«Сірих» рієлторів хочуть вивести з тіні: у Раді пропонують запровадити кваліфікацію, акредитацію та відповідальність за порушення

В Україні збираються врегулювати діяльність рієлторів та агентств нерухомості, встановити єдині правила надання посередницьких послуг і визначити відповідальність за порушення. Очікується, що нові вимоги допоможуть захистити громадян від шахрайства під час купівлі, продажу та оренди житла, підвищити якість послуг і вивести частину ринку нерухомості з тіні.

До Верховної Ради подали проєкт Закону «Про захист житлових та інших прав фізичних і юридичних осіб при отриманні посередницьких послуг у сфері нерухомості» №16145.

Документ спрямований на захист прав громадян і бізнесу під час отримання посередницьких та консультаційних послуг у сфері нерухомості. Йдеться про діяльність, відмінну від фінансових послуг, а також професійних послуг нотаріусів, оцінювачів, архітекторів, інженерів, адвокатів та інших визначених фахівців.

Законодавчу ініціативу підготували на виконання положень Закону України «Про основні засади житлової політики», ухваленого в межах реалізації ініціативи Європейського Союзу Ukraine Facility. Також документ має сприяти наближенню українського законодавства до європейських стандартів, зокрема у сфері протидії відмиванню коштів.

Чому в Україні хочуть врегулювати діяльність рієлторів

За даними, наведеними розробниками законопроєкту, посередницькі послуги в Україні використовують під час укладення близько 90% договорів купівлі-продажу та оренди нерухомості.

Попри значну поширеність таких послуг, в Україні досі немає спеціального законодавства, яке б комплексно регулювало діяльність посередників на ринку нерухомості.

Водночас окремі обов’язки для рієлторів уже встановлені. Зокрема, Податковий кодекс передбачає, що суб’єкти господарювання, які надають посередницькі послуги з оренди нерухомості, повинні повідомляти контролюючі органи про договори оренди, укладені за їхнього посередництва.

Крім того, суб’єкти господарювання, які надають посередницькі або консультаційні послуги під час операцій із нерухомістю, належать до суб’єктів первинного фінансового моніторингу та мають виконувати відповідні законодавчі вимоги.

Проте, як зазначають автори законодавчої ініціативи, на практиці ці обов’язки часто не виконуються. Це сприяє приховуванню доходів та операцій із нерухомістю, внаслідок чого державний бюджет, за оцінкою розробників, щороку недоотримує мільярди гривень.

Ще однією проблемою називають відсутність належних механізмів контролю за діяльністю рієлторів, брокерів, маклерів та інших посередників. Це створює умови для появи так званих «сірих» рієлторів, які працюють нелегально, а також «чорних» маклерів, діяльність яких пов’язана із шахрайством.

Як громадян обманюють під час операцій із нерухомістю

Серед поширених схем шахрайства автори законопроєкту називають продаж житла особами, які не мають права укладати відповідні угоди, а також приховування справжніх характеристик нерухомості.

Зокрема, покупцям можуть надавати неправдиві відомості про технічний стан житла, його розташування або наявність зареєстрованих у ньому осіб.

Інший спосіб обману пов’язаний із використанням недостатньої юридичної обізнаності громадян. Наприклад, замість договору довічного утримання шахраї можуть схилити людину до укладення договору дарування нерухомості.

Також трапляються випадки, коли зловмисники отримують право на житло, обіцяючи виконати певні зобов’язання, хоча від самого початку не мають наміру їх виконувати.

На думку розробників, відсутність чітких правил роботи посередників негативно впливає на довіру громадян до ринку нерухомості та створює ризики для захисту їхніх майнових прав.

Про необхідність змін свідчить і громадська ініціатива. Так, 25 липня 2025 року на сайті Кабінету Міністрів зареєстрували електронну петицію «Врегулювати діяльність рієлторів в Україні: обов’язкова реєстрація, сертифікація та захист прав громадян», яка набрала 25 999 підписів.

Автори петиції закликали забезпечити прозорі та справедливі умови оренди й купівлі житла, скоротити тіньовий сектор, збільшити податкові надходження та створити чесні умови конкуренції для професійних рієлторів.

Які нові правила пропонують для рієлторів та агентств нерухомості

Законопроєкт передбачає законодавче визначення порядку надання посередницьких послуг у сфері нерухомості та встановлення єдиних правил для учасників цього ринку.

Зокрема, пропонується визначити права, обов’язки та відповідальність фахівців з нерухомості, агентів з нерухомості та їхніх клієнтів.

Окрему увагу приділено професійній підготовці посередників. Документ має врегулювати порядок здобуття кваліфікації фахівцями з нерухомості та акредитації агентів з нерухомості.

Також передбачається встановлення правових наслідків порушення вимог законодавства під час надання відповідних послуг.

Ще однією важливою зміною стане запровадження законодавчих засад професійного самоврядування фахівців з нерухомості.

Наразі професійне регулювання цієї сфери значною мірою здійснюється громадськими організаціями. Проте, на переконання розробників, такий механізм не забезпечує належного контролю за всіма учасниками ринку.

Тому запропоновано перейти до моделі професійного самоврядування, засади якої будуть закріплені законом. Подібні підходи вже використовують у суміжних професійних сферах, зокрема в адвокатурі, нотаріаті та аудиті.

Нові правила мають охоплювати не лише діяльність посередників під час продажу чи оренди наявної нерухомості, а й захист прав громадян під час набуття речових прав на об’єкти, які будуть споруджені в майбутньому.

Чому нові вимоги до рієлторів пов’язані зі вступом України до ЄС

Одним із завдань законопроєкту є вдосконалення фінансового моніторингу на ринку нерухомості, який залишається сферою підвищеного ризику щодо легалізації коштів, отриманих злочинним шляхом.

Під час національної оцінки ризиків у системі протидії відмиванню коштів було виявлено проблеми, пов’язані з відсутністю належного правового регулювання діяльності окремих учасників ринку нерухомості.

Відповідні ризики також відзначали під час оцінювання української системи протидії відмиванню коштів експертами Комітету Ради Європи MONEYVAL у 2017 році.

Необхідність підготовки законодавства щодо брокерської діяльності у сфері нерухомості передбачена і планом заходів із протидії ризикам відмивання доходів на період до 2026 року.

Крім того, План законопроєктної роботи Верховної Ради на 2026 рік передбачає врегулювання брокерської діяльності у сфері нерухомості на законодавчому рівні для наближення українських правил до законодавства ЄС.

Під час підготовки документа враховували європейський стандарт EN 15733:2009 щодо вимог до послуг агентів з нерухомості, а також рекомендації Міжнародної федерації нерухомості FIABCI.

Для розроблення відповідних пропозицій у січні 2026 року створили спеціальну робочу групу за участю народних депутатів, представників органів державної влади, експертів, нотаріусів, адвокатів і професійних об’єднань фахівців з нерухомості.

Що зміниться для громадян після ухвалення закону

Очікується, що запровадження єдиних правил роботи посередників дозволить підвищити безпеку операцій із нерухомістю та посилити захист покупців, продавців, орендарів і власників житла від шахрайських схем.

Встановлення вимог до кваліфікації фахівців та акредитації агентів має створити прозорі умови доступу до професії, підвищити якість посередницьких послуг і впорядкувати діяльність учасників ринку.

Також розробники розраховують на скорочення тіньової діяльності, збільшення надходжень до державного бюджету, розвиток ринку праці у сфері нерухомості та покращення інвестиційного клімату.

Водночас реалізація законодавчої ініціативи, за розрахунками її авторів, не потребуватиме додаткового фінансування з державного бюджету.

Наразі запропоновані зміни містяться в законопроєкті, тому нові правила зможуть запрацювати лише після його ухвалення та набрання законом чинності.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.