотеки, податкової застави або інших обмежень, наявність судових спорів щодо нерухомості.
Особливу увагу слід звернути на історію переходу права власності. Підстава: квартира може неодноразово продаватися протягом короткого часу або її могли нещодавно успадкувати. Всі деталі слід детально перевіряти, так як загальна позовна давність відповідно до ст. 257 Цивільного кодексу України становить три роки. І впродовж цбого періоду можуть виникнути ситуації, коли з’являються інші спадкоємці, котрі намагаються оскаржити заповіт, виникають судові спори щодо спадщини або виявляють новий заповіт. В такому випадку, якщо оскарження спадкових прав буде успішним, то договір купівлі-продажу можуть визнати недійсним.
Також варто удостовіритись, що фактичне планування квартири відповідає технічному паспорту. Нерідко буває, коли власники квартир займаються переплануванням приміщень і не реєструють ці змінию. І саме таке самовільне перепланування може створити проблеми під час подальшого продажу.
Окремо слід перевірити, чи не є майно спільною сумісною власністю подружжя. У такому разі відповідно до статті 65 Сімейного кодексу України для відчуження нерухомості може знадобитися нотаріально посвідчена згода другого з подружжя.
У деяких випадках для укладення договору може знадобитися дозвіл органу опіки та піклування, якщо в квартирі зареєстрован неповнолітні діти. Без такого дозволу угода може бути визнана незаконною.
Як самостійно перевірити продавця і квартиру через державні реєстри
Ще кілька років тому покупці здебільшого покладалися на перевірку, яку проводив нотаріус перед укладенням договору. Сьогодні ситуація інша: значну частину інформації можна отримати самостійно ще до початку оформлення угоди. Це займає небагато часу, але нерідко допомагає виявити проблеми, які можуть коштувати сотень тисяч гривень.
Насамперед варто перевірити відомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, ведення якого передбачене Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Через офіційні сервіси Міністерства юстиції можна дізнатися, хто є власником квартири чи будинку, на якій підставі було зареєстровано право власності, а також чи не перебуває майно під арештом, в іпотеці або під іншими обмеженнями.
Не менш важливо перевірити й самого продавця. Зокрема, у Єдиному державному реєстрі судових рішень можна з’ясувати, чи не розглядаються справи, пов’язані з цією нерухомістю або її власником. Якщо квартира вже стала предметом судового спору, існує ризик, що після укладення договору новому власнику доведеться відстоювати свої права в суді.
Додатково фахівці радять переглянути інформацію у Єдиному реєстрі боржників, Автоматизованій системі виконавчих проваджень, а якщо продавцем виступає підприємство – ще й перевірити дані про нього в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Частину необхідної інформації також можна отримати через офіційні електронні сервіси Міністерства юстиції або портал «Дія». Втім, електронних перевірок недостатньо. До підписання договору покупцеві варто ознайомитися з оригіналами правовстановлюючих документів на нерухомість, технічним паспортом, а також попросити продавця надати документ про осіб, зареєстрованих у житлі.
Які договори укладають при купівлі нерухомості та на що звернути увагу
Під час придбання житла сторони можуть укладати кілька різних договорів залежно від стадії домовленостей. Найпоширенішими є: попередній договір, договір завдатку, основний договір купівлі-продажу.
Попередній договір передбачений статтею 635 Цивільного кодексу України. Він укладається у разі домовленності сторін про продаж, але ще не готові оформити основну угоду. Документ визначає строк, протягом якого має бути підписаний основний договір.
Також можна укласти договір про передачу завдатку. Відповідно до статті 570 ЦК України, завдаток підтверджує намір сторін укласти договір та забезпечує виконання зобов’язань.
Основний документ – договір купівлі-продажу, який відповідно до статті 657 ЦК України обов’язково посвідчується нотаріусом, якщо предметом є нерухоме майно. Перед підписанням договору покупцеві варто уважно перевірити:
- повні дані сторін,
- точний опис об’єкта нерухомості, кадастровий номер земельної ділянки (за наявності),
- реальну ціну продажу,
- порядок передачі коштів,
- строки передачі квартири,
- відсутність прихованих умов щодо розрахунків.
Найпоширеніші помилки покупців
Більшість проблем виникає не через недосконалість законодавства, а через поспіх покупців.
Серед найтиповіших помилок:
Покладатися лише на перевірку нотаріуса. Нотаріус перевіряє державні реєстри, але не проводить повний юридичний аудит історії нерухомості.
Передавати завдаток без письмового оформлення. Усні домовленості або звичайна розписка не забезпечують належного захисту покупця.
Не перевіряти сімейний стан продавця. Якщо нерухомість придбана під час шлюбу, може знадобитися нотаріально посвідчена згода другого з подружжя відповідно до статті 65 Сімейного кодексу України.
Купувати квартиру за довіреністю без додаткової перевірки. Перед укладенням договору необхідно переконатися, що довіреність чинна, не відкликана, а представник діє в межах своїх повноважень.
Не звертати уваги на незаконне перепланування. Якщо фактичний стан квартири не відповідає технічному паспорту, новий власник може зіткнутися з труднощами під час подальшого продажу чи оформлення кредиту.
Не перевіряти судові спори. Навіть якщо квартира внесена до державного реєстру, щодо неї може тривати судовий процес, який потенційно вплине на право власності.
Судова практика і перехід: вимоги щодо перевірки нерухомості знаходять своє підтвердження і в судовій практиці
Верховний Суд неодноразово наголошував, що навіть державна реєстрація права власності не виключає можливості виникнення спору. Водночас вирішальне значення має добросовісність покупця та обставини набуття ним права власності.
Покупець може покладатися на дані державного реєстру, але лише за умови добросовісності. Про це свідчить постанова від 26 березня 2025 року у справі № 758/11320/20. У цій справі розглядали спір щодо права власності на квартиру, визнання недійсним договору купівлі-продажу та витребування нерухомого майна. Позивачка стверджувала, що житло вибуло з її володіння незаконно, а також намагалася витребувати квартиру у подальшого набувача.
Верховний Суд детально проаналізував історію переходу права власності, момент виникнення права власності на нерухомість, значення державної реєстрації договору купівлі-продажу та застосування статті 388 Цивільного кодексу України щодо витребування майна від добросовісного набувача.
Суд наголосив, що для повернення майна недостатньо лише заявити про порушення своїх прав – необхідно довести наявність законних підстав для віндикації та факт незаконного вибуття майна з володіння власника.
Крім того, Верховний Суд підтвердив, що особа, яка придбала нерухомість за належно зареєстрованим договором, набуває право власності відповідно до вимог цивільного законодавства, а відсутність належних доказів порушення цього права є підставою для відмови у позові.
Судова практика 2. Спір щодо права власності може виникнути навіть після кількох перепродажів квартири
У постанові Верховного Суду від 8 квітня 2026 року у справі № 947/954/23 суд розглядав ситуацію, коли один і той самий об’єкт нерухомості фактично був відчужений різним особам, після чого квартира неодноразово перепродавалася.
Спір виник через права на апартаменти в новобудові в Одесі. На один і той самий об’єкт претендували дві особи, які уклали із забудовником різні договори купівлі-продажу майнових прав.
Позивачка стверджувала, що повністю сплатила вартість апартаментів та просила визнати недійсними подальші договори купівлі-продажу, визнати за нею право власності та витребувати майно у нового власника. Апеляційний суд погодився з її доводами, однак Верховний Суд скасував це рішення.
Касаційний цивільний суд встановив, що інший інвестор уклав договір раніше, першим виконав свої фінансові зобов’язання перед забудовником та першим набув право власності після державної реєстрації. Суд звернув увагу, що саме момент належного виконання договору та виникнення майнових прав має вирішальне значення у подібних спорах.
При цьому спосіб внесення коштів (через касу підприємства чи банк), якщо він відповідає домовленостям сторін та підтверджений доказами, сам по собі не свідчить про недобросовісність покупця.
У підсумку Верховний Суд залишив у силі рішення суду першої інстанції та відмовив у задоволенні позову, визнавши законними права особи, яка першою набула майнові права та оформила право власності на об’єкт.
Ця справа демонструє, що під час придбання квартири в новобудові необхідно перевіряти не лише документи продавця, а й історію виникнення майнових прав, дату укладення договорів із забудовником, факт повної оплати вартості об’єкта та державної реєстрації права власності.
У підсумку зазначимо, що комплексна перевірка документів до укладення договору допоможе уникнути багаторічних судових процесів, втрати коштів або навіть права власності на придбане житло. Не поспішайте з передачею грошей, а спочатку переконайтеся, що майбутня угода є юридично безпечною та відповідає вимогам чинного законодавства України.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
