Покупка жилья перед зимой: на что стоит обратить внимание

Будущий отопительный сезон может вновь оказаться серьезным вызовом, к которому уже готовятся. И в преддверии осени на первичном рынке жилья заметно меняется логика выбора квартиры.

Как сообщила «ФАКТАМ» Марианна Бигунец, коммерческий директор строительной компании GAZDA, локация, площадь и цена квадратного метра остаются важными, однако все чаще покупатели оценивают уже не только жилье, но и весь дом — как единую систему. Ключевыми становятся практические вопросы: будет ли он сохранять тепло, будут ли работать во время возможных перебоев с электроэнергией отопление, водоснабжение, насосы, лифты, освещение. Есть ли свои котельная и паркинг.

Она отметила, что смена приоритетов происходит на фоне нестабильной активности на рынке недвижимости. Опираясь на данные Отчета о финансовой стабильности Национального банка Украины за июнь 2026 года, специалист отметила, что в четвертом квартале 2025 года было заключено больше всего сделок купли-продажи жилья с начала полномасштабной войны. Однако уже в первом квартале 2026 года их количество существенно сократилось. В то же время по итогам последних четырех отчетных кварталов количество сделок все же выросло на 11% в годовом исчислении.

Среди главных факторов, сдерживающих покупателей, НБУ называет перебои с электроэнергией и теплом, высокие риски безопасности, а также рост гривневой стоимости недвижимости. Средняя площадь приобретенной квартиры составила 48 м², тогда как в структуре предложения преобладают более просторные объекты — в среднем более 65 м².

По словам Марианны Бигунец, эти данные свидетельствуют не об исчезновении спроса, а о его трансформации. Покупатели стали более осторожными и придирчивыми: они чаще ищут более компактное и доступное жилье, в то же время тщательнее оценивая не только характеристики квартиры, но и готовность всего дома функционировать во время возможных энергетических перебоев.

Автономность

Бигунец акцентировала внимание на том, что безопасность региона остается одним из главных критериев выбора жилья на первичном рынке, однако сама по себе она уже не гарантирует бытового комфорта. В преддверии холодного сезона покупателю следует отдельно проверять теплоизоляционные характеристики дома, принцип работы отопления, резервное питание и способность инженерных систем работать во время отключений.

При этом понятие «энергоавтономность» может охватывать разный уровень защиты. В одном доме резервный источник питания обеспечивает только аварийное освещение, в другом — также насосы, котельную, водоснабжение, системы доступа и один из лифтов. Не менее важно утепление дома. По ее утверждению, даже в новостройках из-за щелей и негерметичных стыков в оконных и дверных конструкциях помещение может терять до 30−40% тепла. Это означает, что качественные окна, герметичность и теплоизоляция имеют практическое значение даже при резервном питании.

подчеркнула Марианна Бигунец.

Цена квартиры на первичном рынке и полная стоимость заселения

Еще одним важным изменением стало внимание к полной стоимости жилья. Покупатель должен учитывать не только стоимость квадратного метра, но и будущие затраты на ремонт, мебель, бытовую технику, оформление документов, подключение, содержание квартиры и возможное приобретение индивидуальных источников питания.

Ссылаясь на общие выводы НБУ, Бигунец отметила, что за шесть месяцев текущего года цены предложения на первичном рынке выросли преимущественно на 5−10%, а основными факторами подорожания стали ослабление гривни и увеличение себестоимости строительства. По оценкам аналитиков GAZDA, до конца 2026 года базовый ремонт может стоить около 9−14 тыс. грн/м², ремонт среднего уровня — 15−19 тыс. грн/м², а более сложный и дорогой — от 22 до 30 тыс. грн/м². Эти ориентиры не учитывают мебель и бытовую технику.

Таким образом, для условной квартиры площадью 50 м² только ремонт может обойтись:

- в 450−700 тыс. грн при базовом ремонте;

- в 750−950 тыс. грн при среднем уровне;

- в 1,1−1,5 млн грн при более дорогой отделке.

Поэтому две квартиры с одинаковой площадью и близкой ценой квадратного метра могут существенно отличаться по окончательному бюджету заселения. Так что цену квадратного метра следует рассматривать только как начальную цифру. К ней нужно добавить затраты на приведение квартиры в состояние, пригодное для жизни, а также оценить будущие эксплуатационные риски.

Квартиры с ремонтом и ценовая неопределенность

Квартиры с готовой отделкой могут сократить время до заселения и сделать общий бюджет более предсказуемым. Однако покупателю важно проверить, что именно входит в заявленную комплектацию: отделка стен и полов, межкомнатная дверь, сантехника, освещение, электрофурнитура, кухонная зона или бытовая техника.

Что необходимо проверить перед приобретением квартиры в новостройке накануне зимы

Марианна Бигунец советует покупателям жилья на первичном рынке обратить внимание на семь ключевых факторов.

1. Цель приобретения. Необходимо определить, приобретается ли квартира для постоянного проживания, переезда семьи, сдачи в аренду, инвестиций или как резервное жилье. От этого зависят требования к площади, готовности и инфраструктуре.

2. Документы и готовность. Следует проверить земельный участок, разрешительные документы, схему привлечения средств, реальные темпы работ, введенные в эксплуатацию очереди и исполнение предварительных обязательств.

3. Реальный уровень автономности. Надо получить перечень систем, подключенных к резервному питанию, информацию о его мощности, продолжительности работы, запасах горючего или емкости аккумуляторов.

4. Отопление, вода и теплоизоляция. Необходимо узнать тип отопления, принцип работы котельной и насосов, наличие резерва горячей воды, характеристики фасада, окон и кровли.

5. Полная стоимость жилья. К цене квартиры следует добавить ремонт, мебель, технику, налоги, оформление, возможные подключения и расходы на содержание.

6. Условия оплаты. Если цена или остаток платежа привязаны к валюте, покупатель должен понимать курс пересчета и возможное влияние колебаний гривни на окончательную сумму.

7. Будущая ликвидность. На дальнейший спрос будут влиять не только город и район, но и готовность дома, качество инженерии, транспортная доступность, укрытие, парковка, социальная инфраструктура и возможность стабильного проживания в течение всего года.

— подытожила Бигунец.

Тем временем на осень риелторы прогнозируют рост стоимости аренды, а альтернативой покупки жилья может быть его приобретение в ипотеку.

Читайте нас в Facebook