Від історичного будинку хотіли залишити лише фасад: Верховний Суд вирішив спір щодо пам’ятки XIX століття
На місці історичного будинку XIX століття в Миколаєві власник планував збудувати сучасний офісний центр, зберігши від пам’ятки архітектури лише головний фасад. Однак за майже 15 років ці плани так і не реалізували, а будівля опинилася під загрозою руйнування. Попри вимоги органу охорони культурної спадщини, власник не вжив необхідних заходів для її збереження та не допустив посадовців до повного обстеження приміщень.
Спір дійшов до Верховного Суду. Власник наполягав, що без погодженої проєктної документації та визначення конкретних робіт його не можна зобов’язати привести будівлю до належного стану.
Однак Касаційний адміністративний суд у справі № 400/1773/25 пояснив, чому відсутність документів не може бути виправданням, якщо сам власник перешкоджав обстеженню пам’ятки, та визначив, які дії він зобов’язаний виконати для її збереження.
Обставини справи
Спір виник навколо житлового будинку XIX століття на вулиці Аркасівській (колишня Пушкінська), 12 у Миколаєві. Ще у 1997 році будівлю включили до переліку пам’яток архітектури місцевого значення. Вона також внесена до Державного реєстру нерухомих пам’яток України.
У 2007 році підприємство придбало кілька квартир у цьому будинку, які згодом об’єднали в одне домоволодіння. У 2008 році за ним оформили право власності на нерухомість, а в липні 2010 року власник уклав охоронний договір з обласним органом охорони культурної спадщини.
Проте технічний стан історичної будівлі був незадовільним. У паспорті об’єкта культурної спадщини за 2019 рік зафіксували необхідність проведення ремонтно-реставраційних робіт. Подальші обстеження у 2020 та 2022 роках підтвердили незадовільний стан пам’ятки.
Зокрема, йшлося про тріщини на стінах, вивітрювання кладки та руйнування штукатурного шару.
Орган охорони культурної спадщини неодноразово звертався до власника щодо необхідності збереження будівлі, але належного реагування не отримав.
7 січня 2025 року власнику видали припис про порушення пам’яткоохоронного законодавства. Документ зобов’язував невідкладно замінити пошкоджене віконне засклення, письмово повідомити про заплановані заходи зі збереження пам’ятки та забезпечити доступ посадових осіб до внутрішніх приміщень для обстеження.
Однак, як установили суди, ці вимоги виконані не були. Зокрема, власник не забезпечив доступу до будівлі, що перешкоджало проведенню її повного технічного обстеження.
У лютому 2025 року прокуратура звернулася до суду в інтересах держави в особі відповідних органів охорони культурної спадщини. Прокурор просив зобов’язати власника привести пам’ятку архітектури до належного стану шляхом проведення відновлювальних та ремонтно-реставраційних робіт.
Чому власник відмовлявся проводити роботи
Власник не погодився з позовом та пояснив, що придбав нерухомість для будівництва сучасного офісного центру.
За його задумом, існуючу будівлю планували знести, залишивши та відреставрувавши лише головний фасад. Для реалізації проєкту ще у 2010 році розробили містобудівне та історико-містобудівне обґрунтування.
Підприємство посилалося на те, що відповідні документи погоджувалися органами охорони культурної спадщини, однак реалізувати проєкт не вдалося.
Крім того, власник наголошував на наслідках повномасштабного вторгнення РФ, завданих йому збитках та небезпечній ситуації в Миколаєві. На його думку, проведення відновлювальних і ремонтно-реставраційних робіт у таких умовах було недоцільним, небезпечним і передчасним.
Також відповідач стверджував, що вимоги прокуратури є надто загальними, оскільки не визначено конкретного переліку робіт, які необхідно виконати з урахуванням технічних особливостей будівлі.
Окремо власник наполягав на пропуску прокурором строку звернення до суду та неналежному способі судового захисту.
Як справу розглядали суди
Миколаївський окружний адміністративний суд 10 червня 2025 року задовольнив позов прокуратури.
Суд першої інстанції виходив із того, що пам’ятка тривалий час перебуває у незадовільному технічному стані, а власник не вжив належних заходів для її утримання та збереження. При цьому воєнний стан не звільняє його від відповідних обов’язків.
Однак П’ятий апеляційний адміністративний суд 16 вересня 2025 року скасував це рішення та закрив провадження у справі.
Прокуратура оскаржила постанову. Верховний Суд 27 січня 2026 року скасував рішення апеляції та направив справу на новий апеляційний розгляд.
Під час повторного розгляду апеляційний суд 2 квітня 2026 року знову скасував рішення першої інстанції, але цього разу відмовив у задоволенні позову.
Апеляційний суд зазначив, що роботи на пам’ятці культурної спадщини потребують попереднього розроблення та погодження науково-проєктної документації й отримання відповідних дозволів. За відсутності такої документації, на думку суду, неможливо зобов’язати власника визначити конкретні роботи та привести будівлю до належного стану.
Прокуратура повторно звернулася до Верховного Суду.
Позиція Верховного Суду: власник не може виправдовувати бездіяльність відсутністю документів
Розглядаючи справу, КАС ВС звернув увагу на те, що обов’язок власника утримувати пам’ятку культурної спадщини в належному стані безпосередньо передбачений статтями 24 та 27 Закону України «Про охорону культурної спадщини».
Власник повинен своєчасно проводити ремонт, захищати об’єкт від пошкодження, руйнування або знищення, а за наявності відповідної загрози — вживати заходів для приведення пам’ятки до належного стану.
Водночас стаття 26 цього Закону визначає спеціальну процедуру проведення робіт на пам’ятках культурної спадщини. Зокрема, необхідно провести відповідні дослідження, розробити науково-проєктну документацію, погодити її з уповноваженим органом та отримати письмовий дозвіл на виконання робіт.
Однак, як наголосив Верховний Суд, відсутність погодженої документації та дозволу не припиняє обов’язку власника зберігати пам’ятку.
Навпаки, така відсутність може бути наслідком бездіяльності самого власника, який не здійснює необхідних заходів.
Суд зазначив, що протилежний підхід дозволив би власникові виправдовувати невиконання пам’яткоохоронних обов’язків власною бездіяльністю. Це суперечить загальному принципу права, відповідно до якого ніхто не може отримувати переваги від своєї неправомірної або недобросовісної поведінки.
Особливе значення в цій справі мало те, що власник не просто не розробив необхідну документацію, а й перешкоджав проведенню повного обстеження будівлі.
КАС ВС звернув увагу, що власник не виконав припис органу охорони культурної спадщини від 7 січня 2025 року та систематично не надавав уповноваженим особам доступу до внутрішніх приміщень і подвір’я пам’ятки.
Саме така поведінка унеможливила повне технічне обстеження об’єкта та попереднє визначення виду й обсягу необхідних робіт.
Тому власник не може посилатися на відсутність конкретного переліку робіт як на підставу для відмови в позові, якщо неможливість визначити ці роботи спричинена його власною поведінкою.
Чи звільняють від обов’язку зберігати пам’ятку плани майбутньої реконструкції
Окремо Верховний Суд оцінив аргументи щодо запланованого будівництва офісного центру на місці історичного будинку.
Суд пояснив, що розроблені у 2010 році містобудівне та історико-містобудівне обґрунтування за своєю правовою природою були документацією, яка визначала вихідні дані для подальшого проєктування.
Вони не були дозволами на проведення робіт на пам’ятці культурної спадщини.
Відповідно, погодження таких документів органами охорони культурної спадщини не надавало власнику права виконувати будь-які роботи на пам’ятці та не припиняло його обов’язку забезпечувати її збереження.
До того ж майже за 15 років із моменту розроблення документації плани щодо будівництва офісного центру так і не реалізували.
Верховний Суд підкреслив, що власник пам’ятки може визначати спосіб її використання, здійснювати дозволені законом будівельні чи реставраційні роботи або відчужити нерухомість.
Однак він не має права відкладати виконання пам’яткоохоронних обов’язків до появи сприятливих умов для реалізації власних комерційних планів або до скасування воєнного стану.
Навіть якщо власник у майбутньому планує капітальну реконструкцію з елементами реставрації, до початку таких робіт він зобов’язаний запобігати подальшому руйнуванню пам’ятки.
Водночас КАС ВС не вирішував питання про те, чи охоплює предмет охорони всю будівлю або лише її головний фасад. Суд зазначив, що обов’язок збереження існує щодо об’єкта в тому обсязі, в якому він перебуває під охороною відповідно до Державного реєстру нерухомих пам’яток України.
Конкретний склад елементів, які підлягають збереженню, має враховуватися під час розроблення та погодження науково-проєктної документації.
Коли суд може зобов’язати відновити пам’ятку без конкретного переліку робіт
За результатами розгляду справи Верховний Суд сформулював важливий правовий висновок щодо застосування статей 26 та 27 Закону України «Про охорону культурної спадщини».
Якщо пам’ятці загрожує пошкодження, руйнування або знищення, а власник не вживає заходів для її збереження та перешкоджає повному обстеженню, суд може задовольнити позов про приведення пам’ятки до належного стану без зазначення конкретного виду й обсягу необхідних робіт.
Проте це можливо за умови, що неможливість попереднього визначення таких робіт спричинена невиконанням власником законних вимог щодо допуску уповноважених осіб до обстеження пам’ятки.
При цьому судове рішення має передбачати встановлену законом послідовність дій для збереження об’єкта.
Верховний Суд пояснив, що проведення досліджень, підготовка та погодження науково-проєктної документації й отримання письмового дозволу не є окремими заходами реагування. Це обов’язкові етапи виконання вже заявленого у позові обов’язку привести пам’ятку до належного стану.
Тому уточнення судом порядку виконання цього обов’язку не означає зміни предмета позову чи застосування до відповідача іншого заходу реагування.
Водночас суд не повинен самостійно визначати вид, обсяг, технологію або вартість реставраційних робіт, оскільки ці питання мають вирішуватися за результатами досліджень у погодженій науково-проєктній документації та відповідному дозволі.
КАС ВС також звернув увагу, що зобов’язання власника привести пам’ятку до належного стану є пропорційним втручанням у право власності. Такий захід спрямований на захист культурної спадщини, не позбавляє власника майна та є менш обтяжливим порівняно з примусовим викупом пам’ятки.
Яке остаточне рішення ухвалив КАС ВС
Верховний Суд частково задовольнив касаційну скаргу прокуратури та скасував постанову П’ятого апеляційного адміністративного суду від 2 квітня 2026 року.
КАС ВС погодився з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову, проте змінив резолютивну частину його рішення, щоб чітко визначити порядок виконання обов’язку власника.
Відповідно до постанови Верховного Суду власник зобов’язаний привести пам’ятку архітектури місцевого значення «Житловий будинок XIX століття» на вулиці Аркасівській (Пушкінській), 12 у Миколаєві до належного стану шляхом:
- Проведення необхідних науково-дослідних робіт.
- Розроблення науково-проєктної документації та її погодження з відповідним органом охорони культурної спадщини.
- Отримання письмового дозволу цього органу на проведення робіт.
- Виконання після погодження документації та отримання дозволу робіт зі збереження пам’ятки, визначених у погодженій документації та дозволі.
В іншій частині рішення Миколаївського окружного адміністративного суду залишено без змін.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.
