Чому світ охопила житлова криза і як із нею борються європейські міста

Згідно з данними ООН світова житлова криза охопила понад три мільярда людей. І світу по суті бракує 288 мільйонів домівок.

Купити власне житло стало надзвичайно важко, бо його середня ціна перевищує річний дохід більшості родини у 11 разів. У Європі та Північній Америці половина сімей, які орендують квартири, віддають за дах над головою понад третину своїх заробітків. При цьому держави ЄС витрачають на житлову сферу в середньому лише 1,2% ВВП. А нерівність тільки зростає, так власні домівки мають майже 74% місцевих жителів і лише 23% іноземців.

Головні причини зрозумілі: міста швидко ростуть, а земля дорожчає. У розвинених країнах саме дорожча земля дає 80% від усього стрибка цін на нерухомість. Інвестори перетворили житло на засіб для спекуляцій, а не на базову потребу людини. На ринок тиснуть й інші зміни, так родини стають меншими за кількістю членів, але вони купують більші площі, саме будівництво дорожчає, мільйони людей тікають від війн і кліматичних катастроф.

У Європі проблему поглиблює сама влада, так уряди вони скорочують бюджети на соціальне житло, віддають квартири під туристичну оренду та місяцями затягують дозволи на будівництво.

Водночас дослідники, урбаністи та економісти по всьому світу намагаються знайти відповідь на питання, чому ця криза розгортається настільки стрімко.

Дослідник Інституту економіки Барселони Жорді Жофре пояснює, так житлова криза виникає через те, що попит занадто сильно концентрується у кількох глобальних мегаполісах. На ринок тиснуть цифрові кочівники, мігранти та туристи. Натомість будівельники реагують повільно, бо їм бракує землі, а чиновники довго погоджують документи. Це підтверджує й опитування Eurocities серед 86 європейських мерів: 76% очільників бачать проблему саме в переважанні попиту, 71% скаржаться на дороге будівництво, а 60% б’ють на сполох через брак вільних ділянок.

Щоб уберегти жителів від виселення, міста шукають власні рішення. Берлін дозволяє піднімати ціну нової оренди максимум на 10% вище за місцеву базову ставку, а Барселона суворо контролює угоди в найпопулярніших районах. Амстердам пішов ще далі: місто оцінює житло за бальною системою та змушує забудовників віддавати 40% нових квартир під соціальну оренду, а ще 40% – під житло із середньою платою.

Дослідниця Університету Париж 1 Пантеон-Сорбонна Маріона Сегу наголошує, що зведення нових домів забирає роки, тому міста мусять тиснути податками на туристичну та тимчасову оренду. Через це Париж дозволяє здавати основне житло туристам лише до 90 днів на рік. Барселона діє ще радикальніше й планує повністю скасувати всі ліцензії на туристичні квартири до листопада 2028 року.

Водночас мегаполіси здешевлюють купівлю квартир і розширюють соціальний фонд. Відень постійно розбудовує муніципальні й кооперативні будинки та регулярно резервує субсидоване житло. Париж застосовує іншу схему: родина купує лише саму квартиру, а ділянка під будинком залишається у власності спеціальної організації, якій сплачують невелику плату за користування.

Попри ці заходи, вартість квадратного метра у 2025–2026 роках залишається високою. У Парижі вторинне житло коштує в середньому 9 550 євро за квадрат, у Відні – 5 212 євро, а в Барселоні ціна підбирається до 5000 євро. Проте самі лише ціни не показують усього масштабу проблеми, адже вирішальне значення мають реальні доходи, іпотечні ставки та наявність соціальної оренди, яка, за даними ОЕСР, становить менше 5% житлового фонду у двох третинах країн-членів.