Верховний Суд пояснив, коли відсутність оформлених прав на землю не позбавляє права звернутися до суду

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду скасував рішення судів двох інстанцій у спорі щодо передачі забудовнику земельної ділянки, на якій, за твердженням позивача, розташована прибудинкова територія багатоквартирного будинку. Суд наголосив, що відсутність державної реєстрації права власності або користування земельною ділянкою сама по собі не позбавляє співвласника будинку права звернутися до суду за захистом своїх прав щодо прибудинкової території.

Обставини справи

Власник квартири у багатоквартирному будинку в Чернівцях звернувся до суду з вимогою скасувати низку рішень Чернівецької міської ради, якими частину земельної ділянки було передано в оренду забудовнику для будівництва багатоквартирних житлових будинків.

Позивач стверджував, що ще у 1954 році за будинком була закріплена земельна ділянка площею 2 037 кв. м, якою співвласники користувалися протягом десятиліть. На цій території розташовувалися господарські споруди, необхідні для обслуговування будинку, який не мав централізованого водопостачання та водовідведення.

За його словами, у 2005–2018 роках міська рада без згоди співвласників включила частину цієї прибудинкової території до земельної ділянки, переданої забудовнику в оренду. Крім того, одним із рішень міської ради передбачалося знесення будинку із забезпеченням мешканців новими квартирами, однак будинок фактично не був знесений, а його мешканці нового житла не отримали.

Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили у задоволенні позову. Вони виходили з того, що позивач не довів наявності зареєстрованого права власності чи користування спірною земельною ділянкою, а на момент придбання ним квартири у 2018 році ця земельна ділянка вже перебувала в оренді забудовника.

Що вирішив Верховний Суд

Касаційний цивільний суд не погодився з такими висновками та зазначив, що вони є передчасними.

Верховний Суд підкреслив, що виникнення прав власника квартири щодо земельної ділянки пов’язане з набуттям права власності на квартиру, а сама земельна ділянка не є самостійним об’єктом правочину при переході права власності на квартиру.

Тому сама по собі відсутність державної реєстрації права власності або користування земельною ділянкою не позбавляє власника квартири права на судовий захист щодо володіння та користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок і його прибудинкова територія.

Суд також звернув увагу, що негативні наслідки невиконання державою обов’язку щодо запровадження процедури передачі земельних ділянок співвласникам багатоквартирних будинків не можуть покладатися на самих співвласників. Відсутність оформлених документів на землю за таких умов не може бути підставою для позбавлення їх права на судовий захист.

Чому рішення нижчих судів визнано передчасним

Верховний Суд зазначив, що суди фактично обмежилися висновком про відсутність у позивача зареєстрованого права на земельну ділянку, однак не дослідили головне питання спору — чи входить земельна ділянка, передана забудовнику, повністю або частково до прибудинкової території багатоквартирного будинку.

Водночас у матеріалах справи №727/1431/25 містилися архівні документи про закріплення земельної ділянки за будинком ще у 1954 році, кадастрові матеріали та відповіді органу місцевого самоврядування, які підлягали належній оцінці.

На думку Касаційного цивільного суду, без встановлення меж прибудинкової території та дослідження всіх доказів неможливо зробити висновок, чи порушують оскаржувані рішення міської ради права позивача як співвласника багатоквартирного будинку.

Крім того, Верховний Суд звернув увагу, що суди не встановили, чи накладається земельна ділянка, передана забудовнику, на земельну ділянку, яка є прибудинковою територією будинку, а також не дослідили архівні документи щодо меж земельної ділянки, закріпленої за домоволодінням ще у 1954 році. Саме ці обставини мають ключове значення для правильного вирішення спору.

Практичне значення постанови

У цій постанові Верховний Суд підтвердив свою раніше сформовану правову позицію про те, що сама по собі відсутність державної реєстрації права власності або користування земельною ділянкою не позбавляє співвласника багатоквартирного будинку права звернутися до суду за захистом своїх прав щодо прибудинкової території.

Суд також наголосив, що сам факт неоформлення земельної ділянки у власність або користування співвласників не змінює її правового статусу як прибудинкової території. Тому, вирішуючи такі спори, суди повинні насамперед встановити, чи є спірна земельна ділянка прибудинковою територією та чи порушують оскаржувані рішення органу місцевого самоврядування права співвласника багатоквартирного будинку.

За результатами касаційного перегляду Верховний Суд задовольнив касаційну скаргу, скасував рішення судів першої та апеляційної інстанцій та направив справу на новий розгляд до суду першої інстанції. Під час нового розгляду суд має встановити, чи є земельна ділянка, передана забудовнику, повністю або частково прибудинковою територією багатоквартирного будинку, а також чи порушують оскаржувані рішення міської ради права позивача як співвласника цього будинку.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.