Землю під багатоповерхівками хочуть безоплатно передавати мешканцям, але продати її буде не можна — що пропонують у Раді
В Україні пропонують запровадити нові правила набуття права власності на землю під багатоквартирними будинками та прибудинкові території. Зокрема, передбачається безоплатна передача земельних ділянок у спільну сумісну власність співвласників будинків, встановлення порядку визначення їхніх меж, а також заборона на продаж, поділ та передачу такої землі в іпотеку.
Відповідні зміни передбачає зареєстрований у Верховній Раді законопроєкт №16172 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо забезпечення реалізації прав власників у багатоквартирних будинках», ініційований народною депутаткою Ганною Бондар та іншими парламентарями.
Питання власності на землю під багатоквартирними будинками формально врегульоване ще з 2015 року. Зокрема, стаття 382 Цивільного кодексу України визначає, що власники квартир і нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку, до якого належать, зокрема, права на земельну ділянку під будинком та прибудинкову територію в разі державної реєстрації таких прав.
Крім того, стаття 42 Земельного кодексу передбачає можливість безоплатної передачі відповідних земельних ділянок у власність або постійне користування співвласникам.
Проте, як зазначають ініціатори законопроєкту, належного порядку визначення меж і безоплатної передачі таких земельних ділянок досі не встановлено. Це ускладнює реалізацію майнових прав власників квартир та нежитлових приміщень.
Для розв’язання цієї проблеми пропонується внести зміни до Земельного кодексу України та Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Земля переходитииме у власність співвласників після введення будинку в експлуатацію
Однією з ключових новацій є запровадження окремої категорії земель — «землі багатоквартирного будинку».
Законопроєкт передбачає, що земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, має передаватися у спільну сумісну власність співвласників.
Йдеться про будинки, в яких квартири та нежитлові приміщення перебувають у приватній та інших формах власності і є щонайменше три співвласники.
При цьому право спільної сумісної власності на землю пропонується реєструвати в особі об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).
Окремо пропонується доповнити Земельний кодекс новою статтею 120-2, яка визначатиме порядок переходу права власності на земельну ділянку багатоквартирного будинку.
Згідно з нею, якщо земельна ділянка вже сформована на момент введення будинку в експлуатацію, вона ставатиме спільною сумісною власністю співвласників із моменту введення будинку в експлуатацію незалежно від її попереднього цільового призначення.
Водночас із цього моменту припинятиметься право власності попереднього власника земельної ділянки, а також відповідні договори оренди чи суперфіцію, укладені для будівництва багатоквартирного будинку.
Крім того, законопроєкт передбачає, що земельні ділянки багатоквартирних будинків передаватимуться у власність безоплатно з моменту введення завершеного будівництвом будинку в експлуатацію, якщо законом не встановлено більш ранній строк.
Для земельних ділянок багатоквартирних будинків житлово-будівельних кооперативів також передбачена безоплатна передача у власність співвласників після прийняття будинку в експлуатацію.
Інший порядок пропонується зберегти для багатоквартирних будинків, у яких усі квартири та нежитлові приміщення належать виключно державі або територіальній громаді. Земельні ділянки під такими будинками надаватимуться у постійне користування підприємствам, установам та організаціям, які здійснюють управління ними.
Землю не можна буде продати, розділити чи передати в іпотеку
Законопроєктом пропонується встановити спеціальний правовий режим земельних ділянок багатоквартирних будинків.
Для цього Земельний кодекс планують доповнити статтею 89-2, яка регулюватиме спільну сумісну власність на таку землю.
Відповідно до запропонованих положень, земельну ділянку багатоквартирного будинку не можна буде поділити між співвласниками, продати чи іншим способом відчужити, передати в заставу або іпотеку.
Також співвласники не матимуть права вимагати виділення окремої частки із земельної ділянки.
Крім того, на такій землі або її частині заборонятиметься встановлювати суперфіцій — право користування чужою земельною ділянкою для забудови.
Водночас кредитори окремих співвласників не зможуть вимагати виділення частини землі для звернення на неї стягнення за боргами.
Разом із тим законопроєкт залишає співвласникам можливість використовувати прибудинкову територію з урахуванням спільних інтересів.
Зокрема, за рішенням співвласників частину земельної ділянки можна буде передавати в оренду. Також щодо окремих частин землі дозволятиметься встановлювати земельні сервітути, тобто права обмеженого користування земельною ділянкою.
У разі переходу земельної ділянки у спільну власність співвласникам також переходитимуть права та обов’язки попереднього власника за чинними договорами оренди, емфітевзису, суперфіцію та встановленими земельними сервітутами.
Окремі зміни до статті 90 Земельного кодексу передбачають виняток із заборони відчуження земельної ділянки багатоквартирного будинку у випадку його руйнування внаслідок непереборних сил.
Забудовників зобов’яжуть розділяти землю під кількома будинками
Ще одне нововведення стосується ситуацій, коли на одній земельній ділянці забудовник зводить кілька багатоквартирних будинків.
Законопроєкт передбачає, що в такому випадку власник земельної ділянки буде зобов’язаний до завершення будівництва першого багатоквартирного будинку здійснити поділ землі на окремі ділянки для кожного будинку.
Порядок визначення меж і конфігурації таких ділянок має встановити Кабінет Міністрів України.
При цьому розміри та конфігурація земельних ділянок багатоквартирних будинків визначатимуться на підставі відповідної землевпорядної документації.
Важливо, що їхня площа не зможе бути меншою за територію, необхідну для належного функціонування житлового будинку та можливості його технічного обслуговування.
Для формування ділянок передбачається використання проєктів землеустрою, комплексних планів просторового розвитку територіальних громад, генеральних планів населених пунктів, детальних планів територій та інших передбачених законодавством документів.
Також пропонується враховувати результати контрольного геодезичного знімання перед введенням завершеного будівництвом об’єкта в експлуатацію.
Сформовані земельні ділянки багатоквартирних будинків підлягатимуть державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.
Водночас законопроєкт передбачає спеціальне правило, за яким земельна ділянка багатоквартирного будинку ставатиме об’єктом цивільних прав із моменту введення будинку в експлуатацію, якщо законом не визначено більш ранній строк.
Як співвласники зможуть оформити землю під будинком
Законопроєкт також визначає механізм звернення для формування земельної ділянки багатоквартирного будинку із земель державної або комунальної власності.
Для цього уповноважена співвласниками особа повинна буде звернутися до відповідного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування.
Представляти інтереси співвласників зможе управитель багатоквартирного будинку, ОСББ або асоціація ОСББ в особі голови правління, а також інша особа, визначена співвласниками.
До звернення необхідно буде додати копію або витяг із протоколу загальних зборів співвласників, на яких ухвалено рішення про набуття земельної ділянки у спільну сумісну власність та визначено уповноважену особу.
Саме право спільної сумісної власності на земельну ділянку реєструватиметься в установленому законодавством порядку в особі ОСББ.
Водночас зміни передбачають низку винятків із загальних процедур землеустрою та надання земельних ділянок державної або комунальної власності.
Зокрема, спеціальні положення для земель багатоквартирних будинків пропонується закріпити у статтях 20, 79-1, 116 та 123 Земельного кодексу.
Вони стосуватимуться формування ділянок, зміни їхнього цільового призначення, оформлення землевпорядної документації та ухвалення відповідних рішень уповноваженими органами.
Також законопроєкт змінює визначення спільного майна багатоквартирного будинку.
Якщо чинне законодавство відносить до такого майна права на земельну ділянку, на якій розташований будинок та його прибудинкова територія, то запропонована редакція прямо включає до складу спільного майна саму земельну ділянку багатоквартирного будинку.
Відповідно змінюється і визначення прибудинкової території, яка розглядатиметься як територія навколо багатоквартирного будинку в межах його земельної ділянки, необхідна для обслуговування будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб.
На думку ініціаторів, запропоновані зміни дозволять забезпечити реалізацію вже передбачених законодавством прав власників квартир і нежитлових приміщень та створять правові умови для ефективного використання землі під будинками й прибудинкових територій.
При цьому реалізація законопроєкту, як зазначають його автори, не потребуватиме додаткових видатків із державного бюджету України.
У разі ухвалення закон має набрати чинності 1 січня 2027 року. Кабінету Міністрів передбачається надати три місяці з дня набрання ним чинності для ухвалення необхідних нормативно-правових актів і приведення чинного регулювання у відповідність до нових положень.
Наразі це лише законодавча ініціатива, тому запропоновані правила ще не набрали чинності.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook, в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.
