Топ-5 вызовов для украинской ипотеки сегодня
Еще несколько лет назад главной темой дискуссий об ипотеке были процентные ставки. Сегодня этот вопрос уже не является определяющим. Ведь программа «єОселя» сделала то, что еще недавно казалось невозможным: вернула ипотеку в Украину, несмотря на полномасштабную войну. Однако именно ее успех высветил другие вызовы, отдаляющие украинский рынок от европейских стандартов.
Александр Щербаха,
Вызов № 1. Рынок ипотеки сегодня — это «єОселя»
Сегодня программа «єОселя» без преувеличения стала локомотивом рынка. По нашим данным, около 98% выданных ипотечных кредитов сегодня приходится именно на эту государственную программу, тогда как доля классической коммерческой ипотеки составляет лишь около 2%.
Это означает, что полноценного рынка ипотеки пока фактически не существует, поскольку почти весь спрос зависит от одного инструмента.
Вызов № 2. Банки оценивают не заемщика, а застройщика.
Сегодня в Украине существует довольно высокий спрос на жилье. Молодые семьи, военнослужащие, представители сектора безопасности и обороны, а также ветераны — это люди, готовые инвестировать в собственное жилье уже сегодня, несмотря на вызовы полномасштабной войны.
Интересно, что финансовое состояние клиента зачастую уже не является самым большим риском для банка, выдающего кредит. Гораздо больше вопросов вызывает сам объект недвижимости.
Украинский рынок первичного жилья до сих пор работает по сложным схемам, при которых разными юридическими лицами осуществляется владение землей, строительство, финансирование и продажа квартир. Для покупателя это единый жилой комплекс. Для банка — десятки отдельных юридических проверок.
Поэтому финансовое учреждение анализирует не только доходы заемщика, но и структуру собственности проекта, разрешительную документацию, судебные риски, финансовую модель и репутацию застройщика.
Главный вопрос сегодня заключается не только в том, вернет ли клиент кредит. Не менее важно быть уверенными в том, что через два года он действительно получит квартиру, за которую платит уже сейчас.
Вызов № 3. Прозрачность — предпосылка развития ипотечного рынка
Одним из ключевых вопросов, требующих совместного урегулирования в рамках программы «єОселя», является стоимость сопутствующих услуг, в том числе услуг страховщиков, оценщиков, нотариального сопровождения
Банки работают в рамках законодательных требований: до заключения договора клиент получает паспорт потребительского кредита, информацию об общей стоимости кредита, реальной годовой процентной ставке и ориентировочных расходах на обязательные сопутствующие услуги. Эти данные, в частности, можно получить с помощью кредитных калькуляторов, доступных на сайтах банков.
Хотя банк работает только с проверенными партнерами, он не может влиять на их деятельность. Тем не менее, именно в банк обращаются клиенты, когда фактическая стоимость сопутствующих услуг оказывается выше ожидаемой, что создает репутационные риски для всей программы.
Например, в сфере услуг частных нотариусов проблема заключается в недостаточной прогнозируемости объема услуг. Стоимость зависит от конкретной сделки: типа недвижимости, состава сторон, наличия доверенностей и несовершеннолетних детей, необходимости проверки реестров, особенностей документов и других юридических обстоятельств. Поэтому фактические расходы могут отличаться от ориентировочных.
Если подобные случаи приобретают системный характер, это становится вопросом доверия к программе «єОселя» и ипотеке в целом. Именно поэтому банкам, сообществу смежных участников рынка, компании «Укрфінжитло» и всем причастным сторонам следует совместно разработать более прозрачные правила. без административного вмешательства в рынок частных услуг.
Среди возможных решений:
- унифицировать подходы к раскрытию ориентировочной стоимости нотариальных и других сопутствующих услуг с разъяснением факторов, которые могут влиять на конечную сумму;
- расширить и упростить информацию на сайтах банков и «Укрфінжитла», чтобы клиенты четко понимали структуру расходов, а также обязательные и дополнительные платежи;
- повысить прозрачность взаимодействия. В частности, в UGB (Укргазбанк) уже разрабатываются механизмы, минимизирующие человеческий фактор.
- создать совместный механизм рассмотрения жалоб клиентов на сопутствующие услуги, чтобы было понятно, куда обращаться и как будут реагировать участники программы.
Для банков это также принципиальный вопрос, ведь масштабирование программы «єОселя» невозможно без доверия. Оно формируется не только ставкой 3% или 7%, но и прозрачностью всех расходов, понятными правилами и прогнозируемостью процесса.
Вызов № 4. Комплексное экспертное сопровождение от банка — фактор успеха
Ещё несколько лет назад банки конкурировали между собой преимущественно ставками. В ближайшие годы этого будет недостаточно.
Клиент будет выбирать банк не только потому, что кредит дешевле. Значительно более важными станут скорость принятия решения, простота оформления, качество консультаций, цифровые сервисы и комплексное сопровождение.
Вызов № 5. Рынок должен научиться работать без «костылей»
«єОселя» выполнила свою историческую миссию — вернула украинцам возможность покупать собственное жилье в кредит даже во время войны. Но ни одна государственная программа не может бесконечно оставаться единственной опорой для целого рынка.
Если Украина стремится построить современную европейскую модель жилищного кредитования, следующий этап развития будет зависеть уже не от новых льготных ставок, а от того, готовы ли все участники рынка — банки, застройщики, смежные партнеры (страховщики, оценщики, нотариальное сообщество и другие), а также государство — менять правила игры.
Сделать её доступной означает не только обеспечить выгодную ставку, но и гарантировать максимальную прозрачность всех сопутствующих расходов. И это общая ответственность банков, государства, «Укрфінжитла», регулятора и других участников рынка.
Публичное акционерное общество акционерный банк «УКРГАЗБАНК». Лицензия НБУ № 123 от