Недвижка в Тбилиси 2026: Инвесторы Все Чаще Покупают Квартиры на Этапе Строительства
Анализ рынка недвижимости Тбилиси и обзор ЖК Maqro City. Рассрочка без банка, скидки до 15%, ремонт под ключ и арендная доходность до 8,6%.
Рынок жилья Тбилиси закрыл 2025 год с оборотом 3,57 млрд долларов. Это на 12,6% больше, чем годом ранее. Всего за полный календарный год продано 42 388 квартир (+4,3%), а средняя цена на первичном рынке в декабре составила 1 373 доллара за квадратный метр. Для инвестора, который присматривается к зарубежной недвижимости, это сильный сигнал, что рынок Тбилиси уже прошел фазу резкого взлёта и сейчас продолжает спокойный, предсказуемый рост.
С другой стороны, со спокойствием растет и интерес. На данный момент, время входа в тот или иной проект решает почти всё. В 2023 году, при сильной волне иммиграции, первичка подорожала на 20,2% за год, а в 2025-м - всего на 4,0%. Цены продолжают расти, но растут медленнее, а маржа прибыли смещается с перепродажи готового жилья на разницу между стоимость на этапе котлована и ценой при сдаче.Хорошая новость в том, что конкуренция между девелоперами тоже растет, так что есть множество шансов заключить хорошую сделку, если купить квартиру, когда проект только начинают строить. Обычно квартиры в строящемся комплексе в Тбилиси застройщики продают по гибким схемам: первый взнос бывает довольно низкий - в среднем от 10% - а остаток вносится частями до конца стройки. В такой сделке обычно не участвуют банки - они оформляются прямиком у девелоперов, так что не приходится доплачивать банковские проценты.
Показательный пример такого подхода -Maqro City Tbilisi в районе Самгори. Это не просто рядовая новостройка, а элитныйжилой комплекс в Тбилиси на 100 000 м², который строится по принципу
“город в городе”. Где-то 45 169 м² (почти половина территории) отданы под рекреацию, а сама застройка рассчитана на 4 000 квартир в 17 корпусах. Первый этап комплекса планируют достроить в июне 2028 года, второй - в июне 2029-го. Квартиры новым владельцам перейдут с полной отделкой - ламинат, тёплый пол, кухня со встроенной техникой, готовый санузел, — поэтому владелец не тратит месяцы и деньги на ремонт и может сдавать жилье сразу. Всего застройщик предлагает семь планов оплаты - от 10% первого взноса до полной оплаты сразу.
Теперь о том, почему даже при более медленном росте цен инвесторы все больше вкладываются в Тбилиси. Несмотря на снижение маржи, рынок все еще показывает доход гораздо выше среднего по Европе. Средняя арендная доходность в столице Грузии держится на 8,6% - выше, чем в Риге (4,4%) или Таллине (3,6%), и на уровне Еревана и Ташкента. В районе Самгори, где строится Maqro City Tbilisi, спрос на квартиры устойчивый: 6 049 проданных квартир за 2025 год, это второй показатель по Тбилиси. Средняя аренда здесь - 8,4 доллара за метр, а дополнительные факторы (такие как близость к метро или отдельные удобства специфического проекта) сильно поднимают спрос, а вместе с тем - и ценник.
Если сложить все вместе: вход ниже средней Европейской цены, беспроцентную внутреннюю рассрочку у девелопера и возможную доходность под 9%, если понадобится превратить квартиру в источник пассивного дохода - инвестиция в Maqro City Tbilisi не «инвестиция в мечту», а простая арифметика, которая себя оправдывает.
FAQ: Часто Задаваемые Вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Грузии? Да, без ограничений и на тех же условиях, что и граждане страны. На данный момент иностранцам запрещено покупать только сельхозземли.
Дает ли покупка недвижимости право на ВНЖ? Да. Но учитывайте, что стоимость объекта должна быть от 150 000 долларов.
Какой налог платит владелец при сдаче квартиры в аренду? Подоходный налог с аренды жилья физлицом - 5%.
Какой минимальный первичный взнос в Maqro City Tbilisi? От 10% стоимости квартиры.
Когда достроят комплекс? Первый этап в июне 2028 года, второй — в июне 2029-го.
Есть ли скидка при полной оплате? Да, при полной оплате квартиры покупатель получает скидку 15%.