Станет ли проще снимать жилье для ВПЛ из Мелитополя? Мнение экспертов о новом законопроекте (видео, фото)

Поиск квартиры для переселенца из Мелитополя сегодня напоминает игру на выживание, где правила меняются на ходу, а шансы на официальный договор – минимальны. Как арендовать жилье официально и получить компенсацию за аренду. И поможет ли новый законопроект вывести рынок из тени – разбираемся в материале РИА Пивдень.

Голоса ВПЛ: «Мы здесь никто»

По статистике МОМ за 2025 год, как пишет ЛУН, более 1,8 миллиона ВПЛ вынуждены снимать жилье. И именно переселенцы сегодня формируют рынок аренды – в крупных городах они составляют более 70% от всех арендаторов.

И хотя «формировать рынок» звучит солидно, на самом деле вся власть остается у владельцев жилья. А ВПЛ лишь формируют спрос на жилье и цены.

Так, например, в Запорожье из-за большого количества ваучеров и сертификатов на жилье кардинально изменился рынок недвижимости. Теперь некоторые владельцы жилья расторгают сделки и меняют цены на жилье уже после заключения договора. Об этом в материале:

Читайте также: «Я в шоке от такого поведения»: риелтор из Запорожья рассказала о массовом «безумии» продавцов жилья

Письменный договор имеет лишь каждый четвертый переселенец по стране, 60% – арендуют неофициально, как пишет ЛУН. Без договора люди становятся незащищенными. И могут сталкиваться с:

• внезапными выселениями;
• внезапным повышением цен на аренду;
• невозможностью защитить себя в суде;
• невозможностью воспользоваться государственными программами.

«Мы всё равно живём без каких-либо договоров, там, где найдём подешевле. Поэтому мы не можем воспользоваться всеми этими бонусами и льготами, которые предоставляют. Мы, так сказать, никто», – рассказывает Оксана, жительница Мелитопольского района.

И хотя в Запорожье действует экспериментальный проект по возмещению стоимости аренды для ВПЛ, за прошлый год: только 13 семей подали заявки и только 6 прошли отбор. При том, что арендодатели освобождаются от налогов по этой программе, если сдают жилье именно ВПЛ.

Одна из причин низкой популярности проекта – арендодатели боятся официальных договоров, которые необходимы для возмещения.

Серия юмористических видео в TikTok «Шрек ищет квартиру в Запорожье», где герои мультфильма сталкиваются с такими проблемами, как несоответствие цены условиям проживания, запрет на содержание домашних животных и режимные ограничения. Фото-скрин

А страх перед налогами настолько силен, что некоторые арендодатели принципиально не хотят сдавать жилье ВПЛ, поскольку это якобы «подсвечивает» их для налоговой службы. Об этом свидетельствует специалист по недвижимости Дмитрий Бейда. Но так ли страшен этот инспектор, как его рисуют?

Как работает Налоговая служба во время войны

В ГУ Налоговой службы Запорожской области, в комментарии для РИА Пивдень, говорят: сейчас никто не ходит по квартирам с обысками. Из-за войны действует мораторий – это своего рода «стоп-кран» на большинство проверок. Однако это не означает, что о неофициальной аренде никто не знает:

«Основной акцент мы делаем именно на разъяснительной работе. Но стоит понимать: если поступает официальная жалоба (например, от соседей или самих арендаторов), в большинстве случаев проверки и штрафы* становятся неизбежными», – объясняет Светлана Баневич, начальница Управления налогообложения физических лиц ГУ ГНС в Запорожской области.

Объявления на сайте OLX: цены на квартиры в Запорожье в «безопасных» районах города колеблются от 12 000 грн до 25 000 грн за двухкомнатную квартиру. Фото-скриншот 

Налоговая служба также сотрудничает с ОСМД и управляющими компаниями, чтобы выявлять случаи нелегальной аренды. Проводится мониторинг объявлений на OLX и других сайтах. 

«Кроме того, закон обязывает риелторов ежеквартально информировать налоговую службу о договорах аренды недвижимости, заключенных при их посредничестве, если одной из сторон является физическое лицо», – рассказывает Светлана Баневич.

* Как сообщает ГНС, штраф за несвоевременную подачу или отсутствие налоговой декларации составляет 340 гривен. За повторную непредставление декларации в течение года штраф составляет 1020 гривен.

За задержку уплаты налога сроком:

• до 30 календарных дней штраф составляет 5 процентов от суммы задолженности.

• свыше 30 календарных дней составляет 10 процентов от суммы задолженности.

• начиная с 91-го календарного дня, начисляется штраф в виде пени за каждый день просрочки и составляет 100 процентов годовой учетной ставки НБУ.

Штраф за доказанное систематическое уклонение от уплаты налогов в соответствии с Уголовным кодексом составляет от 51 000 до 85 000 гривен.

Задекларировать доходы и уплатить налоги можно онлайн, воспользовавшись «Электронным кабинетом налогоплательщика» на сайте Государственной налоговой службы.

Арендодатели: почему они боятся официальных договоров?

За даними ЛУН, только 28% владельцев квартир готовы сдавать жилье официально. Большинство привыкло к наличным «в руки» и полной анонимности. Мы спросили у горожан на улицах Запорожья, готовы ли они выйти из тени:

«В нашей культуре это не принято, это всегда были теневые доходы. Все минимизируют налогообложение, кто как может. 

Государство мне не помогало покупать квартиры. Я их покупала на деньги, с которых я заплатила налоги. Честно я заработала. Поэтому я делаю со своей квартирой все, что захочу. Надо перестать воровать у кого-то, и тогда мы подтянемся», – Дарья, владелица квартиры в Запорожье.

В то же время рост цен на аренду квартир в Запорожье за год составил +86%. Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры составляет 13 тысяч гривен. Сравнительная статистика по Украине: ЛУН

Однако есть и другая сторона. В Запорожье уже 1773 индивидуальных предпринимателя официально сдают недвижимость. Такую статистику за 2025 год предоставила Налоговая служба Запорожской области в ответ на запрос РИА Пивдень. Среди предпринимателей – и запорожец Никита:

«Можно создать ФЛП и платить по третьей группе 5% (...) ФЛП создают, когда хотят легализовать доходы и хотят платить налоги. Так и надо делать! Я сдаю именно переселенцам в Хортицком районе Запорожья, за 15 тысяч грн – но там и квартира хорошая с ремонтом».

Налоговая математика: как это работает сейчас

Сегодня у владельцев жилья есть два пути официальной аренды. Первый – платить налоги как физическое лицо. Второй – как физическое лицо-предприниматель. Тогда налоги составляют:

• 23% (18% налога + 5% военного сбора) – если сдавать квартиру без регистрации бизнеса.
• 6% (5% единого налога + 1% военного сбора) + ЕСВ – если зарегистрировать ФЛП 3-й группы.

Светлана Баневич, представительница налоговой службы, объясняет: в прошлом году жители Запорожья задекларировали более 5 миллионов гривен дохода от аренды. Это принесло бюджету около миллиона гривен. 

Однако, если сравнить это с количеством объявлений на OLX, становится понятно: большая часть денег обходит государственную казну стороной.

Спасет ли ситуацию новый закон?

Чтобы вывести рынок из тени, в Верховной Раде зарегистрировали законопроект №15031. Он предлагает: 

• снизить налог на доходы физических лиц с 18% до 5% (с учетом военного сбора платить все же придется 10% вместо 23%);
• вообще не облагать налогом доходы от аренды на время войны.

Журналисты РИАПивдень спросили у жителей Запорожья: захотят ли они сдавать квартиру официально на таких условиях. Также мы обратились за экспертной оценкой к председателю правления Запорожского отделения Ассоциации риэлторов Украины Дмитрию Бейде. 

По мнению Дмитрия Бейды, простое снижение процентов не заставит рынок выйти из тени. Основная проблема не в деньгах, а в отсутствии понятных правил игры и доверия к государству:

• Владельцы не понимают самого процесса легализации. Нет пошагового механизма, как именно подавать отчетность без лишней бюрократии.

• Боятся и отсутствия сроков. Вроде бы сегодня они «выйдут на свет» под 5%, а завтра льготу отменят, и они останутся «на карандаше» у налоговой с высокими ставками.

• Арендодатели не понимают, что они получают взамен. Налоги воспринимаются как наказание, а не как плата за безопасность имущества или юридическую поддержку:

«Что я получаю от того, что буду платить налоги государству? Что-то нужно дать взамен. Штрафы – это наказание. А где защита меня как арендодателя?» – говорит эксперт.

Что отвечают экономисты

О важности дополнительных стимулов для арендодателей говорит и доцент кафедры международной экономики ЗНУ Неля Проскурина. Она отмечает, что мы часто представляем арендодателей как «акул бизнеса», но реальность гораздо прозаичнее:

«Ведь никто никогда не анализировал рынок владельцев тех квартир, которые сдаются в аренду. Владельцы – это преимущественно пожилые люди. Это не молодежь. А им сложно общаться с банковской системой. Им придется нанимать бухгалтеров, а это дополнительные расходы», – рассказывает Неля Проскурина, доцент кафедры международной экономики ЗНУ.

Неля Проскурина, доцент кафедры международной экономики ЗНУ и доктор экономических наук. Фото РИА Пивдень

Экономист уверена: вывести рынок из тени возможно, если государство перестанет только пугать штрафами и предложит сервис. Как это было сделано, например, для IT-сферы:

«Мы уже проходили этот процесс в Украине. Он касался представителей IT-бизнеса. Была введена система резиденства «Дія.City», режим специального налогообложения. Именно это можно взять за образец для того, чтобы легализовать и рынок аренды», – отмечает Неля Проскурина.

Она добавляет, что в IT-секторе сработала модель «выгодных условий в обмен на прозрачность». Если арендодатель получит понятный цифровой сервис без очередей в налоговой и реальные гарантии защиты, рынок начнет меняться.

Станет ли проще переселенцам из Мелитополя?

К сожалению, прогнозы специалистов пока сдержанные. Если арендодатели начнут массово переходить на «белые» договоры без дополнительных стимулов, это может ударить по кошелькам самих ВПЛ.

«Те люди, которые все же перейдут на официальную сдачу, поднимут на эти средства стоимость аренды. И это ляжет исключительно на арендаторов. Это будет дополнительная нагрузка для тех самых ВПЛ, которые сейчас уезжают», – резюмирует Дмитрий Бейда.

Кроме того, идея обязать риелторов передавать данные о сделках в налоговую вызывает сопротивление в профессиональной среде, отмечает Дмитрий Бейда. 

Это противоречит стандартам конфиденциальности, и специалисты опасаются, что это просто заставит людей сдавать квартиры напрямую, вообще обходя риелторов стороной.

Теневая аренда жилья для ВПЛ из Мелитополя в Украине. Архивный коллаж РИА Пивдень, иллюстративный

По мнению Нели Проскуриной, законопроект №15031 – это лишь половина дела. Чтобы он не остался «бумажным», нужны три условия:

1. Простота: Декларирование через «Дию» или банковские сервисы, чтобы условные «бабушки-владелицы не искали бухгалтеров».

2. Гарантии: Государство должно защищать арендодателя так же, как и арендатора.

3. Связь с субсидиями: Льготы должны получать обе стороны.

«Если льготный режим будет действовать как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, то проблем при заключении договора не может быть. Тогда выиграют обе стороны», – заключает эксперт.

Итог: куда мы идем?

Часть этих рекомендаций депутаты использовали в альтернативных законопроектах:

• Альтернативный законопроект (№15031-1) фокусируется на защите владельцев квартир. Здесь депутаты предлагают не только снизить налог на аренду до 5%, но и снизить военный сбор до 1% и гарантировать, что владелец сохранит свою льготу на площадь жилья (например, на первые 60 м² квартиры).

• Третий законопроект (№ 15031-2) четко ориентирован именно на помощь ВПЛ. Он предлагает сохранить налоги для обычной аренды, но ввести постоянную нулевую ставку, если вы сдаете жилье переселенцам (ВПЛ) или ветеранам войны. Сохраняет условие 5% НДФЛ и 1% военного сбора для всех остальных категорий.

Сейчас рынок аренды – это узел, который государство пытается развязать новыми законами, а люди – обойти из-за недоверия. Переселенцы остаются заложниками ситуации: без официального договора они не получают субсидий, а без субсидий не могут позволить себе рыночные цены. 

Выход, по мнению экспертов, один – сделать легальную аренду выгодной не только для бюджета, но и для обычного владельца жилья.

Читайте также: Аренда дороже зарплаты: что происходит с жильем в оккупированном Мелитополе (Скрини)