Квартира залишилася в Україні, власник — за кордоном: як провести продаж

Для українців, які виїхали за кордон, але залишили в Україні нерухомість, питання її продажу набуло особливої практичної актуальності. Власнику не обов’язково повертатися в Україну лише для того, щоб підписати договір купівлі-продажу квартири.

Водночас дистанційний продаж не означає повної відсутності юридичних формальностей, тому що договір щодо квартири має бути нотаріально посвідчений, а нотаріус перевірятиме право власності, повноваження представника, обтяження та інші обставини, які можуть впливати на можливість відчуження майна.

Чи можна продати квартиру через представника

Цивільний кодекс України допускає представництво за довіреністю. За ст. 244 ЦК України довіреність є письмовим документом, який одна особа видає іншій для представництва перед третіми особами. Тобто власник квартири, перебуваючи, наприклад, у Чехії, Польщі, Німеччині чи іншій державі, може уповноважити іншу особу в Україні укласти від його імені договір купівлі-продажу.

Сам договір купівлі-продажу квартири відповідно до ст. 657 ЦК України укладається письмово та підлягає нотаріальному посвідченню.

Тому на практиці схема виглядає так — власник за кордоном оформлює довіреність, а представник в Україні звертається до нотаріуса та укладає договір від його імені. У довіреності важливо чітко визначити повноваження щодо конкретної квартири та її продажу, адже нотаріус перевіряє не лише особу представника, а й обсяг його повноважень.

Де оформити довіреність, якщо власник перебуває за кордоном

Існує два основні варіанти.

Перший — звернутися до консульської установи України. Закон «Про нотаріат» прямо передбачає, що консульські установи України посвідчують довіреності. Водночас консульство не може посвідчити сам договір відчуження квартири, яка знаходиться в Україні. Тобто консульство може оформити довіреність на представника, але безпосередньо договір купівлі-продажу квартири посвідчуватиметься українським нотаріусом.

Другий варіант — оформити довіреність у місцевого нотаріуса держави перебування. У цьому випадку документ, як правило, потребуватиме апостилювання або консульської легалізації залежно від конкретної країни, а також перекладу українською мовою з належним засвідченням. Якщо між Україною та відповідною державою діє договір про правову допомогу, додаткове засвідчення може не вимагатися.

Отже, перед оформленням довіреності у місцевого нотаріуса варто спочатку перевірити правила саме тієї країни, де перебуває власник. Помилка на цьому етапі може призвести до того, що український нотаріус не зможе використати документ для продажу.

Водночас під час воєнного стану для окремих довіреностей діють спеціальні правила щодо підтвердження їх чинності. Тому перед укладенням договору варто перевірити актуальні вимоги нотаріуса та дату посвідчення довіреності.

Який нотаріус оформлює продаж квартири

Важливо, що місцем перебування власника за кордоном не визначається місце посвідчення договору. За ст. 55 Закону «Про нотаріат» договори про відчуження квартири посвідчуються за місцезнаходженням нерухомого майна або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи — сторони договору. Нотаріус також перевіряє відсутність заборони відчуження або арешту майна.

Це означає, що власнику власнику не потрібно повертатися в Україну лише для посвідчення договору. Продаж квартири відбувається за українськими правилами та оформлюється в Україні.

На практиці доцільно ще до видачі довіреності знайти нотаріуса, який супроводжуватиме майбутню операцію. Це дозволяє одразу погодити текст довіреності та перелік документів.

Що перевірятиме нотаріус перед продажем

Нотаріальне посвідчення не зводиться до перевірки паспорта представника. Нотаріус має встановити право власності на квартиру, перевірити відповідні державні реєстри, наявність арештів та інших обтяжень, а також документи, необхідні для відчуження.

Окреме значення має сімейний статус власника. Якщо квартира є спільною сумісною власністю подружжя, для її відчуження можуть знадобитися відповідні дії другого з подружжя. Проблема стає особливо складною, коли власник перебуває за кордоном, а другий з подружжя — в іншій державі. Тоді необхідно окремо вирішувати питання оформлення його нотаріальної згоди.

Так само необхідно перевірити, чи мають діти право власності або користування квартирою, оскільки відчуження житла в окремих випадках може потребувати врахування прав та інтересів дитини і дозволу органу опіки та піклування

Що відбувається після продажу

Ще до укладення договору власнику варто визначити, на який рахунок мають надходити кошти. Юридично найбезпечнішим варіантом є передбачити в договорі та розрахунках перерахування грошей безпосередньо власнику на його банківський рахунок, а не залишати представнику можливість розпоряджатися отриманою сумою на власний розсуд.

Це важливо і з точки зору безпеки довірителя. Верховний Суд у своїй практиці звертав увагу на те, що довіреність визначає повноваження представника перед третіми особами, а не його внутрішні обов’язки перед довірителем. У постанові Об’єднаної палати КЦС ВС від 25 березня 2024 року у справі № 458/229/18 Суд наголошував на розмежуванні довіреності та договору доручення.

Тому сама довіреність не повинна використовуватися як заміна домовленості між власником і представником про те, як саме останній має діяти після продажу та кому передати отримані кошти.

Особливу увагу слід приділити ситуаціям, коли покупець і представник продавця пов’язані родинними або іншими відносинами.

У справі № 161/22283/24 Верховний Суд розглянув спір щодо продажу квартири представником за довіреністю. Власник, який проживав за кордоном, стверджував, що представник без його відома продала квартиру своєму родичу, а той приблизно через 40 хвилин подарував її самій представниці.

ВС зазначив, що сам факт продажу майна родичу представника не доводить зловмисної домовленості за ст. 232 ЦК України, оскільки для цього необхідно встановити умисел представника діяти всупереч інтересам довірителя та відповідну домовленість з іншою стороною. Водночас Суд звернув увагу, що апеляційний суд не дослідив інші можливі підстави недійсності правочинів, зокрема вчинення представником правочину у власних інтересах (ч. 3 ст. 238 ЦК України) та його фіктивність, тому скасував постанову апеляційного суду й направив справу на новий розгляд.

Для власника, який продає квартиру дистанційно, це важливий практичний сигнал, що довіреність не позбавляє його права контролювати умови майбутньої операції, а надто широкий або невизначений обсяг повноважень збільшує ризики спору після продажу.

Оподаткування продажу квартири, якщо власник перебуває за кордоном

Перебування за кордоном саме по собі не позбавляє власника статусу податкового резидента України. Оподаткування продажу квартири залежить від податкового статусу продавця, кількості продажів протягом року та строку володіння майном.

При цьому місце перебування продавця під час укладення договору значення не має, важливими є його податковий статус та умови операції.

Отже, українець, який перебуває за кордоном, за загальним правилом може продати квартиру в Україні без особистого повернення до України. Найпрактичніший механізм — оформити нотаріальну довіреність на представника, який в Україні укладе договір купівлі-продажу та здійснить необхідні реєстраційні дії.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.