Налоговая ловушка. Где в Европе самые высокие сборы для владельцев недвижимости

Европейские государства используют различные методы расчета сборов, поэтому владельцы недвижимости платят при приобретении актива, вносят ежегодные платежи за владение, уплачивают налоги с доходов от аренды, а также фискальные сборы при продаже с прибылью, пишет Euronews. Издание приводит данные Global Property Guide — организации, отслеживающей налоговые правила более чем в 80 странах, где в каждом государстве действуют уникальные шкалы начислений и различается налоговая база.

Доход от аренды и арендные ставки

Налог на доход от аренды существенно влияет на доходность жилья. Именно здесь наблюдается наибольший разрыв между странами. Аналитики Global Property Guide проанализировали доходы владельцев при сдаче жилья в аренду за €1500, €6000 и €12 000 в месяц.

При арендной плате в 1500 евро худшие условия предлагает Дания: там взимают налог в размере 42,11% с каждого полученного евро, поскольку необлагаемый минимум отсутствует. В Нидерландах ставка составляет 36%, а в Финляндии — 30%. На Кипре действует нулевая ставка, а в Люксембурге — всего 2,94%.

При росте дохода до 12 000 евро рейтинг возглавляет Бельгия (47,27%), за ней следуют Дания (43,22%), Германия и Греция (по 41%). Италия (21%), Португалия (28%) и Нидерланды (36%) применяют фиксированные ставки.

В Австрии доход от аренды включается в общую налогооблагаемую базу. Размер платежа определяется по прогрессивной шкале: от 0% при сумме до €13 308 до 55% на доходы свыше €1 млн. Фактически это обычный подоходный налог.

Сборы при покупке недвижимости

Бельгия занимает первое место по расходам при покупке жилья. Покупатели платят налог в размере до 12,5% от стоимости объекта. Это превышает показатели Великобритании (12%), Нидерландов (10,4%) и Люксембурга (10%). Размер платежа в Бельгии зависит от почтового индекса, поскольку правила действуют на уровне регионов.

Покупка дома стоимостью 500 тыс. евро в Брюсселе или Валлонии без учета льгот влечет за собой уплату налога в размере 62,5 тыс. евро. Для владельцев, приобретающих недвижимость для собственного проживания, действуют более выгодные условия. В Брюсселе первые 200 тыс. евро стоимости не облагаются налогом, поэтому сумма сбора снижается до 37,5 тыс. евро. Валлония устанавливает льготную ставку 3%, что уменьшает платеж до 15 тыс. евро. Покупатели социального жилья в Валлонии налог не платят вовсе.

Эстония и Чехия применяют противоположный подход, поскольку там отсутствует налог на переход права собственности. В Литве соответствующие сборы составляют 0,4%. Эта сумма равна всего 2 тыс. евро для дома стоимостью 500 тыс. евро, что в десятки раз меньше расходов в Бельгии.

Расходы на владение и продажу

Ежегодный налог на недвижимость рассчитывается по-разному: исходя из рыночной или кадастровой стоимости, как в Испании (ставка до 4,8%), или на основе налоговых диапазонов, как в Великобритании. Для дома стоимостью 300 тыс. евро ежегодные расходы в Великобритании составляют 2−3,2 тыс. евро, а во Франции и Испании — 0,7−1,8 тыс. евро. Кипр и Мальта ежегодный налог на недвижимость не взимают.

Важно отметить, что при продаже с прибылью срок владения зачастую важнее налоговой ставки. В Дании налог на прибыль достигает 52,07%. На Мальте действует единый сбор в размере 12% от цены продажи, который снижается до 5% при владении объектом более 5 лет. В Германии прирост капитала не облагается налогом, если объект находился в собственности более 10 лет.

Рейтинг стран по уровню налоговой нагрузки

Бельгия возглавляет список стран с самыми высокими налогами, лидируя по уровню сборов при покупке, владении и аренде жилья. Лишь умеренный налог на прирост капитала в размере 16,5−33% несколько облегчает финансовое бремя. На противоположном конце шкалы находятся Кипр и Мальта. Отсутствие ежегодного налога на недвижимость, а также нулевая начальная ставка налога на доход от аренды (на Кипре) или налога на прирост капитала (на Мальте) делают эти страны наиболее выгодными для владельцев недвижимости.

Для иностранного инвестора цена, указанная в объявлении, — это лишь отправная точка. Окупаемость жилья напрямую зависит от местного налогового законодательства. Разница между квартирой в Брюсселе и виллой на Кипре наглядно демонстрирует отсутствие единого налогового рынка в Европе.

Налоговые реалии в Украине

В Украине владельцы недвижимости уплачивают ежегодный налог, рассчитываемый исходя из размера минимальной заработной платы. Ставка не превышает 1,5% от минимальной зарплаты за каждый квадратный метр, превышающий льготные нормы. Налог начисляется на квартиры площадью более 60 кв. м и дома площадью более 120 кв. м, а для крупных объектов площадью свыше 300 кв. м или 600 кв. м сумма налога дополнительно увеличивается на 25 тыс. грн.

Доход от сдачи жилья в аренду облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 18% плюс 1,5% военного сбора. При продаже недвижимости собственник не платит налог, если объект находился в собственности более трех лет и это первая продажа в течение года. Вторая продажа за год облагается налогом по ставке 5%, а третья и каждая последующая — 18%.