ВПО можуть купити житло на вторинному ринку: як працює «єОселя» у 2026 році та кому компенсують 70% внеску

У 2026 році ВПО можуть придбати житло за програмою «єОселя» під 7% річних на перші 10 років, а за певних умов – отримати ще й державну компенсацію 70% першого внеску та частини щомісячних платежів. Водночас такий статус сам по собі не гарантує ані кредиту, ані компенсації: значення мають площа і місце розташування наявного житла, операції з нерухомістю за останні 36 місяців, параметри майбутньої квартири та платоспроможність позичальника.

«Судово-юридична газета» розбиралася, які правила діють для ВПО станом жовтнень 2026 року, яке житло можна придбати та як пройти шлях від заявки в «Дії» до оформлення іпотеки.

Як працює «єОселя» у 2026 році

«єОселя» – державна програма доступного іпотечного кредитування, умови якої визначає постанова Кабінету Міністрів України від 2 серпня 2022 року № 856. Для ВПО, які беруть кредит саме як ця категорія позичальників, базова ставка становить 7% річних протягом перших 10 років.

З 11-го року ставка становить 10%. Максимальний строк кредитування становить 240 місяців, тобто 20 років. Чинна редакція постанови №856 від 17 липня 2026 року. Але сама наявність довідки ВПО ще не означає, що банк має видати кредит. Спочатку потрібно відповідати вимогам програми, а потім пройти банківську перевірку – зокрема щодо доходів, кредитної історії та конкретного житла.

У 2026 році правила «єОселі» змінювалися. Зокрема, постановою КМУ №794 від 17 червня 2026 року було оновлено низку умов програми. Зміни набрали чинності 17 липня.

Хто з ВПО може отримати «єОселю» під 7%

Внутрішньо переміщені особи належать до категорій громадян, які можуть отримувати іпотеку за ставкою 7% на перші 10 років. Водночас статус переселенця – не єдина можлива підстава для участі в програмі. Людина може одночасно належати до іншої пільгової категорії. Наприклад, якщо ВПО є військовослужбовцем, ветераном або належить до іншої категорії, для якої передбачена ставка 3%, застосовуватимуться відповідні умови.

У 2026 році уряд розширив перелік осіб, які можуть претендувати на 3-відсоткову ставку. Для цієї категорії ставка становить 3% протягом перших 10 років кредитування, а з 11-го року – 6%. Отже, перед поданням заявки ВПО варто визначити не лише свій статус, а й категорію позичальника за постановою №856. Від цього залежатиме ставка за кредитом.

Чи можна отримати «єОселю», якщо вже є квартира

Наявність власного житла сама по собі не позбавляє права на участь у програмі. У цьому випадку важливими є площа житла, яке належить заявнику та членам його сім’ї, а також місце його розташування.

Для сім’ї з однієї особи враховується норматив менше 52,5 кв. м. Для сім’ї з двох або трьох осіб – менше 73,5 кв. м, а за кожного наступного члена сім’ї додається ще по 21 кв. м. При цьому правила програми передбачають винятки для житла, розташованого на визначених територіях активних бойових дій або тимчасово окупованих територіях, а також для знищеного нерухомого майна.

Окремо перевіряється історія відчуження житла. Тому продати квартиру перед поданням заявки, щоб формально залишитися без нерухомості, недостатньо для автоматичного отримання права на програму.

Який перший внесок потрібно мати

Для більшості учасників «єОселі» мінімальний перший внесок становить 20% вартості житла. Для позичальників віком до 25 років включно передбачений мінімальний внесок 10%. Але це саме мінімальний показник, а не гарантія того, що достатньо буде внести рівно 20%.

Наприклад, квартира може відповідати вимогам щодо площі, але коштувати дорожче, ніж дозволяють розрахункові параметри програми. У такому разі різницю доведеться покривати власними коштами. Тому перед тим, як домовлятися з продавцем про купівлю квартири, варто отримати від банку конкретний розрахунок: скільки власних грошей знадобиться на старті та яку суму банк готовий профінансувати.

Яке житло можна купити за «єОселею»

За програмою можна придбати квартиру, житловий будинок або майнові права на житло – за умови відповідності об’єкта вимогам програми. Одним із ключових критеріїв є площа.

Для квартири норматив становить:

• до 52,5 кв. м – для сім’ї з однієї особи;
• до 73,5 кв. м – для сім’ї з двох або трьох осіб;
• плюс 21 кв. м – за кожного наступного члена сім’ї.

Загальна максимальна площа квартири не повинна перевищувати 115,5 кв. м.

Для житлового будинку нормативи інші:

• 62,5 кв. м для однієї особи,
• 83,5 кв. м для сім’ї з двох або трьох осіб
• по 21 кв. м за кожного наступного члена сім’ї.

Загальна максимальна площа будинку не повинна перевищувати 125,5 кв. м.

У 2026 році ці нормативи були оновлені постановою №794. Тому при виборі квартири недостатньо дивитися лише на ціну. Потрібно одночасно перевірити площу, вартість, вік житла, його розташування та відповідність іншим умовам програми.

Чи можна купити житло більшої площі

Варто зазначити, що для окремих об’єктів допускається перевищення нормативної площі не більш як на 10%. Але більша площа може означати й більшу суму, яку доведеться сплатити самостійно.

Тому навіть якщо конкретна квартира формально відповідає правилам щодо допустимої площі, потрібно окремо перевірити її вартість та суму кредиту. Інакше покупець може розраховувати на один розмір першого внеску, а після банківського розрахунку з’ясувати, що власних коштів потрібно значно більше.

Чи можна купити вторинне житло

Для ВПО правила щодо вторинного житла є більш лояльними, ніж для частини інших учасників програми. Переселенці можуть купувати житло віком до 20 років у передбачених програмою регіонах. Для інших категорій позичальників діють окремі вимоги щодо віку житла та регіону.

Це розширює вибір для ВПО: йдеться не лише про новобудови або найновішу вторинку. Однак сама відповідність віку не є достатньою. Квартира має відповідати й іншим вимогам програми – щодо площі, вартості, місця розташування та юридичного статусу.

Окрім самої іпотеки, для ВПО та визначених категорій осіб, які проживають на прифронтових територіях, діє окремий механізм державної допомоги. Його передбачає постанова КМУ від 13 серпня 2025 року №998. Її чинна редакція – від 22 травня 2026 року.

Важливо розуміти: компенсація за постановою №998 – це не окрема іпотека замість «єОселі». Вона надається за кредитом, оформленим у межах умов програми. За встановлених умов держава може сплатити:

• 70% першого внеску, але його розмір не може перевищувати 30% вартості об’єкта, а вартість житла для цього механізму – 2 млн грн;
• 70% щомісячного платежу за основним боргом і нарахованими процентами протягом першого року кредитування, але не більше 150 тис. грн загального розміру річного платежу за графіком кредитного договору;
• до 40 тис. грн на компенсацію разової комісії банку та вартості визначених послуг третіх осіб.

Саме ця додаткова допомога може істотно зменшити фінансове навантаження на сім’ю, яка бере іпотеку.

Наприклад, квартира коштує 2 млн грн, а перший внесок становить 20%, тобто 400 тис. грн. Якщо людина відповідає вимогам постанови №998, держава може компенсувати 70% цього внеску – 280 тис. грн.

Тоді сім’я повинна внести власні кошти у розмірі 120 тис. грн, а решта вартості житла фінансуватиметься кредитом. Це лише приклад, який показує принцип роботи програми. Остаточний розрахунок залежатиме від конкретної вартості житла, умов кредитного договору та рішення банку.

Хто не отримає компенсацію

Порядок №998 передбачає перевірку житла, яке належить заявнику та членам його сім’ї, а також операцій з нерухомістю за останні 36 місяців. Зокрема, допомога розрахована на осіб, які не мають житла на підконтрольній Україні території та не відчужували житлову нерухомість протягом визначеного періоду. Для житла на окупованих територіях та територіях бойових дій діють спеціальні правила.

Зауважимо, що отримання цієї допомоги може впливати на можливість одночасно користуватися іншими державними програмами житлової підтримки для ВПО. Тому перед оформленням компенсації потрібно перевірити не тільки право на «єОселю», а й те, чи не користується сім’я іншою державною допомогою, несумісною з цим механізмом.

Чи можна використати житловий ваучер як перший внесок

Так, але це вже інший вид державної підтримки. Порядок надання житлових ваучерів окремим категоріям ВПО визначає постанова КМУ №1176. Її чинна редакція –  від 1 серпня 2026 року.

У 2026 році уряд також змінив правила таким чином, щоб поєднати житловий ваучер із програмою «єОселя». Зокрема, постановою №794 прямо передбачено можливість використання житлового ваучера або кількох ваучерів для сплати першого внеску за кредитом.

Постанова №1176 стосується окремих категорій ВПО, які відповідають визначеним умовам.

Як подати заявку на «єОселю» через «Дію»

Починається процедура з електронної заявки.

По-перше треба зайти в додаток «Дія» та обрати послугу «єОселя».

По-друге треба заповнити заявку та надати необхідні відомості про себе та сім’ю.

Третє – обрати банки

Четверте – підписати заяву. Після цього вона надходить банкам для розгляду.

П’яте – дочекатися попередніх пропозицій. Банк ще має провести повну перевірку позичальника та конкретного об’єкта.

Після отримання пропозицій заявник обирає банк та переходить до наступного етапу – пошуку або остаточного погодження житла. Банк перевіряє:

• доходи та платоспроможність;
• кредитну історію;
• документи позичальника;
• склад сім’ї;
• наявну нерухомість;
• правовстановлюючі документи на майбутнє житло;
• площу та вартість об’єкта;
• його вік і відповідність вимогам програми.

Саме тому попередня відповідь банку в «Дії» — це ще не остаточне рішення про видачу кредиту.

Зазначимо, що перший внесок – далеко не всі витрати, які виникають під час купівлі житла в кредит. Залежно від конкретної угоди можуть бути витрати на оцінку нерухомості, нотаріальне оформлення, страхування, банківські послуги та інші платежі. Для отримувачів допомоги за постановою № 998 передбачена компенсація до 40 тис. грн на разову комісію уповноваженого банку та вартість визначених послуг третіх осіб.

Але це не означає, що держава автоматично покриває всі витрати на оформлення квартири. Тому ще до внесення завдатку продавцю варто попросити банк порахувати повну суму витрат – не тільки перший внесок і щомісячний платіж, а й витрати на саме оформлення угоди.

Отже, для ВПО у 2026 році «єОселя» залишається одним із реальних способів придбати власне житло на пільгових умовах. Водночас самого статусу переселенця недостатньо: потрібно відповідати вимогам програми щодо житла, доходів, попереднього відчуження нерухомості та платоспроможності.

Додатковою перевагою є можливість отримати компенсацію 70% першого внеску та частини платежів за кредитом, а в окремих випадках використати житловий ваучер. Тому перед поданням заявки варто заздалегідь перевірити всі умови  це допоможе зрозуміти реальну суму власних витрат і не втратити час на оформлення.

\Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.