Суд відмовив банку у виселенні жінки з двома дітьми з квартири, але банк змінив замки та зняв сім’ю з реєстрації за кредит у 600 тисяч грн: рішення ВС

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалив постанову у справі № 758/3433/25 від 6 серпня 2026 року, у якій розглянув питання законності зняття з реєстрації позивачки та двох її дітей із квартири, власником якої став банк, після того як суд уже відмовив банку у їх виселенні.

Обставини справи

У 2007 році між банком та позивачкою було укладено договір про іпотечний борг, за яким їй надано кредит у розмірі 600 000 грн. Цільовим призначенням кредиту були ремонт та облаштування квартири. На забезпечення виконання зобов’язань квартиру передали в іпотеку.

У подальшому право вимоги за кредитним та іпотечним договорами було відступлено АТ «Сенс Банк». Заочним рішенням Подільського районного суду м. Києва від 11 червня 2014 року на предмет іпотеки звернуто стягнення. Право власності на квартиру було зареєстровано за АТ «Альфа-Банк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк».

У січні 2017 року банк звернувся до суду з позовом про виселення позивачки та її дітей із квартири.

Рішенням Подільського районного суду м. Києва від 8 лютого 2023 року позов банку було задоволено та позивачку разом із дітьми виселено з квартири.

Однак постановою Київського апеляційного суду від 1 травня 2024 року це рішення було скасовано, а в задоволенні позовних вимог банку відмовлено в повному обсязі.

Відмовляючи у виселенні, апеляційний суд зазначив, що спірна квартира придбана не за рахунок кредитних коштів, банк не надав доказів наявності у відповідачів іншого житла, а виселення відповідачів можливе лише з одночасним наданням іншого житлового приміщення.

Постанова апеляційного суду набрала законної сили.

Попри це, 2 вересня 2024 року на підставі заяви представника АТ «Сенс Банк» позивачку та її дітей було знято з реєстрації постійного місця проживання за адресою квартири. Водночас посадові особи банку змінили вхідні двері та замки, у зв’язку з чим потрапити до квартири стало неможливо.

Позивачка звернулася до суду, вимагаючи визнати протиправним зняття її та дітей з реєстрації, поновити реєстрацію місця проживання та вселити їх до квартири.

Суди першої та апеляційної інстанцій позов задовольнили. АТ «Сенс Банк» оскаржило ці рішення у Верховному Суді.

Позиція Верховного Суду

Верховний Суд насамперед звернув увагу на те, що захист права власності є предметом регулювання статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, яка гарантує, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Для оцінки додержання «справедливого балансу» в питаннях позбавлення майна, у тому числі житла особи, мають значення обставини, за якими майно було набуто у власність, поведінка особи, з власності якої майно витребовується.

Суд зазначив, що спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним.

ВС вказав, що стаття 109 ЖК України закріплює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого житлового приміщення.

Відповідно до частини першої зазначеної статті виселення із займаного житлового приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку.

Громадянам, яких виселяють із житлових приміщень, одночасно надається інше постійне житлове приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення.

Ключовим для цієї справи Суд визнав те, за які кошти була придбана квартира. Суд зазначив, що у справі, яка переглядається, встановлено, що спірне житлове приміщення було придбано позивачкою не за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, оскільки згідно з договором про іпотечний борг № 213 від 21 грудня 2007 року, цільовим призначенням кредиту є: «ремонт та облаштування квартири».

Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов’язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги, якщо сторонами не погоджено більший строк.

Якщо громадяни не звільняють житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду (частина третя статті 109 ЖК України). Тобто починає діяти частина друга статті 109 ЖК України щодо можливості виселення з одночасним наданням іншого постійного житлового приміщення.

Верховний Суд окремо роз’яснив співвідношення порядку звернення стягнення на іпотечне майно та гарантій при виселенні.

ВС вказав, що порядок звернення стягнення на предмет іпотеки (шляхом позасудового врегулювання чи в судовому порядку) не впливає на встановлені законом гарантії надання іншого житлового приміщення при вирішенні судом спору про виселення з іпотечного майна, передбачені частиною другою статті 109 ЖК України.

Визначальним у цьому випадку є встановлення, за які кошти придбано іпотечне майно — за рахунок чи не за рахунок кредитних коштів.

А тому в разі якщо іпотечне майно було набуто не за кредитні кошти і на нього звертається стягнення в позасудовому порядку та якщо мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, то виселення цих осіб повинне відбуватися на підставі рішення суду в порядку статті 40 Закону № 898-IV та частин першої — третьої статті 109 ЖК України, тобто з наданням іншого постійного житлового приміщення.

Суди встановили, що постановою апеляційного суду від 1 травня 2024 року у справі № 758/535/17 було відмовлено у задоволенні позовних вимог АТ «Сенс Банк» до позивачки, яка діяла у своїх інтересах та інтересах своїх дітей, про виселення з житлового приміщення.

Ухвалюючи це судове рішення, апеляційний суд прийняв до уваги, що спірна квартира придбана не за рахунок кредитних коштів, банк не надав доказів наявності у відповідачів іншого житла, а виселення відповідачів можливе лише з одночасним наданням іншого постійного житлового приміщення.

Далі Верховний Суд звернувся до принципу добросовісності.

Суд зазначив, що однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) і дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними.

Добра совість — це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

ВС вказав, що при здійсненні своїх прав особа зобов’язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, а також що не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Суд зазначив, що власник житла зобов’язаний утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб (зокрема, невласника житла, якому встановлено в судовому рішенні наявність права на житло (зокрема, сервітуту) та/або відмовлено у виселенні особи-невласника житла чи припинення її права).

Важливим є те, що судове рішення, що набрало законної сили, в якому встановлено наявність в особи права на житло (зокрема, сервітуту) та/або відмовлено у виселенні особи-невласника житла чи припинення її права, унеможливлює здійснення реєстраційної дії за заявою власника житла.

Таким чином, ВС дійшов висновку, що у АТ «Сенс Банк» були відсутні законні підстави для виселення позивачки зі спірної квартири без надання іншого постійного житлового приміщення та для зняття її та дітей з реєстрації за вказаною адресою.

Суд також зазначив, що суди попередніх інстанцій правильно визначилися з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідили наявні у справі докази і дали їм належну оцінку, правильно встановили обставини справи, внаслідок чого ухвалили законні та обґрунтовані судові рішення.

Верховний Суд залишив касаційну скаргу АТ «Сенс Банк» без задоволення, а попередні рішення — без змін. Суд також поновив дію та виконання рішення суду першої інстанції, яке було зупинено на час касаційного провадження.

Отже, якщо іпотечне житло було придбане не за рахунок кредитних коштів, загальне правило статті 109 ЖК України про надання іншого постійного житлового приміщення при виселенні зберігає дію.

Водночас набрання законної сили судовим рішенням, яким відмовлено у виселенні особи з житла або припиненні її права на житло, унеможливлює здійснення реєстраційної дії за заявою власника житла. Власник не може обійти встановлені судом гарантії шляхом подальшого зняття мешканців із реєстрації місця проживання.

Читайте також: перехід іпотечної квартири у власність банку не означає автоматичної втрати права користування житлом — Верховний Суд.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.