После нескольких лет бурного роста рынок недвижимости в России заметно остыл. Высокие ставки сделали ипотеку менее доступной, льготные программы уже не поддерживают спрос в прежнем объеме, а в ряде городов у застройщиков накопились большие объемы нераспроданного жилья. Возникает логичный вопрос: не сформировался ли на рынке пузырь и может ли Россия столкнуться с ипотечным кризисом по сценарию США 2007-2008 годов?
Начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев, старший инвестиционный консультант ФГ «Финам» Тимур Нигматуллин и директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин по-разному оценивают масштаб рисков. Но в главном их позиции сходятся: рынок больше не находится в фазе устойчивого роста, а его дальнейшая динамика будет зависеть от ставок, доступности ипотеки, качества предложения и финансового состояния застройщиков.
Почему рынок недвижимости перестал выглядеть безрисковым?
Олег Абелев считает, что говорить о классическом обвале рынка недвижимости в России пока преждевременно. Более точное описание текущей ситуации – накопление внутренних дисбалансов.
«Речь не идет о каком-то классическом обвале на рынке недвижимости. Я бы это назвал скрытым пузырем и затяжной коррекцией. Повод для беспокойства, конечно, есть. Налицо критический избыток предложения – главный сигнал перегрева на рынке», – говорит эксперт.
За последние пять лет объем нераспроданного жилья, по словам Абелева, вырос с 6 до 10 млн кв. м. Доля квартир, которые не были реализованы к моменту сдачи дома, почти удвоилась: если раньше она составляла около 15-16%, то теперь приближается к 30%.
«Если взять 20 крупнейших городов страны, примерно в 15 из них на распродажу всех квартир при текущем уровне спроса уйдет до пяти лет, в некоторых городах – до десяти лет. Это значит, что рынок тонет в предложении жилья», – отмечает Абелев.
Пока ставки остаются высокими, а ипотека для многих покупателей недоступна, спрос не может быстро восстановиться. Поэтому базовый риск для рынка – не резкое падение цен, а длительная стагнация.
Высокие долги и слабый спрос давят на застройщиков
Еще один источник давления – долговая нагрузка девелоперов. Строительство традиционно финансируется за счет заемных средств: банковских кредитов, проектного финансирования или привлечения капитала на рынке. По оценке Абелева, долг по проектному финансированию к концу года может вырасти до 13,5 трлн рублей.
Наиболее тревожный показатель – соотношение обязательств девелоперов к EBITDA. По словам эксперта, по сектору оно приближается к 480%, то есть обязательства почти в шесть раз превышают операционную прибыль. В таких условиях значительная часть прибыли уходит на обслуживание долга, а при слабом спросе привлекать новое финансирование становится сложнее.
Спрос, в свою очередь, долго поддерживался льготной ипотекой. До отмены или ужесточения условий, по оценке Абелева, более 80% выдач приходилось именно на такие программы. Поэтому любое изменение правил сразу отражается на рынке. На фоне высоких рыночных ставок ипотека стала менее доступной, а выдачи за первые месяцы года, по словам эксперта, упали более чем наполовину по сравнению с прошлым годом.
Василий Кутьин также связывает восстановление рынка с ключевой ставкой. По его оценке, для полноценного запуска рыночной ипотеки ставка должна опуститься ниже 11%. До этого момента спрос будет восстанавливаться постепенно, а рынок останется зависимым от льготных программ и решений регулятора.
Пузырь или дисбаланс?
Кутьин не видит оснований говорить о серьезном кризисе, но признает наличие дисбалансов. Один из главных – разрыв между первичным и вторичным рынком. В отдельных регионах разница в ценах может доходить до 70-80%.
Первичный рынок долго поддерживался субсидированными ипотечными программами, тогда как вторичный рынок такой поддержки не имел. Если разрыв не будет сокращаться, риск коррекции сохранится. Дополнительное давление создают высокая долговая нагрузка части застройщиков, снижение покупательной способности населения и избыток предложения в отдельных локациях.
Ипотечный кризис по американскому сценарию России не грозит
Тимур Нигматуллин считает, что сравнивать российский рынок недвижимости с ипотечным кризисом в США некорректно. В экономической теории о пузыре обычно говорят тогда, когда цена актива все больше отрывается от его фундаментальной стоимости, а спрос поддерживается ожиданием дальнейшего роста цен. В случае российского рынка недвижимости, по мнению Нигматуллина, ситуация иная: на рынке есть перекосы, связанные с льготной ипотекой, регулированием и ростом просрочки, однако сами по себе они еще не означают наличие пузыря в классическом понимании.
«В классике пузырь – это когда инвесторы покупают актив не потому, что у него есть денежные потоки или разумная оценка внутренней стоимости, а потому что актив растет в цене и его рассчитывают продать еще дороже. Важна сама по себе цена актива, а не его внутренняя стоимость», – объясняет Нигматуллин.
Кроме того, российская ипотечная система устроена иначе. В США заемщик мог отказаться от платежей и передать банку недвижимость, фактически завершив отношения с кредитором. В России долг не исчезает вместе с передачей залога: даже если банк заберет квартиру, обязательства заемщика могут сохраниться.
Что будет с ценами?
Эксперты не ждут резкого обвала цен, но и быстрого роста в ближайшее время не прогнозируют. Абелев считает, что в ближайшие кварталы вероятнее стагнация или умеренная коррекция. Давление на цены будут создавать высокие ставки и избыток предложения.
Более устойчивый рост возможен только при снижении ключевой ставки и восстановлении доступности ипотеки. Но даже в этом случае, по оценкам экспертов, цены едва ли будут расти такими же темпами, как в предыдущие годы.
Кутьин отдельно обращает внимание на качество локаций. В Москве, Санкт-Петербурге и отдельных направлениях Московской области спрос может сохраняться благодаря инфраструктуре и привлекательности для жизни.