Купуєте квартиру на вторинному ринку — що варто перевірити до передачі грошей

Купівля квартири на вторинному ринку може приховувати проблеми, які не видно під час звичайного огляду житла. Арешт чи іпотека, кілька співвласників, зареєстровані у квартирі особи, сумнівні повноваження представника або перепланування, якого немає в документах, — усе це варто з’ясувати до підписання договору та передачі грошей. Тому перед угодою важливо перевірити не лише саму квартиру, а й її юридичну історію, документи та продавця.

«Судово-юридична газета» зібрала основні правила перевірки нерухомості перед купівлею.

Які документи на квартиру потрібно перевірити перед купівлею

Перший етап — перевірка документів на нерухомість. У продавця варто попросити документи, що підтверджують його право на квартиру та підстави набуття такого права.

Зокрема, необхідно перевірити відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також правовстановлюючі документи. Це може бути договір купівлі-продажу, дарування, міни, спадковий договір тощо.

Окрему увагу варто приділити можливим обтяженням нерухомості. Відомості з Державного реєстру речових прав дають змогу перевірити зареєстровані права та обтяження щодо конкретного об’єкта.

Також варто отримати інформацію з реєстру територіальної громади щодо осіб, зареєстрованих у житлі, та з’ясувати, чи немає серед них дітей або інших осіб, права яких необхідно враховувати під час продажу.

У продавця доцільно попросити й інформацію про відсутність заборгованості за комунальні послуги.

Якщо йдеться не про квартиру, а про житловий будинок, додатково необхідно перевірити документи на земельну ділянку, зокрема відомості про її кадастровий номер та документи, на підставі яких оформлені права на землю.

Як перевірити продавця квартири

Перевіряти необхідно не тільки саму нерухомість, а й людину, яка її продає.

Передусім слід переконатися, що продавець справді є законним власником житла або має належні повноваження діяти від його імені.

У продавця необхідно перевірити паспорт та картку платника податків, а зазначені в них відомості зіставити з документами на нерухомість.

Якщо квартира має кількох співвласників, необхідно врахувати права кожного з них та переконатися, що під час відчуження нерухомості дотримані необхідні вимоги.

Окрема ситуація — коли квартиру продає не сам власник, а його представник. У такому разі особливо уважно потрібно перевірити довіреність: чи є вона чинною, на який строк видана та які саме повноваження надані представнику.

Перепланування та реальний стан квартири також мають значення

Навіть якщо з документами все гаразд, перевірку квартири на цьому завершувати не варто. Необхідно оцінити фактичний стан самого об’єкта.

Зокрема, варто звернути увагу на стіни, вікна та інші конструкції, а якщо йдеться про будинок — також на дах, фундамент і підвал. Не менш важливо перевірити стан основних комунікацій: водопостачання, газу та опалення.

Особливу увагу слід приділити плануванню. Відомості технічного паспорта та іншої технічної документації варто зіставити з фактичним станом нерухомості.

Це дозволить ще до купівлі виявити можливі розбіжності у площі або плануванні житла.

Як оформлюється купівля квартири у нотаріуса

Договір купівлі-продажу нерухомості укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Під час оформлення угоди нотаріус перевіряє необхідні документи та відомості щодо нерухомості, зокрема інформацію про зареєстровані права та обтяження. Після посвідчення договору проводиться державна реєстрація права власності нового власника.

За потреби сторони можуть укласти попередній договір, щоб зафіксувати умови майбутньої купівлі-продажу.

Коли передавати гроші за квартиру

Окремої уваги потребують розрахунки між покупцем і продавцем.

Не варто передавати гроші наперед без належного письмового оформлення домовленостей. Для розрахунків можна використовувати банківські інструменти, а порядок, строки та спосіб передачі коштів доцільно визначити заздалегідь і зафіксувати у відповідних документах.

Які податки та збори виникають при продажу квартири

Витрати при купівлі-продажу нерухомості залежать від конкретної ситуації, зокрема від того, скільки об’єктів продавець відчужує протягом року, як довго майно перебувало у його власності, яким способом було набуте та до якого виду нерухомості воно належить.

За чинними правилами дохід від першого протягом року продажу квартири, житлового будинку та деяких інших визначених Податковим кодексом об’єктів не оподатковується ПДФО, якщо майно перебувало у власності понад три роки. Вимога щодо трирічного строку володіння не поширюється на майно, отримане у спадщину.

Якщо йдеться про другий протягом року продаж відповідного об’єкта нерухомості або майно перебувало у власності менше трьох років, дохід у передбачених Податковим кодексом випадках оподатковується ПДФО за ставкою 5% та військовим збором за ставкою 5%. Для інших операцій правила та ставки можуть відрізнятися залежно від конкретних обставин.

Покупець при придбанні нерухомості, як правило, сплачує збір на обов’язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% вартості нерухомого майна. Водночас законодавство передбачає випадки звільнення від його сплати.

Таким чином, перед передачею грошей за квартиру на вторинному ринку варто провести комплексну перевірку: встановити власника та підстави набуття ним нерухомості, перевірити документи й зареєстровані обтяження, з’ясувати інформацію про зареєстрованих осіб, перевірити повноваження представника, якщо він бере участь в угоді, та зіставити фактичний стан житла з технічною документацією. Така перевірка допоможе виявити потенційні проблеми ще до укладення договору та передачі коштів.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.