Оскаржити оцінку нерухомості стане складніше: у новому законопроєкті знайшли юридичну пастку для власників

Законопроєкт № 13435 «Про оцінку майна», підготовлений до другого читання, пропонує змінити правила роботи оцінювачів, запровадити нові електронні реєстри та перейти на міжнародні стандарти оцінки. Але окремі положення документа можуть створити проблеми як для фахівців, так і для власників майна.

Законопроєкт не визначає чіткого механізму поновлення діяльності оцінювача після позбавлення права на професію, містить суперечливі правила доступу до звітів про оцінку та не гарантує власнику можливості самостійно домогтися рецензування альтернативного звіту. Питання виникли також щодо оцінки нерухомості під час примусового відчуження, продажу активів неплатоспроможних банків і повноважень державних органів.

На ці та інші недоліки звернуло увагу Головне юридичне управління Апарату Верховної Ради у висновку до законопроєкту, розглянутого 12 жовтня 2026 року Комітетом з питань економічного розвитку. Юристи вважають, що документ потребує суттєвого доопрацювання перед ухваленням.

Міжнародні стандарти оцінки: невизначеність строків і правил застосування

Законопроєкт передбачає застосування Європейських стандартів оцінки (EVS) та Міжнародних стандартів оцінки (IVS) в офіційному перекладі державною мовою, який оприлюднює Фонд державного майна України.

Водночас Фонд має оприлюднити перший переклад не пізніше ніж через 12 місяців із дня набрання законом чинності та визначити дату початку застосування стандартів. До цього часу порядок незалежної оцінки визначатиметься іншими нормативно-правовими актами Кабінету Міністрів України, якщо офіційного перекладу немає.

Однак такі положення є непослідовними та неузгодженими, породжують правову невизначеність і можуть зумовити затягування початку застосування міжнародних стандартів. Управління пропонує визначити в законопроєкті конкретну дату оприлюднення офіційного перекладу та максимальний строк його оновлення в разі зміни стандартів.

Також законопроєкт не визначає, які стандарти застосовувати до оцінювання, розпочатого за попередньою редакцією правил. На думку авторів зауважень, у таких випадках мають продовжувати застосовуватися стандарти, чинні на момент початку відповідних суспільних відносин.

Неузгодженими є й правила співвідношення європейських та міжнародних стандартів. Законопроєкт установлює примат європейських правил, але водночас допускає вибір системи стандартів залежно від визначених факторів і забороняє одночасне застосування окремих положень обох систем до одного завдання оцінки.

Окрему увагу звернуто на те, що базові терміни, які впроваджуються законопроєктом, взагалі не передбачені у 10-му виданні Європейських стандартів оцінки 2025 року (EVS, TEGOVA) та чинних з 31 січня 2025 року Міжнародних стандартах оцінки (IVS, IVSC).

Зокрема, це стосується понять «оціночна вартість» як вартості, що вираховується за результатами стандартизованої оцінки, та «стандартизована оцінка майна», яка здійснюється за визначеною методологією, зокрема автоматизовано для цілей оподаткування.

Також вказано на відсутність вимог щодо конкретних галузей знань і спеціальностей вищої освіти для оцінювача (що не відповідає EVS 2025), окремо підкресливши, що зауваження відповідного характеру висловлено також Головним науково-експертним управлінням Апарату Верховної Ради України.

Статус регулятора: наділення ФДМУ функцією формування політики суперечить Конституції

Існує неконституційність зміни підходу до регулювання компетенції Фонду державного майна України. За чинним законодавством ФДМУ є центральним органом виконавчої влади зі спеціальним статусом, який реалізує державну політику у сфері оцінки. Натомість законопроєкт наділяє його невластивою функцією — «забезпечення формування державної політики».

Це порушує конституційний принцип розподілу державної влади (частина друга статті 6 та частина друга статті 19 Конституції України), а також суперечить Закону України «Про центральні органи виконавчої влади», за яким забезпечення формування політики належить міністерствам, а не органам зі спеціальним статусом.

Професійна відповідальність: незрозуміло, як оцінювач зможе поновити діяльність

Присутня неузгодженість термінів «дисциплінарне провадження», «дисциплінарне стягнення», «професійний проступок» і «професійна відповідальність». Через це незрозуміло, у межах якого виду відповідальності застосовуватимуться стягнення та чи є професійна й дисциплінарна відповідальність тотожними поняттями.

Дисциплінарна відповідальність у загальноприйнятому розумінні пов’язана з трудовими або службовими відносинами, тоді як договір про надання послуг з оцінки майна має ознаки цивільно-правового договору. Крім того, строки притягнення до дисциплінарної відповідальності потребують узгодження з Кодексом законів про працю України.

Підстави для застосування найсуворішого стягнення — позбавлення права на здійснення професійної оцінювальної діяльності — також потребують уточнення. Формулювання «систематичне вчинення», «грубе порушення» та «тяжкі наслідки» мають оціночний характер і можуть призвести до порушення прав оцінювача.

Водночас законопроєкт не визначає механізму поновлення професійної діяльності після спливу трьох років із дня застосування такого стягнення. Стаття 28 передбачає припинення діяльності, а стаття 27 про її поновлення не містить відповідних положень.

Управління також вважає необґрунтованим покладення на оцінювача витрат на дисциплінарне провадження без належної диференціації залежно від виду застосованого стягнення. Крім того, пропонується об’єднати статті 23 та 24, оскільки вони мають однаковий предмет правового регулювання.

Електронні реєстри: основні правила пропонують передати на підзаконний рівень

Законопроєкт передбачає створення Реєстру звітів та рецензій і Єдиного реєстру оцінювачів України. Проте, за висновком Головного юридичного управління, статті 14 та 20 не визначають усіх обов’язкових аспектів функціонування цих реєстрів, передбачених Законом України «Про публічні електронні реєстри».

Зокрема, не врегульовано належним чином вимоги до реєстраторів і створювачів, джерела інформації, склад реєстрових даних, адміністрування, захист персональних даних, управління ризиками та інформування правоволодільців.

Водночас законопроєкт передає визначення окремих обов’язкових питань на рівень порядків ведення реєстрів, які затверджуватиме Фонд держмайна. Зокрема, йдеться про обсяг інформації, що вноситься до реєстру, та форму і зміст витягів. На думку управління, такі питання мають визначатися законом, яким створюється відповідний реєстр.

Суперечність виявлено й у правилах доступу до інформації Реєстру звітів та рецензій. Законопроєкт визначає реєстрову інформацію відкритою, за винятком окремих категорій даних, але водночас відносить звіти про оцінку майна та рецензії до інформації з обмеженим доступом.

За такого регулювання виникає сумнів щодо можливості оприлюднення навіть частини інформації та видачі витягів. Тому необхідно чітко визначити, яка саме інформація має обмежений доступ.

Виконавче провадження: кримінальна відповідальність поза межами Кримінального кодексу

Законопроєкт викладає у новій редакції частину п’яту статті 20 Закону України «Про виконавче провадження», встановлюючи кримінальну відповідальність експерта за відмову без поважних причин від виконання обов’язків чи надання неправдивого висновку, а також відповідальність суб’єкта оцінки під час здійснення оцінки у виконавчому провадженні.

Однак, відповідно до пункту 22 частини першої статті 92 Конституції України діяння, які є злочинами, та відповідальність за них визначаються виключно законом — а саме Кримінальним кодексом України. Закріплення таких складів у Законі «Про виконавче провадження» є юридично некоректним. До того ж проєкт не визначає, про які саме види відповідальності суб’єкта оцінки йдеться, що порушує вимогу правової визначеності.

Продаж активів неплатоспроможних банків: зміни не відповідають меті гарантування вкладів

Законопроєкт пропонує виключити норму, яка зобов’язує Фонд гарантування вкладів фізичних осіб оприлюднювати результати оцінки активів неплатоспроможного банку із зазначенням видів активів, суб’єкта оцінки, способу оцінювання та дати його проведення.

Також пропонується встановити, що ефективність продажу активів неплатоспроможного банку не визначатиметься співвідношенням ціни продажу з балансовою, залишковою чи оціночною вартістю активів.

Такі зміни не відповідають головній меті створення Фонду та всієї системи гарантування вкладів — максимальному задоволенню законних вимог кредиторів банку за рахунок його майна.

Зауваження щодо банківської таємниці

Окремо пропонується виключити норму про надання оцінювачем — працівником банку інформації, що становить банківську таємницю, на запити визначених органів та організацій. Відповідний механізм уже врегульований статтею 30 законопроєкту, яка визначає умови надання звітів, рецензій та інформації з обмеженим доступом.

Валютні операції: змінювати граничні строки розрахунків має НБУ

Запропоновані зміни до Закону України «Про валюту та валютні операції» дозволяють відповідним центральним органам виконавчої влади продовжувати граничні строки розрахунків за окремими експортними та імпортними операціями.

Головне юридичне управління вважає таку редакцію неприйнятною, оскільки рішення Національного банку України не можуть бути змінені органами виконавчої влади.

Рішення про зміну граничних строків розрахунків має ухвалювати саме НБУ на підставі висновків відповідного центрального органу виконавчої влади.

Земельне законодавство: ризики позаконкурсного викупу, розширення прав оцінювачів та обмеження прав орендарів

Вилучення поправок до Земельного кодексу зберегло шпарину для викупу державних і комунальних ділянок без торгів у площах, що суттєво перевищують розмір розташованих на них будівель, що суперечить усталеній практиці Верховного Суду.

Одночасно проєкт необґрунтовано дозволяє оцінювачам землі без іспитів оцінювати будівлі, обмежує права власників та орендарів вільно оскаржувати оцінку майнової шкоди через нав’язування платного рецензування, а також створює колізію, запроваджуючи збір за витяги з земельного кадастру всупереч нормі про їх безоплатність.

Відчуження нерухомості: не розмежовано оцінку земельної ділянки та будівель

Законопроєкт пропонує визначати вартість об’єкта відчуження на підставі незалежної оцінки майна або експертної грошової оцінки земельної ділянки залежно від цільового призначення об’єкта.

Однак експертна грошова оцінка земельної ділянки охоплює визначення вартості землі та пов’язаних із нею прав, тоді як об’єкт відчуження може включати також житлові будинки, інші будівлі, споруди й багаторічні насадження.

Законопроєкт поєднує два різні за предметом види оцінки, не визначаючи, який саме застосовуватиметься до кожної складової об’єкта відчуження. Це потребує узгодження з конституційною гарантією попереднього і повного відшкодування вартості примусово відчужуваного майна.

Варто розмежувати способи визначення вартості: земельну ділянку сільськогосподарського призначення оцінювати на підставі експертної грошової оцінки, а розташовані на ній будинки, споруди, насадження та інші об’єкти нерухомості — на підставі незалежної оцінки майна.

Крім того, законопроєкт не забезпечує завершеного механізму реалізації права власника на альтернативну оцінку. Хоча власник може залучити іншого оцінювача, обов’язкове рецензування його звіту Фондом держмайна здійснюється лише за запитом відповідного органу. Водночас не встановлено обов’язку такого органу направити запит за зверненням власника, строку його направлення або права власника самостійно звернутися до Фонду.

Варто передбачити можливість безпосередньо ініціювати рецензування або встановити обов’язок відповідного органу направити звіт до Фонду у визначений законом строк.

Отже, законопроєкт № 13435 містить змістовні вади, неузгодженості з іншими законодавчими актами та положення, які породжують правову невизначеність. Найсуттєвіші зауваження стосуються застосування міжнародних стандартів, професійної відповідальності оцінювачів, правового регулювання електронних реєстрів і гарантій власників під час оцінки та відчуження майна.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.